Thị trường bất động sản Hà Nội hạ nhiệt sau chuỗi tăng trưởng nóng

Thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội bất ngờ quay đầu trong quý I/2025

Thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội hạ nhiệt

Sau giai đoạn tăng trưởng liên tục, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đã chính thức bước vào giai đoạn điều chỉnh trong quý đầu năm 2025, ghi nhận mức sụt giảm đáng kể cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ.

Theo dữ liệu mới nhất từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý I/2025 chỉ đạt khoảng 4.000 căn, trong khi lượng giao dịch thành công dừng ở mức 3.000 căn. So với con số ấn tượng 11.000 - 12.000 căn của quý IV/2024, thị trường đã chứng kiến mức giảm mạnh từ 60% đến 70%. Đây là quý đầu tiên thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận sự sụt giảm đồng thời ở cả hai chỉ số quan trọng này kể từ quý I/2023.

Lý giải về sự "giảm tốc" đáng chú ý này, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group chỉ ra hai nguyên nhân chính. Thứ nhất, yếu tố mùa vụ khi quý I hàng năm thường trùng với dịp Tết Nguyên đán. Theo thông lệ, đây là khoảng thời gian thị trường bất động sản có xu hướng "nghỉ ngơi", dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán dự án sang các quý tiếp theo. Mặc dù đã triển khai hoạt động giữ chỗ (booking) từ cuối năm 2024, phần lớn các chủ đầu tư vẫn ưu tiên quan sát diễn biến thị trường và chờ đợi thời điểm thích hợp hơn để chính thức tung sản phẩm ra thị trường. Chiến lược "ém hàng" trong quý đầu năm được xem là một biện pháp quen thuộc nhằm giảm thiểu rủi ro về thanh khoản trong bối cảnh nhu cầu thị trường có dấu hiệu chững lại.

Bên cạnh đó, ông Tiến nhấn mạnh là sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý của người mua nhà. Kết quả khảo sát từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, đối với nhóm khách hàng chưa thực hiện giao dịch bất động sản trong quý IV/2024, lý do hàng đầu vẫn là vấn đề "chưa đủ tiềm lực tài chính". Bên cạnh đó, mặt bằng giá bán căn hộ hiện tại đang ở ngưỡng cao so với khả năng chi trả trung bình của nhiều người, trở thành một yếu tố đáng cân nhắc trong quyết định mua nhà.

Tuy nhiên, theo nhận định của ông Trần Minh Tiến, sự điều chỉnh này không hoàn toàn mang tính tiêu cực. Thay vì xem đây là một rào cản, ông Tiến cho rằng đây có thể là động lực thúc đẩy người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực lân cận hoặc xa hơn trung tâm Hà Nội. Tại những khu vực này, mức giá bất động sản thường mềm hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng được cải thiện.

Giá đất cao, người mua Hà Nội "quay lưng" với căn hộ nội đô

Ông Trần Minh Tiến cho rằng, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng trưởng nóng. Các yếu tố mùa vụ và sự thay đổi trong tâm lý người mua, đặc biệt là vấn đề về khả năng tài chính, đang tác động trực tiếp đến nguồn cung và lượng tiêu thụ. Tuy nhiên, điều này cũng mở ra xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực có mức giá phù hợp hơn, hứa hẹn sự phát triển của thị trường bất động sản ở các vùng ven đô trong tương lai.

Giá đất tại các quận trung tâm ngày càng leo thang, vượt quá khả năng tài chính của đại bộ phận người dân có nhu cầu ở thực. Điều này đã tạo ra một làn sóng tìm kiếm cơ hội an cư mới tại các huyện ngoại thành.

Những khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì, Đan Phượng... đang chứng kiến sự sôi động chưa từng có của thị trường bất động sản. Hạ tầng giao thông ngày càng được đầu tư và hoàn thiện, kết nối các huyện ngoại thành với trung tâm thành phố trở nên thuận tiện hơn. Bên cạnh đó, không gian sống thoáng đãng, mật độ xây dựng thấp hơn, cùng với mức giá dễ chịu hơn so với nội đô, đã biến các huyện ngoại thành trở thành điểm đến hấp dẫn cho những gia đình trẻ, những người có nguồn tài chính eo hẹp nhưng vẫn mong muốn sở hữu một mái ấm riêng.

Trước thực trạng nguồn cung khan hiếm tại nội đô và các đại đô thị gần trung tâm Hà Nội, cùng với mặt bằng giá bán neo cao, thị trường đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vệ tinh một cách rõ nét. Nổi bật trong số đó là Văn Giang - Hưng Yên – khu vực nằm sát phía Đông Hà Nội, được hưởng lợi lớn từ hạ tầng giao thông kết nối liên vùng và sự xuất hiện của nhiều đại đô thị quy mô hàng trăm héc-ta.

Theo One Mount Group, khu Đông sẽ soán ngôi khu Tây, dẫn đầu nguồn cung căn hộ Hà Nội giai đoạn 2025-2026, với Văn Giang chiếm 29%. Giá căn hộ tại Văn Giang (khoảng 61 triệu đồng/m²) thấp hơn đáng kể so với nội đô.

Chuyên gia Trần Minh Tiến nhận định, người mua đang có xu hướng "ly tâm" khỏi nội đô, ưu tiên chất lượng sống, tiện ích và giá hợp lý tại các khu vực lân cận.

Trong bối cảnh thị trường nội đô điều chỉnh, các khu vực vệ tinh như Văn Giang trở thành điểm thu hút. Các chủ đầu tư nên tái cấu trúc sản phẩm, tập trung vào phân khúc dễ tiếp cận để đón đầu xu hướng này.