Thuế cho thuê nhà từ năm 2026: Vượt 500 triệu đồng mới phát sinh nghĩa vụ thuế

Thuế cho thuê bất động sản từ 2026, làm rõ ngưỡng 500 triệu đồng, giảm áp lực cho hộ kinh doanh nhỏ

Theo tài liệu thẩm định dự thảo Nghị định về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh vừa được công bố, cơ chế tính thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản sẽ được quy định cụ thể, rõ ràng hơn so với trước. Hai sắc thuế chính tiếp tục được áp dụng là thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng, song cách xác định doanh thu tính thuế và phạm vi chịu thuế có sự phân định rõ ràng.

Đối với thuế thu nhập cá nhân, dự thảo Nghị định quy định hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê bất động sản (không bao gồm kinh doanh lưu trú) chỉ phải nộp thuế đối với phần doanh thu vượt quá 500 triệu đồng/năm. Cách tính khá đơn giản: tổng doanh thu cho thuê trong năm được trừ đi ngưỡng 500 triệu đồng, phần còn lại áp dụng thuế suất 5% để xác định số thuế phải nộp. Điều này đồng nghĩa với việc 500 triệu đồng doanh thu đầu tiên trong năm được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Quy định này mang ý nghĩa quan trọng đối với các hộ cho thuê nhà quy mô nhỏ. Trên thực tế, không ít cá nhân chỉ có một hoặc hai căn nhà cho thuê, doanh thu ở mức vừa phải. Với ngưỡng miễn thuế 500 triệu đồng/năm, những trường hợp này sẽ không phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân, qua đó giảm bớt gánh nặng tài chính và chi phí tuân thủ.

Song song với thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng vẫn tiếp tục được áp dụng khi doanh thu cho thuê bất động sản trong năm trên 500 triệu đồng. Theo dự thảo, hộ kinh doanh thuộc diện này sẽ áp dụng phương pháp tính thuế trực tiếp trên doanh thu, với tỷ lệ 5%. Mức thuế suất này áp dụng cho các hoạt động cho thuê nhà ở, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi và được giữ nguyên so với quy định hiện hành.

Điểm đáng lưu ý là cách xác định doanh thu tính thuế giữa hai sắc thuế có sự khác biệt rõ ràng. Với thuế thu nhập cá nhân, chỉ phần doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng mới là căn cứ tính thuế. Trong khi đó, đối với thuế giá trị gia tăng, toàn bộ doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê là căn cứ tính thuế, không áp dụng bất kỳ mức miễn trừ nào. Sự tách bạch này nhằm tránh nhầm lẫn trong quá trình kê khai, đồng thời giúp hộ kinh doanh dễ dàng xác định nghĩa vụ thuế của mình.

Doanh thu làm căn cứ tính thuế được xác định là số tiền bên thuê thực trả theo từng kỳ, căn cứ theo hợp đồng cho thuê đã ký kết. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, doanh thu có thể được phân bổ theo từng năm hoặc xác định theo doanh thu trả tiền một lần, tùy theo phương thức kê khai và hướng dẫn cụ thể của cơ quan thuế. Quy định này được đánh giá là phù hợp với thực tế đa dạng của các hợp đồng cho thuê hiện nay.

Từ cách tính trên, nghĩa vụ thuế của hộ kinh doanh cho thuê nhà từ năm 2026 có thể được xác định khá rõ ràng. Ví dụ, với doanh thu năm 600 triệu đồng, phần doanh thu chịu thuế thu nhập cá nhân là 100 triệu đồng, số thuế phải nộp là 5 triệu đồng. Thuế giá trị gia tăng được tính trên toàn bộ 600 triệu đồng, tương ứng 30 triệu đồng. Tổng nghĩa vụ thuế trong năm là 35 triệu đồng.

Nếu doanh thu đạt 1 tỷ đồng, thuế thu nhập cá nhân phát sinh là 25 triệu đồng, thuế giá trị gia tăng là 50 triệu đồng, tổng cộng 75 triệu đồng. Với doanh thu khoảng 1,5 tỷ đồng, tổng số thuế phải nộp là 125 triệu đồng; còn ở mức 2 tỷ đồng, nghĩa vụ thuế vào khoảng 175 triệu đồng.

Theo kế hoạch, Nghị định về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Việc quy định rõ ngưỡng doanh thu chịu thuế và phương pháp tính cụ thể cho từng sắc thuế được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch, công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế, đồng thời tạo nền tảng pháp lý thống nhất cho công tác quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản trong thời gian tới.