Nhiều quy định mới sẽ làm thay đổi diện mạo thị trường bất động sản

Nhiều quy định mới làm thay đổi diện mạo thị trường BĐS (Ảnh ST)

Điểm đáng chú ý nhất ngay từ bố cục là sự tinh gọn mạnh mẽ khi dự thảo mới chỉ còn 10 chương và 62 điều. So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, dự thảo đã giảm tới 21 điều, tương đương việc cắt giảm khoảng 30% tổng số điều luật. Sự rút gọn này phản ánh đúng tinh thần chỉ đạo mới là luật chỉ quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc, khung thuộc thẩm quyền của Quốc hội. Những vấn đề thực tiễn thường xuyên biến động sẽ được giao lại cho Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương quy định chi tiết để bảo đảm tính linh hoạt trong điều hành kinh tế.

Đi sâu vào nội dung, điểm sáng lớn nhất của bản dự thảo là tư duy phân cấp, phân quyền. Quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trước đây thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ nay được đề xuất chuyển giao hoàn toàn cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Cụ thể, đối với dự án bất động sản đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án sẽ là cơ quan trực tiếp quyết định việc cho phép chuyển nhượng. Quyết định này nhằm nâng cao tính chủ động, gắn liền với trách nhiệm giải quyết công việc của địa phương. Bên cạnh đó, dự thảo cũng bỏ nhiệm vụ thanh tra của Bộ Xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản để bảo đảm tính thống nhất với Luật Thanh tra. Trách nhiệm quản lý nhà nước được điều chỉnh lại cho phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.

Cùng với việc phân cấp là đợt cắt giảm quy mô lớn các điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính bất hợp lý. Dự thảo dự kiến cắt giảm 5 trên tổng số 12 thủ tục hành chính hiện hành. Các thủ tục bị bãi bỏ bao gồm thủ tục chuyển nhượng dự án do Thủ tướng quyết định đầu tư, thủ tục đăng ký cấp quyền khai thác dữ liệu thuộc thẩm quyền cấp tỉnh và ba thủ tục liên quan đến cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch. Đáng chú ý, dự thảo bãi bỏ yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Thủ tục thông báo trước khi bán, cho thuê mua phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai cũng được cắt bỏ hoàn toàn. Các quy định này giúp giảm triệt để chi phí tuân thủ, tạo điều kiện thuận lợi và thông thoáng tối đa cho người dân, doanh nghiệp tham gia thị trường.

Mặc dù mở rộng quyền và cắt giảm thủ tục cho doanh nghiệp, nhưng dự thảo siết chặt kỷ luật tài chính đối với các chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án. Qua cân nhắc các phương án, Chính phủ đề xuất lựa chọn phương án yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước trước khi thực hiện ký kết chuyển nhượng. Nghĩa vụ này bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan. Tuy nhiên, để tháo gỡ điểm nghẽn, chủ đầu tư không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Quy định này nhằm mục tiêu sàng lọc các nhà đầu tư có năng lực tài chính thực sự, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, mua bán dự án thu lời mà trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước. Việc lựa chọn phương án này cũng bảo đảm tính kế thừa, ổn định, tránh xáo trộn chính sách hiện hành và đồng bộ tuyệt đối với Luật Đất đai, Luật Đầu tư.

Một trụ cột quan trọng khác làm thay đổi diện mạo thị trường trong lần sửa đổi này là định hướng thúc đẩy chuyển đổi số. Lần đầu tiên, Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được quy định phải xây dựng tập trung, thống nhất trên toàn quốc. Dữ liệu sẽ được kết nối, chia sẻ liên thông với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành liên quan. Đặc biệt, dự thảo bổ sung quy định hoàn toàn mới về mã định danh điện tử cho từng sản phẩm bất động sản. Hợp đồng kinh doanh bất động sản nếu xác lập qua phương thức điện tử sẽ được thực hiện ngay trên nền tảng ứng dụng giao dịch điện tử của Hệ thống thông tin này. Chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải tự thực hiện công khai các hợp đồng mẫu trên hệ thống trước khi áp dụng nhằm bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới và sàn giao dịch bất động sản cũng phải đăng ký tài khoản và cập nhật liên tục thông tin hoạt động. Sự minh bạch hóa thông qua công nghệ số được kỳ vọng sẽ phòng ngừa triệt để các hành vi gian lận, lừa dối, thao túng thị trường.

Về cơ chế bảo vệ người mua nhà, dự thảo khống chế chặt chẽ dòng tiền thanh toán. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Khi thanh toán, phần giá trị tương đương 5% giá trị hợp đồng phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa mở tại tổ chức tín dụng. Số tiền này chỉ được giải tỏa và chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Đồng thời, trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư bắt buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà ở đúng cam kết.

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét cho ý kiến tại kỳ họp không thường lệ vào tháng 8 năm 2026 và dự kiến thông qua ngay tại kỳ họp tháng 10 năm 2026. Về hiệu lực thi hành, các nội dung liên quan đến phân cấp, phân quyền cho cấp tỉnh sẽ có hiệu lực rất sớm từ ngày 01 tháng 3 năm 2027 để kịp thời xử lý công việc. Các chính sách còn lại dự kiến có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2027.