Nhà ở vừa túi tiền sẽ là xu hướng phát triển chính trong giai đoạn sắp tới?

Năm 2023, tỷ trọng nguồn cung nhà ở đang dần mất cân đối khi các sản phẩm bình dân bị thiếu hụt

Giá nhà đang vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân

Tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu về nhà ở trong khi nguồn cung liên tục sụt giảm và chưa có dấu hiệu bật tăng kể từ năm 2018, khiến tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cơ cấu nguồn cung ngày càng nghiêng về các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ. Sự lệch pha này kéo dài khiến giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, không những làm cho những người có nhu cầu mua nhà để ở ngày càng khó tiếp cận nhà ở bằng chính thu nhập của họ mà còn làm sụt giảm nhu cầu này. Đặc biệt là thế hệ trẻ, dần bỏ cuộc vì “cố gắng cỡ nào cũng không mua được nhà", chuyển sang lối sống hưởng thụ, ưu tiên việc thuê nhà.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Giai đoạn 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25-50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40-50 triệu đồng/m2.

Trong khi nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%, còn lại 15% là cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ, thì chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để chuyển hóa thành cầu thực.

Trước bối cảnh đó, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cùng với loại hình nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ là xu hướng phát triển chính, mạnh mẽ trên thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới. Bởi vì, đây là phân khúc xuất phát từ nhu cầu và khả năng thực tế của đại đa số người dân.

Vậy như thế nào là “vừa túi tiền”? Theo VARS, giá nhà ở mức hợp lý là khi mỗi hộ gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà cửa và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi thu nhập của họ. Theo kinh nghiệm đánh giá về khả năng chi trả nhà ở tại nhiều nước trên thế giới, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình.

Với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2 - 2,5 tỷ đồng/căn hộ.

Thực tế hiện nay, rất khó để có thể phát triển được các dự án căn hộ có mức giá thuộc khoảng trên, đặc biệt là tại 2 đô thị đặc biệt có nhu cầu nhà ở cao là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, khó không có nghĩa là không thể. VARS tin rằng, nếu cả hệ thống thị trường cùng chung tay, nỗ lực, các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường, loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển.

Cần có cơ chế phát triển nhà ở vừa túi tiền

Theo VARS, về phía Nhà nước, cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền; Nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình, bao gồm các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng “sức mua” hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ, và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự; Hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành các dự án hạ tầng xã hội...

Bên cạnh đó, cần tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc khi mua nhà thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực lõi trung tâm sang ven đô là tất yếu. Việc nghiên cứu, học tập kinh nghiệm của các quốc gia đi trước cũng là một trong những giải pháp để có thể rút ngắn quá trình phát triển và sớm đạt được mục tiêu đề ra.

Gợi ý một số mô hình thành công, ông Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Tổ chức Định giá và các Đại lý Bất động sản Thái Lan, Chủ tịch Chi nhánh Liên đoàn Bất động sản Thế giới tại Thái Lan cho biết, Chính phủ Thái Lan có rất nhiều hướng trợ cấp cho người mua nhà và chủ đầu tư phát triển nhà ở khả thi. Có thể kể đến như việc trợ cấp trực tiếp bằng tiền mặt đối với người dân có thu nhập thấp mua nhà với giá trẻ; trợ cấp qua hệ thống tài chính bằng cách thành lập một quỹ hoặc một ngân hàng Chính phủ cung cấp các khoản vay với lãi suất thấp; giảm hoặc miễn thuế cho các chủ đầu tư bất động sản phát triển nhà ở giá rẻ và người mua nhà phân khúc này.

Ngoài ra, cần thiết lập chương trình khuyến khích tiết kiệm cho các khoản đặt cọc để thúc đẩy người dân tiết kiệm mua nhà. Và thưởng cho họ khi đạt được mục tiêu. Trong đó, việc xây dựng một hệ thống tài chính nhà ở chính thức là ưu tiên hàng đầu trong việc cung cấp nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có thu nhập ở mức trung bình.

Về phía chủ đầu tư phát triển dự án, để bắt nhịp nhanh hơn với đà phục hồi của thị trường và phát triển theo hướng bền vững hơn, cần điều chỉnh lại sản phẩm phát triển, ngoài nhà ở xã hội, tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ giải quyết vấn đề dòng tiền bởi đây là phân khúc phù hợp với nhu cầu lớn và khả năng chi trả tối ưu.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, cùng với các chính sách từ phía cơ quan quản lý nhà nước, tư duy phát triển diện tích căn hộ nhỏ hơn, xa trung tâm hơn là giải pháp hữu hiệu để nhà ở có giá bán vừa phải.