Gỡ bài toán nhà ở: Không nên chỉ trông chờ vào nhà ở xã hội

Đẩy mạnh phát triển nhà ở giá phù hợp và thúc đẩy thị trường cho thuê giúp người dân tăng khả năng tiếp cận - Ảnh minh họa

Thêm phân khúc để giảm lệch pha nguồn cung

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa kiến nghị bổ sung nhà ở thương mại giá phù hợp vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm tăng nguồn cung nhà ở phù hợp.

Trong văn bản số 113/2026/CV-HoREA ngày 10/9/2026 gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng, HoREA đề nghị giữ và hoàn thiện quy định về “nhà ở thương mại giá phù hợp” trong dự thảo Luật Nhà ở ngày 22/7/2026.

Theo Hiệp hội, phân khúc này cần thiết cho nhóm thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị nhưng không thuộc diện hoặc khó tiếp cận nhà ở xã hội. HoREA đề xuất bổ sung Mục 1a “Nhà ở thương mại giá phù hợp” vào Chương III của dự thảo Luật Nhà ở. Đối tượng được mua, mua trả góp hoặc thuê gồm cá nhân trong nước có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ giảm áp lực cho chương trình nhà ở xã hội. Đây vẫn là nhà ở thương mại, do đó không nên khống chế lợi nhuận tối đa. Nhà nước tạo hành lang pháp lý, xác lập giới hạn giá; doanh nghiệp chủ động tính toán hiệu quả dự án.

HoREA đề nghị Luật Nhà ở quy định giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê tối đa, còn mức giá trần do UBND cấp tỉnh hoặc HĐND cấp tỉnh quyết định theo từng địa phương. Chủ đầu tư được quyết định giá thực tế nhưng không vượt giá trần.

Đề xuất này được tham chiếu từ Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013: căn hộ nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại được hỗ trợ nếu có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng/căn hộ, với đơn giá không quá 15 triệu đồng/m2. Giai đoạn 2013-2016, hàng trăm doanh nghiệp tham gia, trong đó có 36 doanh nghiệp bất động sản TP.HCM, góp phần giúp thị trường vượt qua giai đoạn “đóng băng” và phục hồi từ năm 2014.

Thực trạng tại TP.HCM (cũ) cho thấy khoảng trống lớn của phân khúc giá phù hợp. Số dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn giảm từ 92 dự án với 42.991 căn năm 2017 xuống còn 06 dự án với 3.845 căn năm 2024. Năm 2020 chỉ có 163 căn nhà ở thương mại giá phù hợp, chiếm 1% tổng nguồn cung; từ năm 2021 đến năm 2024 không còn căn hộ nào thuộc phân khúc này. Trong khi đó, nhà ở thương mại cao cấp chiếm trên dưới 70% nguồn cung giai đoạn 2019-2023 và đến năm 2024 chiếm 100% thị trường nhà ở TP.HCM (cũ).

Với nhà ở xã hội, giai đoạn 2016-2020, TP.HCM (cũ) phát triển gần 15.000 căn; giai đoạn 2021-2025 phát triển 17.902 căn. Trong 08 tháng đầu năm 2026, Thành phố khởi công 10 dự án với 11.362 căn, nâng tổng số dự án đang triển khai lên 22 dự án với khoảng 19.900 căn.

HoREA cho rằng, với 22 dự án đang triển khai cùng hàng chục dự án dự kiến khởi công, TP.HCM hoàn thành mục tiêu khoảng 200.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Bổ sung nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng tăng nguồn cung, giảm lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và nhu cầu thực.

Mở rộng thị trường cho thuê, huy động nguồn lực xã hội

Để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị áp dụng thủ tục đầu tư xây dựng ưu tiên theo “luồng xanh” như dự án nhà ở xã hội, rút ngắn thời gian triển khai.

Hiệp hội đề nghị UBND cấp tỉnh được căn cứ điều kiện địa phương và dự án quyết định một số chỉ tiêu quy hoạch khác với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. Theo HoREA, cơ chế này có thể tăng nguồn cung căn hộ diện tích vừa và nhỏ.

Về tín dụng, HoREA đề nghị chủ đầu tư được vay từ gói 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp, với lãi suất 6,1%/năm. Người mua, mua trả góp cũng được đề xuất tiếp cận với lãi suất 5,9%/năm.

Ông Lê Hoàng Châu đề nghị không miễn nghĩa vụ nhà ở xã hội đối với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Chủ đầu tư vẫn phải dành 20% quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Tại nông thôn, miền núi, phân khúc này được đề xuất xây dựng thấp tầng.

HoREA kiến nghị mở rộng chính sách “nhà ở cho thuê giá phù hợp”, dành cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình có nhu cầu thuê. Theo Hiệp hội, không nên yêu cầu người thuê chứng minh “có khó khăn về nhà ở”, bởi có thể phát sinh thủ tục, chi phí và thời gian xác minh. Chính sách cần khuyến khích “thuê nhà để ở”, thay vì mặc định người dân phải mua nhà.

HoREA đề xuất công nhận, hỗ trợ nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê dài hạn do cá nhân đầu tư. Theo số liệu Hiệp hội dẫn, TP.HCM (cũ) có hơn 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng, đáp ứng chỗ thuê cho hơn 1,4 triệu người. Tại Bình Dương (cũ), có khoảng 1,2 triệu người nhập cư, đa số thuê phòng trọ.

Hiệp hội đề nghị cá nhân đầu tư nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê dài hạn được hưởng ưu đãi tương tự chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Loại hình này phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy và điều kiện giao thông.

HoREA còn đề nghị khôi phục quy định cho phép cá nhân xây dựng nhà ở xã hội để cho đối tượng thuộc diện hưởng chính sách thuê, qua đó huy động thêm nguồn lực từ cá nhân và cộng đồng.

Đối với học sinh, sinh viên, Hiệp hội đề xuất bổ sung chính sách đầu tư xây dựng ký túc xá. HoREA dẫn trường hợp ký túc xá Đại học Quốc gia TP.HCM rộng 42 héc-ta, giải quyết chỗ ở cho khoảng 35.500 sinh viên; Đại học Bách khoa đáp ứng 2.456 sinh viên và Đại học Khoa học tự nhiên 900 sinh viên.

Cùng với đó, ông Lê Hoàng Châu đề nghị bổ sung chính sách chỉnh trang, tái thiết đô thị, gồm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và di dời, chỉnh trang nhà trên, ven sông, kênh rạch. Theo Hiệp hội, cải tạo chung cư chỉ là một bộ phận của tái thiết đô thị, cần đặt trong tổng thể quy hoạch và pháp luật liên quan.