Thị trường bất động sản Việt Nam: 30 năm chuyển mình mạnh mẽ

Quý I/2025, thị trường bất động sản Việt Nam trên đà phục hồi mạnh mẽ

1995 - 2005: Giai đoạn khởi đầu và đặt nền móng

Theo ông Neil MacGregor, thập niên 1990 chứng kiến bước chuyển mình mang tính lịch sử của Việt Nam khi đất nước tiến hành chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường năng động. Đặc biệt, năm 1995 đánh dấu một cột mốc phát triển then chốt với việc Việt Nam chính thức bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ và gia nhập Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN).

Những sự kiện mang tính bước ngoặt này đã tạo đà mạnh mẽ cho quá trình hội nhập quốc tế, mở rộng giao thương và thúc đẩy sự phát triển sâu rộng của nền kinh tế thị trường, đồng thời nâng cao trình độ chuyên môn ngang tầm quốc tế.

Ông Neil MacGregor cho biết, cùng với tiến trình hội nhập là những cải cách pháp lý mang tính nền tảng, trong đó nổi bật là Luật Đất đai năm 1993. Luật này đã mở ra một kỷ nguyên mới khi cho phép các cá nhân và tổ chức doanh nghiệp thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới những điều kiện nhất định. Đây chính là nền tảng pháp lý quan trọng cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời kiến tạo nên diện mạo đô thị hiện đại của Việt Nam.

Trong giai đoạn đầy biến động này, những cải cách kinh tế và pháp luật đồng bộ đã khơi dậy nhu cầu mạnh mẽ về đất đai, kéo theo sự gia tăng đáng kể giá trị của bất động sản, đặt nền móng cho những bước phát triển tiếp theo của thị trường này.

2006 – 2015: Giai đoạn tăng trưởng nóng và biến động mạnh

Giai đoạn 2006-2008 chứng kiến Việt Nam gia nhập WTO, thu hút mạnh mẽ vốn FDI, đặc biệt vào bất động sản, đạt kỷ lục 23,6 tỷ USD năm 2008. Thị trường bất động sản sôi động với nhiều dự án đáp ứng nhu cầu văn phòng, nhà ở.

Tuy nhiên, theo ông Neil MacGregor, khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 gây ra tình trạng đóng băng thanh khoản, thắt chặt tín dụng, khiến nhiều dự án đình trệ. Thị trường suy giảm nghiêm trọng, buộc các cơ quan quản lý và doanh nghiệp tư nhân phải điều chỉnh chiến lược.

Trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi 2013), bảo vệ người mua, minh bạch hóa quy định đất đai, siết chặt chủ đầu tư và cho phép người nước ngoài mua nhà. Các cải cách này góp phần phục hồi niềm tin, hạn chế đầu cơ, thu hút đầu tư dài hạn, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững.

2016-2025: Thị trường bất động sản tăng trưởng và thách thức

Giai đoạn 2016-2025 chứng kiến sự ổn định kinh tế vĩ mô của Việt Nam với GDP tăng trưởng trung bình 6-7%/năm, thúc đẩy nhu cầu bất động sản trên khắp các phân khúc nhờ dân số trẻ, thu nhập tăng và đô thị hóa mạnh mẽ.

Thị trường nhà ở Hà Nội và TP.HCM phát triển vượt bậc. Riêng TP.HCM năm 2018 ghi nhận gần 39.000 căn hộ mới, tăng 33%. Hà Nội đạt đỉnh giao dịch vào năm 2019 với 44.000 căn, và giai đoạn 2016-2024 đón nhận khoảng 230.000 căn mới, chủ yếu là căn hộ (90%).

Bất động sản thương mại cũng tăng trưởng nhanh chóng. Tại Hà Nội, nguồn cung văn phòng tăng từ 1 triệu m² (2016) lên 2,33 triệu m² (2024), với các dự án tiêu biểu như Lotte Center Hanoi. TP.HCM có mức tăng tương tự, từ 1,8 triệu m² lên 2,8 triệu m², nổi bật với The Nexus.

Phân khúc bán lẻ cũng chuyển mình, diện tích tại Hà Nội tăng từ 1,1 triệu m² lên 1,8 triệu m², và TP.HCM từ 1 triệu m² lên 1,6 triệu m², nhờ các dự án như Vincom Center Trần Duy Hưng (Hà Nội) và Crescent Mall giai đoạn 2 (TP.HCM).

Tuy nhiên, đại dịch COVID-19 đã gây gián đoạn, kéo theo sự trì hoãn dự án, đứt gãy chuỗi cung ứng và thay đổi hành vi tiêu dùng. Chính sách kiểm soát tín dụng và rà soát pháp lý chặt chẽ cũng tạo áp lực. Hậu đại dịch, thị trường đối mặt với lệch pha cung - cầu, thiếu nhà ở giá rẻ, tín dụng thắt chặt, giá cao và thiếu minh bạch pháp lý.

Đổi mới tư duy dẫn lối thị trường bất động sản Việt Nam

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 vừa được Savills công bố đã ghi nhận những tín hiệu tích cực rõ rệt tại hai thị trường chủ chốt là Hà Nội và TP.HCM trong ba tháng đầu năm. Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới đầy triển vọng.

Động lực cho sự phục hồi này đến từ những cải cách hành chính quyết liệt và việc đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng quốc gia. Đặc biệt, việc triển khai đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi từ tháng 8/2024 đã tạo ra những chuyển biến tích cực, rút ngắn đáng kể quy trình phê duyệt dự án và củng cố niềm tin của các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng trọng điểm mang tầm quốc gia như Sân bay Quốc tế Long Thành, mạng lưới đường bộ cao tốc hiện đại và tuyến đường sắt tốc độ cao đang từng bước hiện thực hóa, hứa hẹn mở rộng khả năng kết nối giao thông liên vùng, tạo tiền đề phát triển các hành lang kinh tế mới và thu hút thêm nhiều dự án bất động sản tiềm năng.

Theo ông Neil MacGregor, chủ trương sáp nhập tỉnh thành thành 6 thành phố trực thuộc Trung ương và 28 tỉnh được kỳ vọng nâng cao hiệu quả quản lý, tối ưu chi phí và đơn giản hóa thủ tục đầu tư. Động thái này tạo điều kiện thuận lợi cho quy hoạch đồng bộ, nâng cấp hạ tầng, kiến tạo môi trường đầu tư hấp dẫn, thúc đẩy dự án lớn, gia tăng giá trị bất động sản và cân bằng phát triển đô thị - nông thôn.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang định hình các xu hướng mới như đô thị thông minh, ứng dụng AI và phát triển bền vững. Phân khúc nhà ở giá hợp lý trở thành trọng tâm, nhận được hỗ trợ từ hợp tác công - tư và các chương trình phát triển nhà ở toàn diện.