Cần “vốn mồi” rẻ tạo lực bẩy cho vay nhà ở xã hội

Nhiều khó khăn cho vay nhà ở xã hội

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, sau hơn một năm triển khai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới chỉ giải ngân được gần 1%, tức khoảng 1.344 tỷ đồng. Trong số này, 1.295 tỷ đồng đã được giải ngân cho các chủ đầu tư tại 12 dự án, còn lại là cho người mua nhà.

Việc gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng giải ngân chưa như kỳ vọng được chỉ ra do nhiều nguyên nhân. Trong đó, nguyên nhân lớn nhất là do nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế. Theo NHNN, đến nay cả nước mới có 34/63 tỉnh, thành phố công bố danh mục dự án nhà ở xã hội với tổng cộng 78 dự án; một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý thủ tục về đầu tư, đất đai... Ngoài ra, theo báo cáo của một số địa phương, đa số người dân trên địa bàn thuộc khu vực nông thôn, có thu nhập thấp hoặc đối với công nhân trong các khu công nghiệp không có nhu cầu ở dài hạn nên không có nhu cầu mua nhà ở xã hội, chỉ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội...

Về vấn đề lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, do đây là chương trình được thực hiện hoàn toàn bằng nguồn vốn huy động của người gửi tiền của các ngân hàng, không dùng vốn ngân sách nhà nước, nên các ngân hàng không thể có mức lãi suất ưu đãi như chương trình sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước. Mặc dù vậy, NHNN cũng đã 4 lần công bố lãi suất áp dụng đối với Chương trình (theo hướng giảm dần qua các kỳ công bố). Hiện, mức lãi suất cho vay của các NHTM áp dụng đối với khách hàng là chủ đầu tư dự án ở mức 7%/năm và đối với khách hàng là người mua nhà tại dự án ở mức 6,5%/năm (áp dụng từ ngày 1/7/2024 đến hết ngày 31/12/2024), thấp hơn 1% so với kỳ 1/1-30/6/2024 và giảm gần 2%/năm so với thời điểm bắt đầu triển khai Chương trình.

Ghi nhận NHNN đã cố gắng thực hiện giảm lãi suất thấp hơn so với cho vay thông thường, nhưng theo ông Vương Duy Dũng, do gói này được triển khai trên tinh thần các ngân hàng chủ động cân đối nguồn vốn, ngân sách không hỗ trợ; trong khi các ngân hàng phải chịu áp lực về chi phí hoạt động, về lợi nhuận và phòng tránh rủi ro theo quy định... Do đó, thời gian ưu đãi lãi vay ngắn (3 năm cho chủ đầu tư, 5 năm cho người mua) nên chưa thực sự thu hút người vay.

Nhận diện được những khó khăn trên, NHNN đã báo cáo và được Chính phủ đồng ý đề xuất điều chỉnh nội dung Chương trình 120 nghìn tỷ đồng theo hướng nâng mức giảm lãi suất cho vay đối với người mua nhà từ 2% lên 3%/năm trong 5 năm đầu, 5 năm tiếp theo thấp hơn 1-2%/năm so với lãi suất cho vay bình quân trung dài hạn VND của 4 NHTM Nhà nước.

Tại buổi họp báo quý III vừa qua, Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú cho biết, gói tín dụng này đã nâng giá trị lên 140.000 tỷ đồng khi có thêm 4 ngân hàng TMCP tham gia, mỗi ngân hàng đăng ký cho vay thêm 5.000 tỷ đồng. Điều đó sẽ gia tăng cơ hội tiếp cận được vốn cho người dân, doanh nghiệp.

Không nên chỉ trông chờ vốn vay ngân hàng

Dù ngân hàng có giảm thêm lãi suất, nhưng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu, nếu lãi suất cao hơn 5%/năm và thời gian cho vay dưới 20 năm thì với một gia đình bình thường ở Việt Nam rất khó có thể mua được nhà. Việc kéo dài thời gian cho vay ưu đãi lãi suất có ý nghĩa rất quan trọng giúp cho người mua nhà cân đối tài chính, giảm áp lực trả nợ. “Số tiền gốc, lãi trả ngân hàng chiếm khoảng 50% thu nhập hàng tháng của người vay là phù hợp; 50% thu nhập còn lại họ chi trả cho các khoản sinh hoạt phí”, TS. Hiếu nhận định.

Mặt khác, theo vị chuyên gia này, không thể dựa vào ngân hàng để cung cấp vốn dài hạn. Bởi, có tới 70-80% vốn huy động của các ngân hàng là vốn ngắn hạn. Nếu dựa vào các NHTM cho vay với thời gian dài có thể khiến ngân hàng đối mặt với rủi ro về thanh khoản. Chưa kể, chi phí huy động vốn trung bình của các ngân hàng vào khoảng 6%/năm, nếu đòi hỏi mức lãi suất cho vay 5%/năm là không khả thi. Vì ngân hàng cũng là doanh nghiệp, kinh doanh phải đảm bảo có lãi.

Do vậy, để tăng tính khả thi cho gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội, TS. Hiếu cho rằng, cần phải sử dụng nguồn vốn từ ngân sách tương tự như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giai đoạn trước đây. NHNN cho vay tái cấp vốn với lãi suất khoảng 3%/năm cho phép NHTM áp dụng mức lãi suất cho vay 5%/năm. Qua đó, ngân hàng cũng được hưởng chênh lệch 2%, dù không nhiều nhưng cũng khuyến khích các ngân hàng cho vay nhiều hơn.

Để tăng ưu đãi, nhằm đảm bảo tính ổn định, đa dạng nguồn vốn hỗ trợ cho các đối tượng chính sách khó khăn về nhà ở và đảm bảo mục tiêu của đề án, Chính phủ đang giao Bộ Xây dựng nghiên cứu gói 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở xã hội, trong đó có 15.000 tỷ đồng trái phiếu chính phủ; 15.000 tỷ đồng từ ngân sách địa phương để hỗ trợ người thu nhập thấp, công nhân mua nhà ở xã hội. Theo giới chuyên môn, đề xuất trên là rất cần thiết trong thời điểm hiện nay. Qua đó, giúp người thu nhập thấp có thể tiếp cận được vốn rẻ để mua nhà.

TS. Nguyễn Trí Hiếu đánh giá đây là giải pháp phù hợp. Muốn thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển bền vững, Chính phủ phát hành trái phiếu từ ngắn hạn, trung hạn và dài hạn với thời gian từ 10 năm, 20 năm, 30 năm với mức lãi suất 3%. Sau đó, chuyển số tiền huy động trên sang cho Ngân hàng Chính sách xã hội, hoặc các NHTM tham gia vào chương trình cho vay mua nhà ở xã hội với mức lãi suất khoảng 5%/năm.

Đồng tình với đề xuất lãi suất cho vay mua nhà 5%/năm, nhưng một chuyên gia bất động sản cho rằng, trước mắt cần phải giải quyết bài toán giá nhà. Với mức hỗ trợ lãi suất là 5%/năm nhưng với giá nhà chung cư đang ở mức cao 60-70 triệu/m2 thì cũng vẫn rất khó cho việc triển khai các gói tín dụng trên.

Để thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương khẩn trương lập, sửa đổi, bổ sung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương, trong đó làm rõ các mục tiêu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, lực lượng vũ trang nhân dân. Bộ Xây dựng đề nghị UBND cấp tỉnh tiếp tục xem xét, kiểm tra các thủ tục pháp lý, lập danh mục dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; cải tạo, xây dựng lại chung cư đủ điều kiện được vay nguồn vốn 120.000 tỷ đồng để công bố công khai trên cổng thông tin điện tử để các ngân hàng có cơ sở áp dụng cho vay theo chương trình và gửi văn bản đến NHNN và Bộ Xây dựng theo dõi, tổng hợp.

Về phía NHNN, Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú cho biết, NHNN tiếp tục theo dõi, đôn đốc các TCTD triển khai quyết liệt chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ…