Hướng dẫn thế chấp và giải chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng cáo điều kiện theo quy định

6 nguyên tắc thế chấp

Theo đó, Thông tư này hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tại TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (sau đây gọi tắt là TCTD) đối với các tài sản sau: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở họp pháp của tổ chức, cá nhân.

Thông tư quy định rõ 6 nguyên tắc thực hiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ nhất, TCTD nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này, quy định của pháp luật khác có liên quan.

Thứ hai, thủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại TCTD để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Thứ ba, tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất

ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại TCTD để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại TCTD để mua chính nhà ở đó.

Thứ tư, việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi các tài sản đó có đủ các điều kiện thế chấp quy định của Thông tư này.

Thứ năm, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này.

Thứ sau, trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định tại Thông tư này.

Thông tư cũng quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của các bên: Bên thế chấp; bên nhận thế chấp; chủ đầu tư có nhà ở hình thành trong tương lai bán cho tổ chức, cá nhân.

Điều kiện thế chấp

Thông tư cũng quy định rõ về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại TCTD.

Theo đó, chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt; Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Là dự án đầu tư xây dụng nhà ở quy định tại Thông tư này.

Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bên cạnh các điều kiện nêu trên, Chủ đầu tư còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp; Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thâm quyền; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình: Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai; Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan; Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp; Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thâm quyền; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư; Có văn bản chuyển nhượng họp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng họp đồng mua bán nhà ở theo quy định; Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở; Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thâm quyền; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

(Xem toàn văn Thông tư 26/2015/TT-NHNN tại đây)