Sửa Luật Đất đai: “Nóng” đền bù, định giá đất

Thảo luận ở tổ về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chiều ngày 6/11, đại biểu Trương Trọng Nghĩa (TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, Luật Đất đai năm 2003 sau gần 10 năm đã bộc lộ nhiều hạn chế. Ông đưa dẫn chứng: đất nước được giải phóng do công sức của nhân dân và đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng khi thể chế hóa điều luật vẫn chưa thoát được lối mòn là tư duy cũ.

Ví dụ, Điều 3 của Dự thảo quy định: “Việc quản lý và sử dụng đất đai phải tuân theo quy định của Luật này. Trường hợp Luật này không quy định thì áp dụng các quy định của pháp luật có liên quan”. Đại biểu Trương Trọng Nghĩa cho rằng, câu này về pháp lý không được phép.

Luật Đất đai phải hạn chế được lãng phí tài nguyên đất. (Ảnh: Hoàng Giáp)

Trong Luật Dân sự cho phép các quan hệ hợp đồng dân sự, nếu có gì chưa có thì có thể áp dụng tương tự, nhưng quan hệ đất đai sở hữu toàn dân, nhiều khu vực liên quan đến an ninh quốc phòng thì không thể quy định như vậy được. Lần sửa này, những trường hợp cơ bản nào xảy ra trong thực tế, mà chưa được quy định trong Luật Đất đai thì phải bổ sung, chứ không thể nói theo Luật khác có liên quan.

Xung quanh vấn đề thu hồi đất, đại biểu Lê Trọng Sang (TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, hiện nay đang có sự bất bình đẳng trong thu hồi đất, giá đất đền bù không theo sát thực tế thị trường. Đơn cử khung giá đất ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh quy định đền bù cao nhất là 81 triệu đồng/m2, nhưng ở Hà Nội có nơi giá thị trường hàng tỷ đồng/m2, trong khi đó doanh nghiệp không có sự thống nhất trong giá đền bù, thậm chí trên cùng mảnh đất nhưng có 2 giá đất khác nhau nên dẫn tới khiếu kiện.

Ông Lê Trọng Sang cho biết, hiện có tới 70% đơn khiếu kiện, khiếu nại tố cáo liên quan về đất đai, và có xu hướng tăng lên hàng năm. Vì thế, sửa Luật lần này, theo ông Sang, phải đưa phương pháp thặng dư vào định giá đất nông nghiệp. Đây là phương pháp xác định mức giá cho đất theo thời gian, thời điểm khác nhau.

Đồng tình với quan điểm trên, đại biểu Huỳnh Ngọc Ánh bổ sung, định giá đất là rất khó vì giá đất không có cơ sở chi phí có thể tính toán được, ví dụ chi phí lao động... Vì thế, luôn xảy ra tình trạng DN định giá một kiểu, người dân muốn một kiểu, Nhà nước đưa ra khung giá một kiểu. Vì vậy, có nhiều trường hợp DN muốn giải phóng nhanh tiến độ đã nâng giá lên, nhưng DN khác không làm được như vậy.

Một điểm vô lý nữa, cùng diện tích, nhưng có giá đất ao, giá đất nhà, giá đất thổ cư…Vì thế, một người dân có mảnh đất trong diện đền bù bị DN “băm” ra thành nhiều loại đất để định giá đền bù, dẫn tới bị khiếu kiện. “Theo tôi nên tính một giá đất trong phạm vi, thời điểm nhất định (trong quy hoạch, trước quy hoạch, sau quy hoạch). Vì vậy, phải quy hoạch sử dụng đất, và sử dụng đến đâu đền bù đến đó. Thậm chí Luật nên quy định sau khi quy hoạch rồi nhưng dự án không được tiến hành đúng thời hạn, dân vẫn có quyền bán, quyền sử dụng, quyền thừa kế… Điều này sẽ tránh trường hợp quy hoạch treo 5, thậm chí 10 năm, trong khi dân không có đất trồng cấy.

Đại biểu Trần Du Lịch nhấn mạnh, mặc dù Ban soạn thảo làm Luật này đã nỗ lực rất nhiều nhưng chưa giải quyết được vấn đề bất cập về đất đai hiện nay. Chẳng hạn, với đất đô thị, không có chuyện giao cho nhà đầu tư mà chính quyền địa phương đứng lên lập dự án, tiến hành xây dựng hạ tầng, đem đấu giá quyền sử dụng. Nhà đầu tư bất động sản chỉ làm thị trường cấp hai, Nhà nước thu thuế một cách công khai, minh bạch.

Chúng ta cũng nên chấm dứt tình trạng: Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư mà người dân không được thông báo trước, “đùng” cái nhà đầu tư có giấy phép triển khai dự án, rồi toàn quyền mặc cả đền bù với người dân. Đó là nguyên dân dẫn tới khiếu kiện, tham nhũng tiêu cực về đất đai.

Ông Trần Du Lịch cũng cho rằng, với phương thức định giá đất đền bù theo thị trường là khó, như tìm lá diêu bông. Luật phải quy định được định giá đền bù đất thật chi tiết. Ví dụ, giá đất để xây dựng khu thương mại giá khác; giá theo số tầng, theo mật độ xây dựng... tránh tình trạng công bố xong giá đất đền bù mới hình thành khu quy hoạch. Bên cạnh đó, cần phải quan tâm tới đời sống người dân sau thu hồi đất.

“Trước đây người dân mò cua bắt ốc, có tiền đền bù xong mua xe honda chạy rộn ràng. Hai năm sau họ bán sạch nhà đi đâu không ai biết. Theo tôi phải dùng tiền lo đời sống người dân. Sau mất đất người dân sống bằng gì mới quan trọng”, ông Lịch chia sẻ.

Đức Nghiêm