Văn phòng cho thuê sẽ dịch chuyển mạnh ra ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, dịch bệnh khiến hầu hết các phân khúc bất động sản đều bị ảnh hưởng, đặc biệt là nguồn cung. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn có những điểm sáng, các giao dịch bất động sản vẫn diễn ra trong bối cảnh dịch bệnh.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, thị trường văn phòng cho thuê trên cả nước đã gặp không ít khó khăn do nhiều khách thuê phải điều chỉnh kế hoạch hoạt động kinh doanh. Đa phần có chiều hướng thu hẹp diện tích hoặc dịch chuyển văn phòng đến khu vực có giá thuê rẻ hơn.

Tuy nhiên, về lâu dài tiềm năng của thị trường văn phòng cho thuê vẫn rất lớn. Theo ông Nguyễn Văn Đính, thời gian tới có khoảng 200.000 doanh nghiệp được cấp phép hoạt động, do đó nhu cầu văn phòng rất lớn và sẽ tiếp tục gia tăng.

Theo tính toán, thị trường văn phòng Hà Nội cần khoảng trên 10 triệu m2 sàn. Trong khi đó, hiện nguồn cung chỉ khoảng 3-4 triệu m2 sàn. Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, cung và cầu của thị trường văn phòng cho thuê hiện đang có sự chênh lệch. Nguồn cung chưa thỏa mãn nhu cầu văn phòng hạng A.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho biết, tại Hà Nội, tổng nguồn cung thị trường văn phòng đang đạt mức trung bình khoảng 1,8 triệu m2 sàn. Mức độ hấp thụ của phân khúc này đang đạt trên 90%. Đây là tỷ lệ hấp thụ trung bình khá tốt so với các hạng mục bất động sản khác trên thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung thị trường tòa nhà văn phòng đang trải không đồng đều, tập trung tại 3 khu vực chính.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, nếu như ở TP. HCM, thị trường văn phòng hạng A tập trung chủ yếu ở quận 1, quận 3 và bắt đầu trải dài ở các quận 2, quận Phú Nhuận, quận 7 thì ở Hà Nội, tòa nhà văn phòng hạng A trải dài sang các quận Ba Đình, Đống Đa, sang khu vực Cầu Giấy, Mỹ Đình từ cách đây 10 năm khi Keangnam, Indochina Plaza phát triển ở khu vực phía Tây.

Trong tương lai đa phần nguồn cung sẽ tập trung ở khu vực dự án Starlake (Tây Hồ). Kéo theo nhiều trụ sở cơ quan ban ngành cũng sẽ dịch chuyển dần về khu vực này. Sẽ có khoảng 300.000m2 sàn văn phòng chủ yếu ở phân khúc hạng A và B tập trung ở đây.

Khu phía Tây Hà Nội đang được đánh giá có tốc độ phát triển nhanh nhất trong số các khu vực ở Hà Nội tại thời điểm hiện nay.

Bà Hoàng Nguyệt Minh chia sẻ: “Các tòa tòa nhà phân khúc hạng A ở Hà Nội và TP. HCM hiện nay hoàn toàn có đủ khả năng cạnh tranh cả về chất lượng cũng như quản lý vận hành không khác gì so với các tòa nhà hạng A theo tiêu chuẩn quốc tế ở Thượng Hải, Hồng Kông, Singapore hay châu Âu, châu Mỹ…”.

Về nguồn cầu, bà Hoàng Nguyệt Minh cho rằng, từ khi dịch Covid diễn ra, nhiều doanh nghiệp phải thu nhỏ diện tích văn phòng, thậm chí phải đóng cửa. Tuy nhiên, vẫn có những mảng ngành nghề, dịch vụ kinh doanh đang tiếp tục gia tăng phát triển. Mảng thương mại điện tử, IT, sản xuất phần mềm, xưởng sản xuất... ghi nhận có tốc độ phát triển kinh tế tốt trong 2 năm trở lại đây.

Thời gian tới, cung-cầu trên thị trường văn phòng cho thuê thị trường này cũng sẽ có nhiều chuyển biến. Rõ nét nhất là sự dịch chuyển mạnh ra ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận khi hàng loạt địa phương đang thúc đẩy triển khai đề án phát triển đô thị đến 2025 và định hướng đến 2030, trong đó chú trọng xây dựng những trung tâm công nghệ, trung tâm tài chính hay thành phố thông minh…

Theo bà Tạ Thị Thu Hằng - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và cho thuê tài sản TNL cho rằng, nhiều doanh nghiệp có hoạt động sản xuất kinh doanh ngừng trệ, doanh thu bị ảnh hưởng khiến nhu cầu sử dụng mặt bằng văn phòng thay đổi, thu hẹp phạm vi diện tích thuê văn phòng để tiết kiệm chi phí hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm hơn cũng xuất hiện.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp lại xem đây là cơ hội để phát triển. Các lĩnh vực như ngân hàng, tài chính, bảo hiểm... cũng không bị ảnh hưởng nhiều trong thời gian qua. Do đó, họ tranh thủ thời điểm này củng cố lại cơ hội tìm kiếm diện tích thuê phù hợp tại các tòa nhà hạng A đạt tiêu chuẩn, có ứng dụng công nghệ và điều kiện tốt hơn.

Hiện nhu cầu sử dụng mặt bằng của khách hàng đã thay đổi. Nhiều doanh nghiệp đã cơ cấu lại cách thức sử dụng, xem xét việc sử dụng mặt bằng sao cho hiệu quả, xu hướng dịch chuyển sang văn phòng làm việc mở hoặc văn phòng co-working.

Do đó, các chủ đầu tư bắt buộc phải thích ứng, không những có chính sách phù hợp ngắn hạn trong thời điểm dịch bệnh cao điểm mà về lâu dài cần nâng cấp các cơ sở vật chất.

Ví dụ như các tòa nhà hạng A ở khu vực Ba Đình, Hoàn Kiếm đang ở mức giá rất tốt, nhưng đối với những doanh nghiệp đang phát triển mạnh và có tiềm lực tài chính thì họ lại không lựa chọn.

Lý do bởi không có hầm để xe, giao thông ùn tắc và các công nghệ trong tòa nhà, từ quản lý vận hành đến hệ thống kỹ thuật chưa thông minh. Điều này đang dẫn đến việc doanh nghiệp dần dịch chuyển ra các toà nhà ở khu vực vành đai nhưng thuận tiện giao thông và đạt tiêu chuẩn về ứng dụng công nghệ.

Bà Tạ Thị Thu Hằng cho rằng, xu hướng dịch chuyển ra bên ngoài là tất yếu, bởi vì quỹ đất ở trung tâm không còn nhiều, doanh nghiệp không những tiết kiệm được chi phí mà với những dự án mới thì tiêu chuẩn hạng A luôn được cập nhật liên tục.

Bên cạnh đó, xu hướng văn phòng đại diện hiện đang có sự dịch chuyển về các tỉnh, thành lân cận Hà Nội, TP.HCM, nơi phát triển rất nhiều khu công nghiệp, đặc biệt khi có sự đầu tư của FDI. Theo đó, ngoài trụ sở chính ở các thành phố lớn thì khách hàng có định hướng phát triển văn phòng vệ tinh ở các địa bàn lân cận.