Phát triển nhà ở xã hội: Tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư có phải là giải pháp căn cơ?

Tín hiệu tích cực và thách thức lớn

Công tác phát triển NƠXH trong năm 2024 đã ghi nhận những bước tiến đáng kể. Ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý NƠXH, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết số lượng dự án NƠXH hoàn thành trên cả nước tăng trưởng mạnh mẽ, ước tính khoảng 146% so với năm 2023. Tính đến nay, tổng số căn hộ NƠXH khởi công và hoàn thành đạt khoảng 45% so với mục tiêu đề ra cho năm 2025.

Tuy nhiên, ông Hải thừa nhận tiến độ này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế cũng như mục tiêu tổng thể của chương trình phát triển NƠXH. Sau hơn hai năm triển khai Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH, nhiều bộ, ngành, địa phương và chủ đầu tư vẫn đang vướng mắc trong việc quy hoạch, bố trí quỹ đất và hoàn thiện thủ tục pháp lý. Một số địa phương gặp khó khăn trong việc thu hút đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật để kết nối các dự án NƠXH, chủ yếu do công tác bồi thường giải phóng mặt bằng bị cản trở bởi hạn chế về ngân sách nhà nước và quy trình lựa chọn chủ đầu tư còn phức tạp, mất nhiều thời gian qua hình thức đấu thầu.

Nhằm tháo gỡ những trở ngại này, Bộ Xây dựng đưa ra một loạt cải cách quan trọng. Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, điểm nhấn của đề xuất lần này là kiến nghị nâng mức lợi nhuận tối đa cho chủ đầu tư các dự án NƠXH lên 13%, tăng 3% so với quy định hiện hành. Theo ông, giải pháp này sẽ tạo sức hấp dẫn lớn hơn cho các nhà đầu tư, từ đó thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá rẻ, đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập thấp.

Ông Đoàn Đức Duy, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản tỉnh Thái Nguyên cũng nhận định, việc nâng mức lợi nhuận lên 13% là tín hiệu tích cực và có lợi cho các nhà đầu tư. Với chi phí phát triển NƠXH rất lớn, việc hỗ trợ doanh nghiệp sẽ tạo động lực và mang lại sự ổn định cho người thu nhập thấp. Đây là chủ trương của Bộ Xây dựng và Chính phủ, thể hiện sự ủng hộ và tạo điều kiện tối đa cho các doanh nghiệp. Ông Duy cho rằng, chủ đầu tư có thể tận dụng chính sách hỗ trợ để đưa ra các chính sách bán hàng hoặc điều chỉnh giá có lợi cho khách hàng, thay vì chỉ tập trung tăng giá.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cũng đánh giá việc tăng lợi nhuận từ 10% lên 13% sẽ tạo thêm động lực cho các chủ đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp lớn triển khai dự án NƠXH. Điều này không chỉ giúp Đề án 1 triệu căn NƠXH về đích đúng hạn mà còn hỗ trợ người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn.

Nguồn cung về nhà ở xã hội hạn chế trong khi nhu cầu của người dân về loại hình nhà ở này rất lớn

Lợi nhuận tăng, giá nhà có giảm?

Dù được đánh giá cao, đề xuất nâng lợi nhuận cũng đặt ra lo ngại về giá bán NƠXH. Ông Nguyễn Anh Quê phân tích rằng trước đây, theo quy định cũ, lợi nhuận từ phần thương mại 20% của dự án NƠXH được dùng để bù đắp cho phần NƠXH, góp phần giảm giá bán. Chẳng hạn, tại dự án NƠXH Hạ Đình, nếu áp dụng công thức cũ, giá bán tối đa chỉ khoảng 20 triệu đồng/m². Nhưng với phương pháp tính toán mới, khi tách bạch lợi nhuận giữa hai phần, giá bán NƠXH tại dự án này đã được phê duyệt dự kiến ở mức 25 triệu đồng/m². Nếu mức lợi nhuận tăng lên 13%, giá bán thậm chí có thể chạm ngưỡng 27 triệu đồng/m². Như vậy, việc “bóc tách” lợi nhuận giữa NƠXH và nhà thương mại có thể khiến giá NƠXH tăng thêm khoảng 10-20%.

Ông Quê cảnh báo việc tăng mức lợi nhuận cho chủ đầu tư sẽ tạo áp lực tăng giá lên phân khúc nhà ở vốn được kỳ vọng giải quyết nhu cầu an cư cho người thu nhập thấp. Ông chỉ ra sự chênh lệch giá bán NƠXH giữa các địa phương dù kết cấu xây dựng tương tự nhau. Ví dụ, với kết cấu 1 tầng hầm và hơn 20 tầng nổi, giá phê duyệt tại Bình Định, Bắc Giang rơi vào khoảng 13-14 triệu đồng/m², Sa Pa 17,5 triệu đồng/m², Hải Phòng 16,5 triệu đồng/m², nhưng tại Hà Nội lại lên tới 25 triệu đồng/m². Vì vậy, ông đề nghị Bộ Xây dựng và Thanh tra Chính phủ cần giám sát chặt chẽ việc phê duyệt giá NƠXH để tránh tình trạng trục lợi, móc ngoặc, đảm bảo người dân tiếp cận được NƠXH mà chủ đầu tư vẫn có lợi nhuận theo quy định.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, đồng tình rằng đề xuất tăng mức lợi nhuận từ 10% lên 13% là cần thiết để khuyến khích chủ đầu tư. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh đây không phải giải pháp cốt lõi để phát triển NƠXH. Theo ông, các thủ tục hành chính liên quan đến phát triển dự án NƠXH vẫn còn rườm rà, phức tạp, với nhiều cửa và con dấu, dẫn đến chi phí ẩn cao và ảnh hưởng đến hiệu quả của các chính sách. Việc định giá đất cho phát triển NƠXH cũng còn nhiều bất cập, tác động trực tiếp đến giá thành dự án.

Để thúc đẩy NƠXH một cách bền vững, ông Lượng cho rằng cần tập trung cải cách thủ tục hành chính, giảm thiểu chi phí ẩn, xây dựng các chính sách hỗ trợ tài chính dài hạn như quỹ nhà ở liên quan đến kiều hối được nhà nước bảo lãnh, đồng thời hoàn thiện cơ chế định giá đất để tạo điều kiện cho chủ đầu tư. Ông nhấn mạnh cần có cơ chế rõ ràng về định giá đất nhằm giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua nhà.