Bất động sản bước vào giai đoạn tái cơ cấu khi lãi suất có xu hướng tăng

Hướng dòng tín dụng vào sản xuất

Theo báo cáo của NHNN, tính đến ngày 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024 và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống. Mức tăng này cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

Đáng chú ý, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 49,55% so với cuối năm 2024. Tốc độ tăng này tương đương gấp khoảng 1,85 lần so với dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng hoặc sử dụng bất động sản.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu khi mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng tăng và các quy định kiểm soát tín dụng ngày càng chặt chẽ

Trước đà tăng nhanh của dòng vốn vào lĩnh vực này, NHNN đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, trong khi dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Thông điệp điều hành được đưa ra khá rõ ràng, kiểm soát chặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản, nhằm ưu tiên nguồn lực cho sản xuất – kinh doanh và các động lực tăng trưởng bền vững.

Thực hiện chỉ đạo của NHNN, các ngân hàng thương mại đã kiểm soát chặt hơn đối với tin dụng bất động sản, trong đó có việc điều chỉnh lãi suất cho vay đối với lĩnh vực này lên cao hơn cũng là một giải pháp. Cụ thể tại khối ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu (12–24 tháng) hiện phổ biến ở mức 11–12%/năm. Đáng chú ý, thời gian cố định lãi suất cũng có xu hướng rút ngắn, nhiều gói vay chỉ còn 3–6 tháng, thay vì 12–24 tháng như trước. Nhiều ngân hàng như Techcombank, ACB, MB hay VIB đang áp dụng mức phổ biến 9 – 12%/năm trong giai đoạn đầu, trong khi lãi suất thả nổi có thể dao động 11 – 15%/năm. Một số nhà băng khác như Sacombank, LPBank hay BVBank cũng đã điều chỉnh tăng bình quân 1,2 – 2 điểm phần trăm.

Ngay cả nhóm ngân hàng quốc doanh cũng ghi nhận mức tăng đáng kể. Chẳng hạn, VietinBank đã nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm. BIDV áp dụng mức 9,7% cho 6 tháng đầu, khoảng 10% cho 12 tháng và có thể lên tới 13,5% cho gói cố định 18 tháng.

Ông Lê Hoàng Tùng - Phó Tổng Giám đốc Vietcombank khẳng định, các ngân hàng sẽ bám sát định hướng của NHNN, hướng dòng tăng trưởng tín dụng một cách thực chất để thúc đẩy nền kinh tế. Mục tiêu không chỉ là tăng trưởng con số mà phải đi kèm kiểm soát chất lượng và phát triển bền vững.

Chi phí vốn tăng thúc đẩy thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), mặt bằng lãi suất tăng đóng vai trò như cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với những mô hình đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Khi giai đoạn tiền “rẻ” khép lại, toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các doanh nghiệp phát triển dự án đều buộc phải điều chỉnh chiến lược. Thay vì mở rộng nhanh và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, nhiều chủ thể trên thị trường bắt đầu chuyển sang tư duy quản trị rủi ro, chú trọng dòng tiền và chiến lược dài hạn.

Chi phí tài chính tăng cũng đang làm thay đổi hành vi của người mua nhà. Nhiều gia đình trẻ hoặc người mua nhà lần đầu có xu hướng trì hoãn quyết định mua, tiếp tục thuê nhà hoặc tìm kiếm bất động sản ở khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30% so với khu vực lõi đô thị. Ở phía nhà đầu tư, nhóm phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.

Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt và tỷ lệ vay thấp vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn: dự án phải có pháp lý rõ ràng, phù hợp khả năng tài chính và có khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Theo TS. Châu Đình Linh, trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh, việc kiểm soát tín dụng bất động sản hiện nay không chỉ đến từ hạn mức tăng trưởng tín dụng mà còn thông qua các quy định an toàn vốn ngày càng chặt chẽ.

Một trong những cơ chế quan trọng là hệ số rủi ro tín dụng cao đối với khoản vay bất động sản, có thể lên tới 150% giá trị dư nợ khi tính tài sản có trọng số rủi ro (RWA). Điều này buộc các ngân hàng phải dành nhiều vốn tự có hơn cho mỗi khoản vay.

Bên cạnh đó, Thông tư 14/2025/TT-NHNN cũng điều chỉnh cách xác định hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản theo hướng phản ánh sát hơn mức độ rủi ro thực tế và tình trạng pháp lý của dự án.

Ngoài ra, hệ thống ngân hàng còn chịu ràng buộc bởi quy định về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, đã giảm từ 40% xuống còn 30%, khiến các ngân hàng thận trọng hơn khi cấp tín dụng cho các dự án có vòng đời dài.

Các chuyên gia cho rằng, dù việc kiểm soát tín dụng và chi phí vốn tăng có thể khiến thị trường bất động sản chững lại trong ngắn hạn, nhưng đây cũng là quá trình điều chỉnh cần thiết. Khi dòng vốn không còn dồi dào như trước, thị trường sẽ buộc phải tái cơ cấu theo hướng minh bạch, chọn lọc dự án và giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, qua đó tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định và bền vững hơn trong dài hạn.