Nguồn cung căn hộ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh diễn biến trái chiều

Quang cảnh CBRE Việt Nam công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội quý II/2024.

Hà Nội: Khoảng 8.500 căn chung cư được mở bán trong quý II

Ngày 9/7, Công ty TNHH CBRE Việt Nam công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội quý II/2024.

Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh theo hướng trái chiều. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ chung cư trong 6 tháng đầu năm 2024 cao nhất trong vòng 5 năm qua. Nguồn cung chung cư mở bán mới trong quý II/2024 tại Hà Nội tăng gần gấp bốn lần so với quý trước, đạt xấp xỉ 8.500 căn. Nguồn cung chung cư tại Hà Nội tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp chiếm 70%. Tổng số căn chung cư được mở bán trong nửa đầu năm lên tới gần 11.000 căn.

Trong quý II/2024, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại phía Tây Hà Nội và chủ yếu đến từ hai dự án Lumi Hanoi (giai đoạn 1) và Imperia Sola Park.

Trong khi đó, nguồn cung chung cư tại TP. Hồ Chí Minh vẫn đang khan hiếm với gần 2000 căn được mở bán mới. Trong quý I với chỉ 500 căn hộ chung cư mở bản mới. Hầu hết các căn hộ được chào bán trong nửa đầu năm là từ các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo, chỉ có 2 dự án hoàn toàn mới là dự án The Aurora ở khu Phú Mỹ Hưng (với 82 căn) và dự án Eaton Park (841 căn) ở Quận 2.

Song song với nguồn cung thì điểm nổi bật của thị trường chung cư là sức mua, khả năng hấp thụ. Theo bà An, thị trường chung cư Hà Nội quý này ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán được trong nửa đầu năm 2024 đã vượt mức ghi nhận được của cả năm 2023.

Tính riêng trong quý II/2024, số căn đã bán đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán được ở quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái. Các dự án chung cư tập trung ở các khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ bán tốt. Đặc biệt, quý này ghi nhận một số dự án tuy có số lượng căn mở bán lớn khoảng 1.000-2.000 căn nhưng đã bán hết 80-90% quỹ hàng.

Trong khi đó, một dự án ở phía Tây sau khi chính thức mở bán giai đoạn 1 trong quý II cũng đã nhanh chóng triển khai các công tác mở bán giai đoạn 2. Về loại sản phẩm, các căn diện tích nhỏ, có giá trị căn vừa tiền và thuận tiện để cho thuê như studio và 1PN ghi nhận thanh khoản tốt trên thị trường.

Tại TP. Hồ Chí Minh, với nguồn cung căn hộ chung cư mới trong nửa đầu năm 2024 vẫn còn hạn chế chỉ bằng 40% nguồn cung mới của cùng kỳ năm trước, số lượng căn hộ bán được trong 6 tháng đầu năm đã đạt 80% so với cùng kỳ năm trước, đạt trên 1.700 căn hộ bán được. Có thể thấy, do nguồn cung mới hạn chế, các dự án có đợt ra hàng mới tại TP. Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm đều đạt tỷ lệ bán tốt.

Một dự án trung cấp tại khu Nam thành phố mở bán với giá bình quân 53 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT. phí bảo trì và các ưu đãi thấp hơn trung bình thị trường TP. Hồ Chí Minh khoảng 16%, ghi nhận bán hơn 90% trên số căn mở bán chỉ trong ngày mở bán.

Tại khu Đông thành phố, một dự án chung cư hạng sang ghi nhận bán hết các căn còn lại trong giai đoạn cuối với giá bình quân 170 triệu đồng/m2 trong ngày mở bán và một dự án chung cư cao cấp tiệm cận hạng sang mở bán cùng tháng cũng ghi nhận bán được hơn 70% trên số căn mở bán với giá bán bình quân khoảng 130 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các ưu đãi).

Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ngày càng tiệm cận

Theo bà An, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP. Hồ Chí Minh ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP. Hồ Chí Minh. So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm.

Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.

Bà Nguyễn Hoài An cho biết, nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội giữ ở mức cao.

Bên cạnh đó, quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 1 - 2 năm trở lại đây mới chỉ đạt khoảng 15.000 - 20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019 - 2020 khi quỹ căn bàn giao lên tới 30.000 - 40.000 căn một năm, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.

Tại thị trường thứ cấp, sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong quý I, mức tăng giá bán trong quý này đã chậm lại với mức tăng 5% theo quý và hơn 22% theo năm. Giá bán thứ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội hiện đạt xấp xỉ 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nguồn cung sơ cấp đang trở nên dồi dào hơn đã khiến mặt bằng giá bán thứ cấp đi vào chu kỳ ổn định hơn.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong quý II, hơn 70% nguồn cung mở bán mới đến từ 2 dự án của chủ đầu tư nước ngoài nằm tại các vị trí gần trung tâm được chào bán với định vị dự án từ cao cấp đến hạng sang, giá sơ cấp cao gấp 2 - 3 lần mức giá trung bình trên thị trường. Trong khi đó, cùng thời điểm này năm trước, đa số các nguồn cung mới đều nằm xa khu vực trung tâm, được định vị trong phân khúc sản phẩm trung cấp đến cao cấp.

Cũng trong quý II, một số dự án nằm tại khu vực trung tâm thành phố đã được chào bán từ 5 - 7 năm trước cũng chào bán số lượng ít các căn còn lại với giá bán cao gần gấp đôi so với đợt mở bán trước đó.

Theo bà Nguyễn Hoài An, với đà tăng giá trên thị trường sơ cấp, cùng với các dự án điều chỉnh giá bán sơ cấp cao hơn giá chào bán các giai đoạn trước, thị trường giá bán thứ cấp chung cư TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận mức tăng 4% theo quý, và 3% theo năm.

Các khu vực xa trung tâm, có nguồn cung căn hộ nhiều, ghi nhận tình trạng cắt lỗ trong thời gian trước cũng ghi nhận giá chào bán thứ cấp tăng 2% - 3% theo năm nhờ các thông tin tốt về hoàn thiện, khai trương tiện ích mới trong dự án và tiến độ hoàn thiện hạ tầng khu vực quanh dự án trong quý II.