Những “cú bắt tay” đưa dòng vốn quốc tế vào thị trường bất động sản Việt Nam

Theo Báo cáo Savills Global Capital Markets quý 2/2026, tổng giá trị đầu tư bất động sản tại khu vực đạt 46 tỷ USD trong Quý 2, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước. Trên toàn cầu, giá trị đầu tư đạt khoảng 250 tỷ USD, tăng 13% theo năm.

Dòng vốn xuyên biên giới cũng chiếm tỷ trọng lớn hơn. Trong nửa đầu năm 2026, nhà đầu tư xuyên biên giới chiếm 35% tổng giá trị mua vào tại châu Á – Thái Bình Dương, tăng từ 28% cùng kỳ năm trước.

Cùng với sự trở lại của dòng vốn quốc tế, cấu trúc giao dịch cũng trở nên đa dạng hơn. Savills ghi nhận các giao dịch chuyển nhượng một phần quyền sở hữu ở mức cao, trong khi các hình thức hợp tác đầu tư và liên doanh xuất hiện rõ hơn, từ các dự án nhà ở và danh mục tài sản đến các thương vụ doanh nghiệp và nền tảng trung tâm dữ liệu trong khu vực.

Thay vì chỉ mua toàn bộ một tài sản, nhà đầu tư có thể tham gia vào một dự án phát triển, danh mục tài sản hoặc nền tảng đầu tư cùng đối tác. Điều này cho phép các bên lựa chọn mức độ tham gia và phân bổ nguồn lực phù hợp với từng chiến lược đầu tư.

Đầu tư bất động sản toàn cầu

Theo nhận định của các chuyên gia, diễn biến tại Việt Nam xuất hiện trong bối cảnh hoạt động đầu tư bất động sản tại châu Á – Thái Bình Dương đang phục hồi.

Từ bất động sản công nghiệp đến nhà ở, một số dự án quy mô lớn tại Việt Nam cho thấy cách mô hình liên doanh được sử dụng để kết nối nguồn vốn quốc tế với năng lực triển khai tại địa phương.

BW Industrial Development là một ví dụ trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Năm 2018, Warburg Pincus và Becamex IDC thành lập BW Industrial với cam kết đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD. Tại thời điểm ra mắt, BW sở hữu hơn 2 triệu m² quỹ đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm ở miền Bắc và miền Nam. Theo thông tin công bố trên cổng thông tin của Warburg Pincus, liên doanh này hiện kiểm soát hơn 3,8 triệu m² quỹ đất tại các khu kinh tế và công nghiệp trọng điểm trên cả nước.

Một mô hình khác đang được mở rộng từ bất động sản công nghiệp sang nhà ở là hợp tác giữa Frasers Property và GELEX Infrastructure. Hai bên đã cùng phát triển năm dự án công nghiệp và logistics tại Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hưng Yên, với tổng diện tích khoảng 100 ha. Tháng 2/2026, hai bên công bố thỏa thuận có điều kiện về một liên doanh mới, trong đó Frasers Property dự kiến nắm 51% và GELEX Infrastructure nắm 49%.

Liên doanh được định hướng tìm kiếm các cơ hội phát triển bất động sản tại Việt Nam, bao gồm nhà ở, với dự án đầu tiên là khu đô thị phức hợp ANmaison tại Hải Phòng, với tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ. Một dự án khu đô thị tích hợp quy mô 113 ha tại Đồng Nai cũng nằm trong danh mục dự kiến phát triển của liên doanh.

Hai hợp tác liên doanh có quy mô và phân khúc khác nhau, nhưng cùng cho thấy một cách tiếp cận đáng chú ý: nguồn vốn và kinh nghiệm đầu tư quốc tế được kết hợp với quỹ đất, năng lực phát triển và hiểu biết thị trường của đối tác.

Tại Việt Nam, lựa chọn cấu trúc đầu tư có ý nghĩa quan trọng khi một dự án có thể đồng thời yêu cầu quỹ đất, nền tảng pháp lý rõ ràng, năng lực phát triển, hiểu biết thị trường và khả năng vận hành.

Đối với nhà đầu tư quốc tế, hợp tác với một đối tác tại địa phương có thể bổ sung những năng lực cần thiết để đưa một cơ hội đầu tư vào triển khai thực tế. Ngược lại, với doanh nghiệp trong nước, liên doanh tạo thêm một phương thức tiếp cận nguồn vốn và kinh nghiệm quốc tế bên cạnh chuyển nhượng tài sản hoặc mua bán doanh nghiệp.

Tuy nhiên, cấu trúc hợp tác chỉ là một phần của quyết định đầu tư. Ông Matthew Powell, Giám đốc, Savills Hà Nội, cho biết: “Từ thực tế làm việc với các nhà đầu tư, chúng tôi nhận thấy vấn đề đầu tiên họ xem xét thường là mức độ rõ ràng về pháp lý, sự tuân thủ pháp luật của dự án và khả năng triển khai phương án đầu tư trên khu đất đó.”

Khi những điều kiện nền tảng được đáp ứng, cấu trúc liên doanh có thể giúp các bên kết hợp những nguồn lực khác nhau trong cùng một cơ hội đầu tư.

“Mỗi thương vụ có mục tiêu và cấu trúc riêng, vì vậy không có một mô hình hợp tác phù hợp cho mọi dự án. Với liên doanh, điểm đáng chú ý là khả năng kết hợp những nguồn lực khác nhau trong cùng một cơ hội đầu tư, từ nguồn vốn, quỹ đất đến kinh nghiệm phát triển và hiểu biết thị trường”, ông Powell nói thêm.

Trong bối cảnh dòng vốn quốc tế ngày càng có nhiều cách tiếp cận thị trường bất động sản, quy mô vốn chỉ là một phần trong quyết định đầu tư. Cấu trúc giao dịch, lựa chọn đối tác và khả năng triển khai dự án sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong cách dòng vốn được đưa vào thị trường Việt Nam.