Thị trường văn phòng Khu Nam TP. HCM chuyển mình trước “làn sóng” công nghệ

Sự phát triển của thị trường văn phòng không chỉ phản ánh tốc độ đô thị hóa mà còn là chỉ dấu quan trọng về sức khỏe của nền kinh tế.

Thị truwofng văn phòng cho thuê tại TP. HCM đang ngày càng đa dạng

Trong bức tranh toàn cảnh đó, khu vực phía Nam và Thủ Thiêm đang nổi lên như những điểm đến đầu tư hấp dẫn. Chỉ trong vòng 5 năm trở lại đây, hai khu vực này đã ghi nhận làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào lĩnh vực văn phòng, với định hướng trở thành trung tâm tài chính – thương mại mới của TP.HCM. Hạ tầng hiện đại, tiện ích đồng bộ và môi trường làm việc chất lượng đang giúp khu vực này thu hút ngày càng nhiều doanh nghiệp.

Triển vọng phát triển càng được củng cố khi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Nguyễn Khoái, cầu Thủ Thiêm 3 và 4 đang được triển khai, hứa hẹn cải thiện đáng kể khả năng kết nối liên vùng. Nguồn cung văn phòng tại đây ngày càng đa dạng, với nhiều tòa nhà đạt chuẩn quốc tế, đủ sức cạnh tranh với khu vực trung tâm.

Theo báo cáo mới nhất từ Cushman & Wakefield, tính đến Quý 2/2025, khu Nam TP.HCM ghi nhận tổng nguồn cung đạt 256.881 m² sàn văn phòng, đến từ 3 tòa nhà hạng A và 9 tòa nhà hạng B.

Giai đoạn 2007–2011 đánh dấu bước ngoặt phát triển của khu vực này, khi hàng loạt tập đoàn lớn như Manulife (2007), Unilever (2008), Nam Long (2010) và Vinamilk (2011) lần lượt chuyển trụ sở chính về các tòa nhà do chính họ phát triển và vận hành. Từ năm 2009 đến nay, thị trường tiếp tục đón nhận nhiều dự án văn phòng quy mô lớn như Saigon Paragon, Phú Mỹ Hưng Tower, UOA Tower, COBI I & II, The Grace Tower, The 678, Mapletree Business Centre và Victory Tower.

Dự kiến trong 2–5 năm tới, khu vực này sẽ tiếp tục mở rộng với thêm 87.575 m² sàn văn phòng từ các dự án như Millennial Tower của UOA Group và Hongfu Plaza của HongFu Group – hứa hẹn mang đến làn gió mới cho thị trường văn phòng TP.HCM.

Giá thuê văn phòng hạng A tại quận 7 đạt 26,7 USD/m²/tháng, ổn định so với năm trước cho thấy một sự cân bằng trong chiến lược giá của chủ đầu tư. Tương tự, giá thuê hạng B ở mức 17,3 USD/m²/tháng với mức tăng rất nhẹ. Mức giá thuê này so với khu vực trung tâm chỉ bằng khoảng 50% ở cả phân khúc hạng A và B, tạo nên một lợi thế về giá rất cạnh tranh cho khu vực này. Vào gần cuối quý 2/2025, phân khúc hạng A tại khu vực đạt tỷ lệ lấp đầy 93,5%, tăng lần lượt 4,75 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024. Tương tự, phân khúc hạng B cũng cho thấy sự ổn định và tăng trưởng với tỷ lệ lấp đầy 88%, tăng 8 điểm phần trăm so với năm trước.

Nhu cầu tập trung vào các ngành công nghệ và ưu tiên không gian xanh: động lực tăng trưởng của thị trường tiếp tục được dẫn dắt bởi nhu cầu thuê từ các ngành công nghệ thông tin, công nghệ cao, trung tâm năng lực toàn cầu của các công ty đa quốc gia, tập đoàn sản xuất lớn, ngân hàng, v.v.

Các doanh nghiệp có xu hướng thuê thêm hoặc tái định vị văn phòng tại các khu vực rìa và xa trung tâm để tận hưởng giá thuê tốt và chạm đến nguồn nhân tài đa dạng hơn. Nhiều tập đoàn công nghệ danh tiếng hàng đầu trong và ngoài nước đã chọn khu Nam Sài Gòn làm nơi đặt trụ sở, tạo ra một hệ sinh thái công nghệ sôi động và thu hút thêm nhiều doanh nghiệp khác.

Trong số các tòa nhà chất lượng trong khu vực, có thể kể đến tòa nhà CMC Creative Space trong KCX Tân Thuận với vị trí ven sông, lần lượt tiếp cận Phú Mỹ Hưng và phường Sài Gòn khoảng 15 đến 20 phút đi xe. Điểm đặc biệt và độc nhất mà tổ hợp văn phòng này sở hữu chính là Tân Thuận Data Center nằm ngay trong khuôn viên, được xem là Trung tâm Dữ liệu hiện đại nhất Việt Nam của Tập đoàn Công nghệ CMC. Các công ty có nhu cầu sử dụng trung tâm dữ liệu sẽ có thể kiểm soát chi phí tốt hơn, giảm thiểu rủi ro và an tâm đầu tư hạ tầng tại CMC Creative Space.

Theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield, ngày càng nhiều doanh nghiệp lớn tại Đông Nam Á và khu vực Châu Á – Thái Bình Dương đang có xu hướng mở rộng hoặc chuyển dịch khỏi các khu trung tâm truyền thống, hướng đến những khu vực phụ hoặc thị trường chưa phát triển mạnh. Đây là chiến lược nhằm tối ưu chi phí vận hành, đồng thời tiếp cận nguồn nhân lực đa dạng hơn trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và giá thuê tại các khu trung tâm ngày càng tăng cao.

Tại Singapore, một trong những thị trường văn phòng phát triển nhất khu vực, chính phủ đã chủ động quy hoạch và mở rộng các cụm trung tâm thương mại mới ngoài khu vực trung tâm thành phố. Mục tiêu là giảm tải áp lực hạ tầng cho khu trung tâm, đồng thời tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp.

Một ví dụ điển hình là Công viên Khoa học Singapore, tọa lạc tại khu công nghệ phía Bắc – nơi được mệnh danh là trung tâm đổi mới sáng tạo của quốc đảo. Chỉ cách trung tâm thành phố khoảng 10 phút lái xe, khu công viên này quy tụ nhiều tên tuổi lớn như Johnson & Johnson, Merck, cùng các viện nghiên cứu hàng đầu như DSO National Laboratories và Viện Vi điện tử. Đây cũng là nơi đặt trụ sở khu vực của Shopee. Ngoài khu công viên, khu vực phía Bắc còn là nơi hoạt động của các trung tâm sáng tạo thuộc P&G, Garena, Fujitsu và Ubisoft.

Tại Việt Nam, khu Nam TP.HCM đang nổi lên như một điểm đến công nghệ tương tự, lý tưởng cho các doanh nghiệp tìm kiếm không gian làm việc hiện đại, tiện nghi và hiệu quả chi phí. Với nguồn cung văn phòng chất lượng cao, giá thuê cạnh tranh và tỷ lệ lấp đầy tăng trưởng ổn định, khu vực này được kỳ vọng sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư trong thời gian tới.

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, việc tối ưu diện tích trống và duy trì chất lượng dịch vụ sẽ là yếu tố then chốt giúp các chủ đầu tư văn phòng giữ vững sức hút và phát triển bền vững.