Xu hướng bất động sản chuyển dịch ra vùng ven TP. HCM

Nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã giúp 86 dự án tại TP.HCM (cũ) được khơi thông tính đến tháng 7/2025. Đây là động lực lớn nhất để gia tăng nguồn cung mới trong tương lai gần (quý 4/2025 và 2026).

Trong khi đó, khu vực như Bình Dương (cũ) hay Long An (cũ) đang ghi nhận nguồn cung dồi dào hơn, với mức giá sơ cấp trung bình chỉ bằng khoảng 30% đối với nhà ở thấp tầng và 50% đối với căn hộ chung cư so với TP.HCM (cũ). Sự chênh lệch rõ rệt về giá, kết hợp với xu hướng phát triển hạ tầng liên vùng và quỹ đất lớn hơn, đang tạo điều kiện thuận lợi để các khu vực này trở thành lựa chọn thay thế hợp lý cho người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ tuổi hoặc gia đình trẻ đang tìm kiếm không gian sống rộng rãi, chi phí phù hợp. Đây cũng là lý do khiến dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển ra ngoài TP.HCM (cũ), mở rộng cơ hội phát triển cho các đô thị vệ tinh.

Báo cáo của CBRE cho thấy, trong quý 3/2025, thị trường nhà ở TP.HCM ghi nhận 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Hầu hết nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo các dự án hiện hữu, chỉ có 1 dự án thấp tầng Sei Harmony là được chào bán lần đầu ra thị trường.

Đối với thị trường căn hộ, tất cả nguồn cung đều đến từ giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán hoặc dự án tái khởi động sau khoảng thời gian dài tạm dừng. Chỉ riêng trong Quý 3 nguồn cung mới đã bằng gần gấp đôi tổng nguồn cung nửa đầu năm 2025, tăng 143% so với quý trước và tăng 19 lần so với cùng kỳ năm trước. Hơn 75% nguồn cung mới tập trung tại khu đông, TP.HCM (cũ).

Tính đến quý 3/2025, giá bán sơ cấp thị trường căn hộ tại TP.HCM (cũ) đã đạt 87 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, áp lực tăng giá từ thị trường sơ cấp đã lan sang thị trường thứ cấp, đẩy giá trung bình lên 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, các dự án mở bán mới có giá trên 120 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm tỉ trọng cao, kéo thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp thu hẹp nhanh, hạn chế lựa chọn cho người mua thực. Trong khi đó, chỉ trong vòng 9 tháng đầu năm, khu vực Bình Dương (cũ) nổi lên với gần 11.000 căn hộ chào bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2, trở thành “vùng đệm” cho nhu cầu nhà ở hợp túi tiền và mở ra cơ hội dịch chuyển dòng vốn.

Trái với mảng căn hộ, thị trường bất động sản thấp tầng TP.HCM sau một thời gian dài trầm lắng đang có dấu hiệu hồi phục nhẹ, với những tín hiệu tích cực từ nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ.

Sự trở lại của nguồn cung mới đạt 220 căn, tăng 197% so với quý trước. Đáng chú ý, hơn 95% nguồn cung mới tập trung tại khu vực phía tây TP. HCM, phản ánh xu hướng phát triển về phía ngoại vi.

Giá sơ cấp thị trường toàn thị trường duy trì ổn định so với thời điểm quý 2 và giảm 3% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, giá thứ cấp tiếp tục tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn còn khá hạn chế, tăng 18% so với quý 3/2024, lên mức trung bình 167 triệu đồng/m2 đất. Thị trường ghi nhận hơn 170 giao dịch thành công, tăng 108% so với quý trước.

Dự kiến từ nay đến cuối năm, thị trường nhà ở TP.HCM (sau khi sáp nhập) tổng nguồn cung mới trong năm 2025 sẽ đạt quy mô lớn hơn 2.400 căn thấp tầng, 22.000 căn hộ, khẳng định tầm quan trọng ngày càng tăng của TP.HCM mở rộng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở.