Thị trường bất động sản "dựa hơi" tăng nhiệt

Đầu cơ, lướt sóng tràn lan

Sự tập trung dòng vốn vào thị trường bất động sản đầu năm 2021 đã kéo theo một lượng lớn giới đầu cơ, lướt sóng. Theo chân một nhà đầu tư lão luyện trên thị trường nhà đất, chúng tôi tiếp cận nhóm người chuyên lướt sóng tại thị trường Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tại khu vực xã Sông Nhạn (huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai), theo ghi nhận của người viết, thị trường đã tăng đột biến về giá cả tại một số khu vực, trong đó giá đất nông nghiệp đã tăng gấp 6 lần so với hai năm trước. Theo khảo sát, giá đất vườn tại khu vực này giao động từ 1,2-5 tỷ đồng/sào (1.000 m2).

Nguyên nhân tăng giá xuất phát từ hoạt động khởi công xây dựng sân bay Long Thành, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, quy hoạch các khu công nghiệp mới tại đây. "Dựa hơi" những thông tin trên, các nhóm đầu cơ, lướt sóng đã tung quân thổi giá khiến thị trường tại đây tăng nhiệt.

“Cò” đất tập trung tại Hớn Quản, Bình Phước

Ông Trọng, một đầu nậu tại đây, cho biết nhóm của ông có hàng chục người cùng nhau gom tiền rồi đi đặt cọc hàng loạt miếng đất để bán sang tay kiếm lời trong thời gian ngắn. Đặc điểm của nhóm đầu cơ lướt sóng này là thường sẵn sàng đặt tiền cọc tương đối nhiều, thương lượng với chủ đất thời gian đặt cọc kéo dài sau 30-40 ngày và cam kết bên chủ đất phá cọc thì phải đền số tiền gấp 3-4 lần so với số tiền cọc. Nhóm của ông Trọng thường “săn đất” tại các vùng có thông tin quy hoạch mới từ Đồng Nai đến Bà Rịa - Vũng Tàu.

“Chúng tôi sẵn sàng bỏ cọc tại một lô đất nào đó khi không tìm được giao dịch trong thời hạn cam kết. Tiền chênh lệnh từ những miếng đất khác sẽ bù vào. Vì đó đôi khi là sự chấp nhận cho chi phí cơ hội, lợi nhuận sang tay vẫn rất nhiều so với chi phí này”, ông Trọng giải thích khi chúng tôi muốn tham gia nhóm này.

Bà Trần Thu Hằng, một nhà đầu tư khu vực Long Thành, cho biết thêm: “Các nhóm lướt sóng còn mua một số lô đất với giá thấp lúc thị trường chưa nhộn nhịp. Sau đó, nhóm này tìm cách mua tiếp các lô đất gần đó để mở rộng phạm vi. Chiêu cuối là họ mua đi bán lại chính các lô đã mua trước với giá cao hơn rất nhiều so với thị trường, đồng thời tung tin đồn, thậm chí bỏ tiền trăm triệu đến tiền tỷ chạy quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng. Lúc này, các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm đổ xô vào mua bán và tiếp tục đẩy giá cao bất thường so với giá trị thực”.

Mới đây, giới đầu tư khảo nhau câu chuyện một nhóm đầu cơ lướt sóng tương tự đã chi tới 2 tỷ đồng chạy quảng cáo trên các phương tiện truyền thông, mạng xã hội nhằm đẩy cơn sốt ảo tại huyện Hớn Quản (tỉnh Bình Phước) để trục lợi.

Theo đó, chỉ trong 2 tháng đầu năm 2021, tại Bình Phước đã có 2 cơn “sốt” đất tại xã An Khương (Hớn Quản) - nơi có tin đồn sẽ xây dựng sân bay Técníc, và dọc tuyến đường ĐT753 (huyện Đồng Phú) được “bơm tin” làm dự án nâng cấp mở rộng trục đường ĐT753 và xây cầu Mã Đà đi sân bay Long Thành.

Khách từ khắp nơi đổ về để đầu tư đất Bình Phước

Tuy nhiên, cả hai cơn sốt trên đều chỉ xuất phát từ thông tin đề xuất của tỉnh Bình Phước tại buổi làm việc của Thủ tướng Chính phủ. Sau buổi làm việc, Văn phòng Chính phủ thông báo kết luận của Thủ tướng, theo đó cả 2 kiến nghị này chỉ mới được Thủ tướng giao Bộ Giao thông vận tải chủ trì, phối hợp các bộ, ngành, địa phương nghiên cứu, đề xuất phương án và xem xét…

Sự tăng nhiệt của thị trường bất động sản lần này đã diễn ra từ Nam ra Bắc, từ các vùng biển cho đến vùng núi. Khi giá đất nông nghiệp ở Bảo Lộc tăng từ vài trăm ngàn đồng/m2 lên 2-3 triệu đồng/m2, thì tại Phan Thiết giá đất nông nghiệp cũng tăng lên mức 1-2 triệu đồng/m2. Tuy giá đất tăng từ 2-3 lần tại các khu vực này trong một thời gian ngắn, nhưng khi hỏi thì người mua đều chưa trả lời được mua để làm gì.

Đối với hai khu vực trên, tình trạng sốt đất ảo trên đất ở nông thôn cho đến đất nông nghiệp diễn ra khi các nhóm đầu tư xúm vào mua bán, sau thông tin các chủ đầu tư bất động sản lớn như Novaland, Hưng Thịnh… về xây dựng dự án.

Những bài học từ nhiều cơn sốt đất trước đây vẫn chưa nguôi đối với nhiều người. Sau những cơn “sốt” đất ảo đi qua, giới đầu cơ lướt sóng để lại một “bãi chiến trường” cho quản lý nhà nước về tình trạng phân lô bát nháo. Nhiều nhà đầu tư ngậm trái đắng vì “ôm bom” vào phút chót khi hầu hết các khu vực bị đẩy giá, thổi giá đều sẽ nhanh chóng quay trở lại giá trị thực của nó. Nhà đầu tư lúc này cũng nhanh chóng vỡ mộng làm giàu, thậm chí lâm cảnh nợ nần...

Cần thận trọng trước "sốt ảo"

Thời điểm này, tại nhiều tỉnh, thành phố đều có hiện tượng giá đất tăng, nhiều nơi được cho là có hiện tượng "sốt đất" như Ba Vì, Hòa Lạc (Hà Nội); Lương Sơn (Hòa Bình); Phan Thiết (khu vực sân bay); Bắc Giang; Thanh Hóa...

Kể cả Vân Đồn (Quảng Ninh) sau một thời gian chững lại, giảm sâu, thì nay giá đất lại tăng nhiệt. Tại các khu như Vương Long, giá đất đang tăng “mỗi ngày một giá", từ 24-25 triệu đồng/m2 đã liên tục lên 25, 26, 27, 28 triệu đồng/m2... thậm chí có chỗ đẹp đã vượt qua giá 30 triệu đồng/m2. Nhiều nhà quan sát thị trường đã ví von nó với câu chuyện "xác ướp trở lại".

Tràn ra đường mời chào mua đất tại Đồng Nai

Phân tích về việc giá nhà đất tăng nhiệt như trên, Bộ Xây dựng cho rằng có tác động của việc điều chỉnh bảng giá đất mới đây. Tuy nhiên, đây không phải là nguyên nhân chính.

Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá bất động sản năm ngoái và 2 tháng đầu năm nay vẫn tăng. Trong đó, có những khu vực, dự án giá cao hơn 10% so với đầu năm 2020.

Cơ quan này cũng chỉ ra một số nguyên nhân khác khiến giá đất tăng như: lệch pha cung cầu; dịch chuyển dòng vốn trong dịch bệnh; chiêu trò "thổi giá" của giới đầu cơ để lừa đảo, trục lợi; giá cả nguyên vật liệu, chi phí đầu vào dự án tăng...

Theo ghi nhận của Bộ Xây dựng, thị trường đất nền ở nhiều địa phương có hiện tượng tăng giá mạnh. Ngoài nguyên nhân đầu tư phát triển hạ tầng tại một số đô thị, dự án cụ thể thì cũng có một số hiện tượng giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để đẩy giá thị trường nhằm trục lợi. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cảnh báo, sau đó nhóm các nhà đầu cơ này sẽ rút đi, tạo nên làn sóng bán ra ồ ạt và hệ quả là nhiều nhà đầu tư sau mua đất với giá cao phải bán đi để cắt lỗ, những người không bán kịp sẽ bị mắc kẹt.