HoREA tán thành chủ trương hạn chế tín dụng vào lĩnh vực rủi ro

	Dòng vốn vào lĩnh vực rủi ro được kiểm soát
	Kiểm soát chặt tín dụng đối với các lĩnh vực rủi ro

HoREA: Phải có giải pháp quản lý, kiểm soát tài sản bảo đảm là BĐS hình thành trong tương lai

Phải tìm kiếm các nguồn khác thay thế dần một phần vốn tín dụng

Tại văn bản này, HoREA đã đánh giá cao những nỗ lực của NHNN trong việc đảm bảo an ninh tiền tệ, an toàn tín dụng, cung ứng vốn cho nền kinh tế, trong đó có các doanh nghiệp BĐS và người mua nhà, góp phần giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô và tạo điều kiện cho đầu tư, tăng trưởng.

Hiệp hội tán thành chủ trương của NHNN về lộ trình hạn chế tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, BĐS, tín dụng tiêu dùng. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội cho rằng, việc thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực BĐS, tuy trước mắt có gây áp lực rất lớn đối với các DN, nhưng là áp lực lành mạnh, có tính tích cực, buộc các chủ đầu tư dự án BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế dần một phần nguồn vốn tín dụng, nhằm phát triển thị trường BĐS bền vững.

Để thích nghi với lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS, Hiệp hội đã có 08 khuyến nghị đối với DN. Trước hết là tăng vốn chủ sở hữu; chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết để có thể huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán; phát hành trái phiếu DN; mở rộng liên doanh, liên kết trong nước và nước ngoài (tìm kiếm nguồn vốn FDI)...

Hiệp hội về cơ bản nhất trí với Dự thảo "Thông tư Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài". Trong đó, Hiệp hội đánh giá cao NHNN đã có quan điểm hỗ trợ tín dụng tiêu dùng có liên quan BĐS đối với người vay để mua nhà, xây nhà có giá vừa túi tiền (khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng chỉ chịu hệ số rủi ro 50%; hoặc dưới 3 tỷ đồng chỉ chịu hệ số rủi ro 100%).

Đồng thời, có biện pháp ngăn ngừa rủi ro đối với các khoản vay lớn để mua BĐS cao cấp (khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên chịu hệ số rủi ro 150%); NHNN vẫn giữ hệ số rủi ro 200% như hiện nay, đối với các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS.

Kiến nghị tiếp tục giữ trần 40% vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn

Nhưng, về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo Hiệp hội từ nay đến hết năm 2020 nên tiếp tục giữ trần 40% vì 3 lý do. Thứ nhất, nhiều DN BĐS chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán. Cả nước có hơn 10.000 DN BĐS, nhưng mới chỉ có khoảng 65 DN niêm yết trên sàn chứng khoán, nên thị trường chứng khoán chưa thực sự là kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS.

Thứ hai, số lượng các quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) còn quá ít, chỉ có vài quỹ đầu tư BĐS nước ngoài và có một quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) trong nước là Qũy TechReit của Ngân hàng Techcombank nên cũng chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS.

Lý do thứ ba, nguồn vốn FDI vào thị trường BĐS hiện chiếm khoảng 21% tổng nguồn vốn FDI, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của các DN BĐS. Năm 2020, là năm có nhiều sự kiện chính trị lớn của đất nước nên cần giữ được sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh tế, của thị trường BĐS.

Hiệp hội kiến nghị lựa chọn "Phương án 2" nhưng theo lộ trình: Từ ngày tháng năm 2019 đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2020 áp dụng tỷ lệ 40%; Từ ngày 01 tháng 01 năm 2020 đến hết ngày 30 tháng 6 năm 2021 áp dụng tỷ lệ 37%; Từ ngày 01 tháng 7 năm 2021 đến hết ngày 30 tháng 6 năm 2022: 34%; Từ ngày 01 tháng 7 năm 2022: 30%".

Bên cạnh đó, Hiệp hội nhất trí áp dụng hệ số rủi ro 100%, đối với các khoản vay tiêu dùng, trong đó có vay mua nhà, xây nhà ở mức độ từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng. Nhưng Hiệp hội đề nghị ghi rõ "Khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ của một khách hàng có giá trị dư nợ gốc từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng, chịu hệ số rủi ro 100%".

HoREA hoan nghênh NHNN đã sửa đổi, bổ sung "quy định nội bộ ngân hàng" tại Điều 4 Dự thảo. Nhưng Hiệp hội nhận thấy, trong thời gian qua đã xuất hiện các trường hợp tranh chấp khi mua nhà hình thành trong tương lai, có thể dẫn đến rủi ro cho ngân hàng và cho cả người mua nhà, như sau: Một chung cư, căn hộ chung cư được thế chấp hai lần. Hay chủ đầu tư đã bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai cho khách hàng, rồi lại đem thế chấp mà ngân hàng nhận thế chấp không kiểm tra, không biết thông tin. Chủ đầu tư đã thế chấp dự án chung cư cho ngân hàng, rồi lại bán nhà cho khách hàng mà ngân hàng nhận thế chấp không kiểm tra, không biết thông tin.

Bên cạnh đó, có một số DN nhỏ, hoặc mới thành lập (DN khởi nghiệp) không vay được tín dụng ngân hàng, do thiếu tài sản thế chấp, mặc dù có dự án đầu tư có tính khả thi.

Đề nghị các ngân hàng có giải pháp quản lý, kiểm soát việc sử dụng các khoản vay để thực hiện dự án nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc để mua nhà ở hình thành trong tương lai. Phải có giải pháp quản lý, kiểm soát tài sản bảo đảm là BĐS hình thành trong tương lai và có giải pháp đánh giá tính khả thi của dự án, nhất là đối với DN nhỏ, DN khởi nghiệp, để cho vay tín chấp theo mô hình "kết nối ngân hàng với DN".