Sau M&A, điều gì chờ đón các “ông lớn” bất động sản

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong 10 tháng năm 2023, lĩnh vực bất động sản có đến 1.067 doanh nghiệp giải thể, tăng đến 9,5% so với số cùng kỳ năm trước - mức tăng trưởng lớn nhất so với tất cả các nhóm ngành. Trong bối cảnh khó khăn như vậy, không ngạc nhiên khi nhiều “ông lớn” phải bán các dự án bất động sản.

Hàng loạt dự án “sang tên”

Tháng 7/2023, toàn bộ 100% vốn của Công ty TNHH Thương mại và Phát triển Kinh doanh Ánh Sao (Ánh Sao) - chủ đầu tư lô đất C3-CH01, C3-CH02, C3-CH03, C3-CX01 và C3-CX02 thuộc dự án Khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ - Vinhomes Park (TP. Hà Nội), đã âm thầm được chuyển nhượng cho 1 pháp nhân có trụ sở tại Singapore là CVH NUEVE PTE.LTD. Ba cá nhân quốc tịch nước ngoài được ủy quyền nắm 100% vốn góp Ánh Sao là ông Lim Qin Jie Jazreel 2.528,5 tỷ đồng, ông Tay Boon Hwee 2.605 tỷ đồng, ông Patrick Liau Kong Voon 2.528,5 tỷ đồng. Đây đều là những nhân sự cấp cao thuộc Tập đoàn CapitaLand.

Thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất

Trước đó, hồi đầu năm 2023, theo nguồn tin của Reuters, CapitaLand đang trong quá trình đàm phán mua lại khối tài sản trị giá 1,5 tỷ USD của CTCP Vinhomes (Mã HoSE: VHM). Ngoài ra, CapitaLand cũng xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes hoặc một dự án khác ở phía bắc TP. Hải Phòng. Cũng liên quan đến Vinhomes, công ty này trong quý III/2023 đã thoái hết 90% vốn tại Công ty TNHH Bất động sản Tây Tăng Long (giá trị vốn góp 270 tỷ đồng) - chủ đầu tư dự án VinCity Tây Tăng Long (quận 9, TP. Hồ Chí Minh).

Ngoài ra, Vinhomes còn bán hết 5% vốn tại CTCP Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (giá trị vốn góp 900 tỷ đồng) - doanh nghiệp thành lập từ năm 2022 với mục tiêu hỗ trợ các nhà đầu tư vốn nhỏ có cơ hội đầu tư bất động sản, quản lý các bất động sản và phát triển thị trường thứ cấp nhằm tăng thanh khoản và giá trị cho các bất động sản của Vinhomes.

Một ông lớn bất động sản khác là CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) cho biết sẽ bán 99,8 triệu cổ phần, giá trị theo mệnh giá 998 tỷ đồng, tương đương 99,8% vốn của CTCP Đầu tư và Phát triển khu công nghiệp Phát Đạt (PDI). Giá chuyển nhượng không thấp hơn 130% mệnh giá, tức 1.287 tỷ đồng. Bên nhận chuyển nhượng là Công ty TNHH Phát Đạt Holdings – doanh nghiệp do ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT PDR, làm Chủ tịch HĐQT/chủ sở hữu. Phát Đạt Holdings là cổ đông lớn sở hữu 10% vốn PDR.

Chuyên trách mảng khu công nghiệp của PDR, PDI hiện sở hữu hoặc chấp thuận chủ trương nghiên cứu đầu tư nhiều dự án kho bãi tổng hợp, dịch vụ hậu cần cảng và dịch vụ logistics tại khu vực Cảng Cái Mép, dự án Khu công nghiệp đô thị - dịch vụ Phát Đạt Dung Quất, Cụm công nghiệp Hàm Ninh…

Tuy nhiên, với chuyển biến xấu của thị trường bất động sản, từ quý IV/2022 đến nay, PDR đã phải bán PDI sau khi đánh giá lại chiến lược, lựa chọn những giải pháp tài chính tối ưu, tái cấu trúc bài toán đầu tư và xác định dự án, sản phẩm ưu tiên.

Bóng dáng của nhà đầu tư ngoại cũng xuất hiện ở thương vụ M&A 2 dự án khu dân cư tại TP. Thủ Đức của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH). Theo đó, Keppel Land cùng Keppel Vietnam Fund (KVF), gọi chung là Keppel Consortium, hồi tháng 5/2023 đã ký các thỏa thuận ràng buộc để mua lại 49% vốn KDH tại 2 dự án khu dân cư liền kề ở TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.

Keppel Consortium và KDH sẽ cùng phát triển hơn 200 căn nhà liền thổ và trên 600 căn hộ cao tầng tại hai dự án, quy mô khoảng 11,8ha. Tổng chi phí phát triển hai dự án này khoảng 10.200 tỷ đồng…

Điều gì đang chờ đón các “ông lớn” bất động sản

Nhìn chung, giới đầu tư đánh giá thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất, dù nguồn cung chưa thể “cởi trói” ngay vì tồn tại “độ trễ” chính sách nhất định. Các chuyên gia từ CTCP Chứng khoán BIDV (BSC) kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi từ nhiều tín hiệu đảo chiều tích cực đến từ nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ các “nút thắt”, lớn nhất là pháp lý với kỳ vọng quý IV/2023 và nửa đầu năm 2024 sẽ là giai đoạn thực thi chính sách sau hàng loạt luật sửa đổi, thông tư, nghị định được ban hành; nguồn vốn tín dụng, thị trường trái phiếu, mặt bằng lãi suất thuận lợi hơn; cũng như độ lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản thu hẹp nhờ vào hạ tầng giao thông được hoàn thiện.

Về quan điểm của VNDirect, đơn vị này cho rằng thị trường bất động sản vẫn sẽ trầm lắng trong năm 2024. Sự hồi phục sẽ đến rõ nét hơn vào nửa cuối năm sau khi khả năng tiếp cận vốn dễ dàng hơn. “Chúng tôi muốn nhấn mạnh rằng có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-2012. Ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn chực chờ ở mức cao. Vì vậy, chúng tôi cho rằng thị trường sẽ hồi phục nhanh hơn”, VNDirect phân tích.

Để đánh giá sự phục hồi của thị trường bất động sản một cách tổng quan, VNDirect cho rằng cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ pháp lý và sự phát triển của mảng nhà ở xã hội.

Theo đó, những cái tên lớn và uy tín được hưởng lợi, phục hồi đầu tiên là các doanh nghiệp có nhiều thế mạnh, như: Quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng và sẵn sàng để chào bán trong giai đoạn 2023-2025; sản phẩm phát triển tập trung vào phân khúc bình dân và tầm trung; khả năng tăng trưởng lợi nhuận và năng lực mở rộng phạm vi hoạt động với sức khỏe tài chính lành mạnh (bao gồm đòn bẩy thấp, thanh khoản cao)...