Nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đang “thức giấc”

Giá thuê đất KCN đã tăng 35% ở miền Bắc và 67% ở miền Nam, trong khi tỷ lệ lấp đầy duy trì mức cao, đạt 81-83% ở miền Bắc và tới 92% ở miền Nam

Việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh, như đề xuất sáp nhập TP. Hồ Chí Minh với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, đang tạo ra một vùng kinh tế mới với GRDP có thể vượt 2,5 triệu tỷ đồng, tương đương 24% GDP cả nước. Điều này không chỉ làm thay đổi bản đồ hành chính mà còn tái định vị các trung tâm công nghiệp, hạ tầng logistics và chuỗi giá trị sản xuất.

Theo CBRE Việt Nam, từ năm 2020 đến 2024, giá thuê đất khu công nghiệp đã tăng 35% ở miền Bắc và 67% ở miền Nam, trong khi tỷ lệ lấp đầy duy trì mức cao, đạt 81-83% ở miền Bắc và tới 92% ở miền Nam. Năm 2024, giá thuê đất tại miền Nam tiếp tục tăng thêm 10-18%. Những con số này phản ánh nhu cầu vượt xa nguồn cung - điều vốn là chất xúc tác cho giá cổ phiếu nhóm BĐS KCN bứt phá.

Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) phân tích, cổ phiếu khu công nghiệp hiện được định giá chiết khấu so với giá trị sổ sách (Book Value), trong khi tài sản đất lại đứng trước chu kỳ tái định giá nhờ chính sách sáp nhập tỉnh. Sự chênh lệch giữa giá trị sổ sách và giá trị thị trường đang là không gian hấp dẫn để gia tăng vốn hóa.

Những cổ phiếu dẫn sóng thị trường BĐS KCN thời gian qua đều có điểm chung: sở hữu quỹ đất lớn tại các vùng sáp nhập tiềm năng. Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (mã BCM) đã tăng 16% trong quý I/2025 và được SSI dự báo tăng trưởng lợi nhuận sau thuế tới 35%, nhờ chuyển nhượng đất tại thành phố mới Bình Dương và lợi nhuận từ liên doanh VSIP.

Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) tăng mạnh 44,5% do vừa được hưởng lợi từ việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất KCN, vừa được hỗ trợ bởi xu hướng tăng giá cao su (38%). Tương tự, SZC (Sonadezi Châu Đức) ghi nhận mức tăng 18,8% cổ phiếu, với diện tích ký MOU đạt mức kỷ lục và lợi nhuận tăng 39%.

VIS Rating cho biết, KBC hiện là doanh nghiệp có quỹ đất thương phẩm lớn nhất (1.300ha), theo sau là SIP (1.087ha), BCM (940ha), IDC (600ha), và VGC (560ha). Đặc biệt, VGC - Tổng Công ty Viglacera - đang được phê duyệt đầu tư thêm gần 840ha đất khu công nghiệp mới tại Yên Bái, Khánh Hòa, Thái Nguyên với tổng vốn đầu tư hơn 8.000 tỷ đồng.

Theo ông Nguyễn Anh Khoa - Trưởng phòng Phân tích và Nghiên cứu, Chứng khoán Agribank: “Yếu tố quan trọng nhất trong việc định giá cổ phiếu BĐS KCN là quỹ đất sẵn có và khả năng mở rộng thực tế của doanh nghiệp”.

Trong bối cảnh tái cấu trúc hành chính, quan điểm này càng thể hiện rõ tính xác đáng.

Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia dự báo vốn FDI giải ngân năm 2025 có thể vượt 30 tỷ USD, tập trung vào các lĩnh vực mới như bán dẫn, AI, năng lượng tái tạo và logistics. Sau tuyên bố hợp tác giữa Việt Nam và tập đoàn NVIDIA, nhu cầu với khu công nghiệp chuyên biệt, tiêu chuẩn cao càng gia tăng.

Theo CBRE, lợi nhuận toàn ngành BĐS KCN năm 2025 dự kiến tăng hơn 30% so với năm 2024, trong đó EPS của nhiều doanh nghiệp đầu ngành tăng mạnh, kéo theo định giá cổ phiếu được điều chỉnh theo chiều hướng tích cực. Nhóm cổ phiếu này với hệ số beta cao đang thu hút cả nhà đầu tư tổ chức và nhà đầu cơ chiến lược.

Hiện có 31 doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN đã niêm yết, trong đó BCM, KBC, SIP, IDC, VGC... đều là những mã lọt vào danh mục theo dõi của các quỹ đầu tư lớn nhờ nền tảng tài chính ổn định và quỹ đất chiến lược.

Tuy nhiên, thị trường BĐS KCN không phải cuộc chơi dễ dãi. Chi phí giải phóng mặt bằng đang leo thang, kéo biên lợi nhuận từ trên 50% xuống 30–35% trong các dự án mới. Giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam cũng đang tiệm cận các nước đối thủ trong khu vực như Indonesia, Malaysia, Ấn Độ, khiến biên cạnh tranh bị thu hẹp.

Việc áp dụng chính sách thuế tối thiểu toàn cầu (GMT) ở mức 15% từ năm 2024 khiến các ưu đãi thuế cho FDI kém hấp dẫn hơn. Nếu FDI đăng ký sụt giảm 30%, các dự án KCN mới có thể bị trì hoãn - kéo theo hệ lụy về dòng tiền và tăng trưởng doanh thu doanh nghiệp.

Chuyên gia từ GTJASVN cảnh báo: “Đây là cơ hội tái định vị cấu trúc, không phải chu kỳ ngắn hạn. Nếu nhà đầu tư xem đây là cơ hội lướt sóng, rất dễ bị loại khỏi cuộc chơi”. Thị trường hiện yêu cầu chiến lược trung - dài hạn, hướng đến doanh nghiệp có nền tảng thật, quỹ đất thực và định hướng phát triển minh bạch.

Theo tính toán giả định sau sáp nhập, kim ngạch xuất khẩu của TPHCM tăng gần gấp đôi lên 89 tỷ USD - chiếm 21,9% cả nước; Bắc Ninh sau khi nhập với Bắc Giang vượt 70 tỷ USD - chiếm 17,3%; Hải Phòng vươn lên 40,9 tỷ USD. Tổng kim ngạch xuất khẩu của 34 tỉnh, thành mới sau sáp nhập định hình lại bản đồ kinh tế quốc gia, xác lập các “thủ phủ” công nghiệp mới tại miền Bắc và Đông Nam Bộ.

Trong giai đoạn chuyển mình này, những doanh nghiệp biết tận dụng xu thế, nắm giữ đất sạch, có chiến lược phát triển rõ ràng và minh bạch sẽ là điểm đến của dòng tiền lớn. Ngược lại, những doanh nghiệp “mượn sóng” mà thiếu nền tảng thực sẽ nhanh chóng bị loại khỏi danh mục ưu tiên.

Sự “thức giấc” của nhóm cổ phiếu BĐS KCN là minh chứng rõ nét cho mối liên hệ giữa cải cách hành chính và tái định vị dòng vốn đầu tư. Khi đất trở lại là tài sản chiến lược, nhà đầu tư khôn ngoan sẽ biết cách chọn đúng thời điểm và đúng cổ phiếu - để nắm giữ dài hạn.