Hậu họa khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu (Bài 2)

Bài 1: Vô hiệu hóa "Đại bảo hiểm"

Bài 2: Vì đâu nên nỗi đoạn trường

Bác vì luật không quy định…

Một vụ việc khác tương tự trường hợp Vietcombank Dung Quất cũng đã xảy đến với NHTMCP Quân Đội (MB) do TAND Quảng Ngãi xét xử ngày 5/8/2011. Nội dung vụ việc được lược lại như sau. Do thân quen nên gia đình ông Văn nhờ vợ chồng ông Quang bảo lãnh để gia đình ông Văn vay tiền của MB chi nhánh Quảng Ngãi. Ngày 24/4/2009, các bên đã ký Hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba và thực hiện công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Đến hạn, do vợ chồng ông Văn đã không trả được nợ, MB yêu cầu kê biên tài sản là QSDĐ của vợ chồng ông Quang để trả nợ thay cho vợ chồng ông Văn. Tuy nhiên, vợ chồng ông Quang kiện ra Tòa yêu cầu xem xét lại hợp đồng vì vợ chồng nguyên đơn không vay tiền, không có quyền lợi nào cả nhưng đã ký hợp đồng thế chấp, phải trực tiếp chịu toàn bộ nghĩa vụ và nghĩa vụ không giới hạn đối với các khoản nợ của MB chứ không phải chịu trách nhiệm của người bảo lãnh.

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, rủi ro tín dụng thường có xu hướng tăng cao. (Ảnh: ĐK)

Sau khi xem xét Hợp đồng thế chấp của bên thứ ba, Thẩm phán Hà Vĩnh Phúc - Chủ tọa phiên tòa Sơ thẩm TAND Quảng Ngãi cho rằng, hợp đồng phản ánh toàn bộ nghĩa vụ của vợ chồng ông Quang như người trực tiếp thiếu nợ MB, không có quy định nào thể hiện cụ thể tính chất của bảo lãnh theo quy định của pháp luật. Đây là việc làm không đúng pháp luật của các bên, dễ bị nhầm lẫn. Đáng lẽ ra các bên phải ký kết hợp đồng bảo lãnh, quy định rõ mức độ quyền lợi và nghĩa vụ của từng bên, quy định rõ thời điểm chuyển giao quyền và nghĩa vụ, thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh, rồi mới quy định thế chấp QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bảo lãnh. Nhưng các bên không thực hiện, đã vi phạm các quy định của Bộ Luật Dân sự tại các Điều 361, 362, 364, 366.

Thẩm phán Hà Vĩnh Phúc cho rằng, Bộ Luật Dân sự quy định, giao dịch dân sự có biện pháp bảo đảm bằng hình thức thế chấp và hình thức bảo lãnh riêng biệt từng mục. Luật Đất đai có quy định có hình thức bảo lãnh QSDĐ, thế chấp QSDĐ của bên thứ ba, nhưng đó là quy định điều chỉnh mối quan hệ sử dụng đất. Các bên xác lập hợp đồng tín dụng là hợp đồng chính, đây là quan hệ dân sự - kinh doanh thương mại. Hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ có liên quan đến QSDĐ, các bên vừa phải tuân theo các quy định của Bộ Luật Dân sự, Luật Thương mại, vừa tuân theo các quy định về QSDĐ của Luật Đất đai và các luật chuyên ngành liên quan khác; các bên đã không thực hiện đúng quy định của pháp luật về dân sự-kinh doanh thương mại.

Đối với Hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba đã chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm, Thẩm phán Phúc cho rằng, trong thực tế không thi hành được vì quyền lợi và nghĩa vụ của các bên: bảo lãnh, được bảo lãnh, nhận bảo lãnh chưa cam kết cụ thể theo đúng quy định của pháp luật đối với hình thức bảo lãnh, sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên, nhất là bên bảo lãnh. Hơn nữa, Hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba, các bên không đề cập đến tài sản gắn liền trên đất… nên không thể nào xử lý được riêng biệt tài sản thế chấp là QSDĐ đã có nhà kiên cố gắn liền. Vì thế, Hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba cần được tuyên bố vô hiệu. Tại phiên Tòa phúc thẩm sau đó, Thẩm phán Phạm Bá Sơn - chủ tọa phiên tòa cũng đã bác kháng cáo của MB, tuyên Hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba là vô hiệu và yêu cầu MB trả lại Giấy chứng nhận QSDĐ cho gia đình ông Quang.

Tòa tuyên đã đúng?

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, cách hiểu, cách áp dụng các quy định của pháp luật trong việc xét xử của Hội đồng xét xử mà đứng đầu là Chủ tọa phiên tòa là chưa thỏa đáng, chưa thấu đáo về cơ sở pháp lý điều chỉnh việc TCTD ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba. Bởi lẽ:

Thứ nhất, Điều 361 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình.

Thứ hai, Khoản 1, Điều 31 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai cũng quy định: Bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai được hiểu là thế chấp bằng QSDĐ cho người thứ ba vay vốn theo quy định của Bộ luật Dân sự (sau đây gọi chung là thế chấp bằng QSDĐ).

Thứ ba, Khoản 4 Điều 72 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm cũng quy định, việc bảo lãnh bằng QSDĐ, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, quy định tại khoản 5 Điều 32, khoản 4 Điều 33, khoản 4 Điều 34, khoản 4 Điều 35 và khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 3/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp QSDĐ, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba.

Thứ tư, Điểm 2.1 Khoản 2 Mục 2 Thông tư Liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất cũng nêu rõ các trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ. Theo đó “2.1. Thế chấp QSDĐ, thế chấp QSDĐ của người thứ ba mà trong Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng QSDĐ (gọi chung là thế chấp QSDĐ)”.

Thứ năm, Điểm 1.1 Khoản 1 Mục I Thông tư Liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định: “Thông tư này hướng dẫn việc công chứng của Phòng Công chứng và chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với các hợp đồng, văn bản sau đây: a) Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại QSDĐ; hợp đồng thế chấp QSDĐ, hợp đồng thế chấp QSDĐ của người thứ ba mà Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng QSDĐ (gọi là hợp đồng thế chấp QSDĐ); hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ; di chúc để thừa kế QSDĐ, văn bản phân chia thừa kế QSDĐ, văn bản nhận thừa kế QSDĐ trong trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất (sau đây gọi là hợp đồng, văn bản về QSDĐ)”.

Như vậy, quy định tại các Nghị định của Chính phủ, các Thông tư Liên tịch của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường được dẫn chiếu nêu trên đã quy định rõ: Hợp đồng bảo lãnh bằng QSDĐ của bên thứ ba được chuyển thành hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba. Điều này khẳng định rằng, hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba được ký kết giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp là hoàn toàn có cơ sở pháp lý và phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.

Bài 3: Thắng kiện… vẫn chùn tay?

Dương Công Chiến