Nhà ở xã hội: Không thiếu người cần, chỉ thiếu nhà để mua

Ảnh minh họa được tạo bởi AI

Mở rộng nguồn cung, siết đúng nhu cầu thực

Nhà ở xã hội đang đứng trước yêu cầu không chỉ tăng số lượng dự án, mà phải mở rộng nguồn cung, đa dạng cách tiếp cận và huy động thêm nguồn lực tư nhân. Góp ý của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cho thấy trọng tâm cần chuyển từ “có dự án” sang “có chỗ ở phù hợp” cho người thu nhập thấp.

Một trong những đề xuất đáng chú ý là bổ sung trở lại điều kiện cư trú đối với người mua, mua trả góp nhà ở xã hội. Theo HoREA, người đăng ký cần có thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có dự án; nếu không có thường trú thì phải có tạm trú từ một năm trở lên tại nơi có nhà ở xã hội.

Đề xuất này xuất phát từ áp lực cầu rất lớn. Tại Dự án nhà ở xã hội số 324 đường Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, TP. Hồ Chí Minh do Công ty Đức Mạnh làm chủ đầu tư, có 1.025 căn hộ, gồm 755 căn để bán và 270 căn cho thuê, nhưng đã có hơn 12.000 người trong cả nước đăng ký mua, mua trả góp, thuê nhà ở xã hội.

Khoảng cách giữa nguồn cung và nhu cầu cho thấy bài toán không chỉ nằm ở thủ tục xét duyệt. Khi số người đăng ký vượt xa số căn hộ, chính sách cần xác định rõ hơn nhu cầu tại địa bàn có dự án để nhà ở đến gần người đang sinh sống, làm việc và cần chỗ ở thực tế.

Theo HoREA, điều kiện cư trú có thể được xác thực thông qua dữ liệu dân cư. Sau Đề án 06, thông tin cá nhân đã được tích hợp vào VNeID; Công an cấp xã có thể xác nhận điều kiện cư trú để người dân thực hiện thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Yêu cầu là khai thác dữ liệu để kiểm soát đúng đối tượng, thay vì tạo thêm giấy tờ.

Tuy nhiên, xác định đúng người chỉ giải quyết một nửa bài toán. Nửa còn lại là tạo thêm nguồn cung. HoREA đề nghị bổ sung hình thức cá nhân xây dựng nhà ở xã hội để cho các đối tượng được hưởng chính sách thuê. Theo Hiệp hội, hình thức này từng được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023 nhưng không còn trong dự thảo, trong khi đây là nguồn lực từ cá nhân, hộ gia đình đang đầu tư nhà trọ, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.

Đề xuất này có ý nghĩa với các đô thị đông công nhân, người lao động, người nhập cư. Nhiều người cần chỗ ở giá vừa phải, gần nơi làm việc và có thể thuê dài hạn. Nếu cá nhân được tham gia và hưởng ưu đãi tương tự chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nguồn cung có thể được bổ sung từ những khu nhà ở quy mô nhỏ, miễn đáp ứng yêu cầu xây dựng, phòng cháy, chữa cháy và quản lý vận hành.

Từ mua nhà sang tạo chỗ ở phù hợp

Một hướng quan trọng khác là phát triển nhà ở cho thuê. HoREA thống nhất với việc bổ sung chính sách nhà ở cho thuê giá phù hợp dành cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, đồng thời đề nghị bỏ điều kiện người thuê phải chứng minh “có khó khăn về nhà ở”. Theo Hiệp hội, chỉ cần có nhu cầu thuê, còn “có khó khăn về nhà ở” nên trở thành tiêu chí ưu tiên.

Cách tiếp cận này phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Không phải người thu nhập thấp nào cũng đủ tích lũy để mua nhà; với công nhân, lao động trẻ, người nhập cư, thuê một căn hộ ổn định gần nơi làm việc có thể là lựa chọn hợp lý hơn. Vì vậy, hiệu quả chính sách không nên chỉ đo bằng số căn bán ra, mà cả số chỗ ở cho thuê dài hạn được tạo lập.

Với nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp có sự hỗ trợ của Nhà nước, HoREA kiến nghị UBND cấp tỉnh quy định khung giá tối đa. Tại TP. Hồ Chí Minh, đơn giá cho thuê tối đa căn hộ chung cư nhà ở xã hội được nêu không quá 118.000 đồng/m2/tháng; một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 70 m2 có giá thuê 8,26 triệu đồng/tháng, thấp hơn phân nửa giá thuê căn hộ thương mại tương tự trên thị trường.

Bên cạnh nhà ở xã hội, HoREA đề nghị bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp nhưng không thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội. Hiệp hội nêu trường hợp cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc cá nhân nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng có thể không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng vẫn khó tiếp cận nhà thương mại phù hợp.

Theo tính toán của HoREA, nhà ở thương mại giá phù hợp có thể dao động từ 25-30 triệu đồng/m2 tại các tỉnh vùng sâu, vùng xa đến 60-70 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn. Nếu được thiết kế hợp lý, phân khúc này sẽ tạo “khoảng giữa” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường, giúp chính sách tập trung hơn vào nhóm cần hỗ trợ trực tiếp.

Dự thảo cũng cần tính đến việc huy động nguồn lực ngoài ngân sách. HoREA dẫn trường hợp TP. Hồ Chí Minh (cũ) có hơn 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng trọ cho thuê dài hạn, đáp ứng chỗ thuê cho hơn 1,4 triệu người; Bình Dương (cũ) có 1,2 triệu người nhập cư, trong đó đa số thuê phòng tại các khu nhà trọ.

HoREA đồng thời đề nghị UBND cấp tỉnh có thể quyết định dành một tỷ lệ căn hộ nhà ở xã hội tại từng dự án để bán, bán trả góp cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và lực lượng vũ trang nhân dân. Theo Hiệp hội, nhiều người thuộc nhóm này có thu nhập thấp, nhu cầu nhà ở cấp thiết nhưng phải di chuyển từ 15 - 20 km hoặc mất hơn 1 giờ-1 giờ rưỡi đến nơi làm việc.

Đây là điều kiện để chính sách bám sát nhu cầu thực. Đích đến không chỉ là thêm căn hộ, mà là thêm chỗ ở thực, đúng đối tượng, đúng khả năng chi trả và gần nơi người dân cần sống.