Bất động sản vào chu kỳ mới: ‘Đua’ tạo giá trị thực

Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới”

Cải cách thể chế và hạ tầng mở rộng không gian phát triển mới

Chiều ngày 11/11, Tạp chí TheLEADER tổ chức Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới”.

Phát biểu khai mạc, GS.TS. Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD), cho rằng sau mỗi chu kỳ, thị trường không trở về trạng thái cũ. Lợi thế cũ có thể không còn bảo đảm vị thế. Chu kỳ mới không chỉ được nhận diện qua giá tăng trở lại, mà còn qua sự thay đổi của các động lực tạo lập giá trị.

Theo ông Thuận, một trong những chuyển động quan trọng đang định hình thị trường là quá trình cải cách thể chế, hướng tới môi trường cạnh tranh minh bạch và kỷ luật hơn. Những thay đổi trong pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản mở ra cơ hội khai thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển dự án, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về tuân thủ, trách nhiệm và năng lực tổ chức thực hiện. Điều này buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh cách tiếp cận, không thể chỉ dựa vào lợi thế quỹ đất hay khả năng huy động vốn như trước.

Cùng nhận định về sự chuyển dịch của thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp, với những thay đổi sâu sắc về động lực tăng trưởng và cấu trúc thị trường. Dòng tiền có xu hướng rời khỏi tâm lý “đón sóng”, đầu tư ngắn hạn để chuyển sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và khả năng duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm thiếu tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc chỉ trông chờ vào kỳ vọng tăng giá sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh khoản.

Trước hết, đổi mới tư duy điều hành vĩ mô và hoàn thiện thể chế được xem là một trong những động lực có tính nền tảng. Chính phủ đang chuyển từ cách tiếp cận chú trọng quản lý, xử lý từng vướng mắc riêng lẻ sang tạo lập môi trường phát triển minh bạch, ổn định, đồng thời khuyến khích huy động các nguồn lực xã hội. Với thị trường bất động sản, sự thay đổi này có ý nghĩa quan trọng bởi pháp lý, đất đai và thủ tục đầu tư vốn là những yếu tố tác động trực tiếp đến tiến độ dự án, chi phí và khả năng đưa sản phẩm ra thị trường.

Đáng chú ý, ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, thay thế Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022. Nghị quyết đề ra nhiều định hướng lớn, gồm đổi mới quy hoạch sử dụng đất; cơ chế giao đất, cho thuê đất; tháo gỡ khó khăn trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; đổi mới chính sách giá đất; điều tiết địa tô chênh lệch, chống đầu cơ; đồng thời khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp.

Các định hướng này đang được cụ thể hóa thông qua việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Quốc hội đang họp kỳ họp thứ hai khóa XVI, dự kiến xem xét thông qua nội dung sửa đổi cả ba luật. Khi được thể chế hóa và có hiệu lực, những quy định mới được kỳ vọng sẽ tác động sâu rộng đến cách thức vận hành của thị trường trong các năm tới.

Theo ông Đính, cải cách không chỉ nhằm tháo gỡ những vướng mắc pháp lý trước mắt, mà quan trọng hơn là khắc phục các bất cập mang tính cấu trúc của chu kỳ trước. Đó là tình trạng đầu cơ, thiếu minh bạch thông tin và những cơn sốt đất ảo, khiến giá bất động sản có thời điểm bị đẩy lên cao, xa rời giá trị thực cũng như khả năng chi trả của người dân, đồng thời làm gia tăng chi phí phát triển dự án. Khi các định hướng được chuyển hóa thành quy định đồng bộ, minh bạch và đi vào thực tiễn, thị trường sẽ có cơ sở để vận hành ổn định, lành mạnh và bền vững hơn.

Một động lực khác đến từ đầu tư công quy mô lớn và sự hình thành của hệ thống giao thông liên vùng. Theo ông Đính, hạ tầng đang tạo điều kiện mở ra các cực tăng trưởng mới, nhất là tại vùng Thủ đô, vùng TP.HCM và những hành lang kinh tế quan trọng. Thay vì phụ thuộc vào một lõi đô thị truyền thống, các đô thị có thêm cơ hội phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm, tăng kết nối giữa nơi ở, nơi làm việc, khu vực sản xuất và dịch vụ. Đây có thể là thay đổi mang tính cấu trúc đối với bản đồ bất động sản trong nhiều năm tới.

Từ nhu cầu thực đến mô hình phát triển đô thị tích hợp

Theo ông Đính, các khu đô thị tích hợp chỉ phát huy giá trị khi không gian sống, hạ tầng xã hội, giao thông và dịch vụ được phát triển đồng bộ với tiến độ đưa dân về ở. Một dự án có quy mô lớn, vị trí thuận lợi hay quy hoạch hiện đại chưa đủ để bảo đảm sức sống nếu thiếu trường học, cơ sở y tế, không gian công cộng và các dịch vụ thiết yếu. Khả năng hình thành cộng đồng cư dân, duy trì hoạt động thương mại và kết nối với các khu vực việc làm mới là những yếu tố quyết định giá trị lâu dài của dự án.

TS. Nguyễn Văn Đính tại diễn đàn

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng một chuyển động đáng chú ý là đổi mới cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, nhất là với các dự án lớn, quan trọng, có tính chiến lược đối với phát triển kinh tế - xã hội và không gian đô thị. Đây không chỉ là câu chuyện phục hồi theo quy luật cung - cầu thông thường, mà còn là quá trình thay đổi khung khổ pháp lý và phương thức tổ chức đầu tư, phát triển dự án.

Các chính sách mới được ban hành đã tạo ra khung pháp lý mới cho việc lựa chọn nhà đầu tư và triển khai những dự án quy mô lớn tại địa phương. Đây là thay đổi có thể tác động trực tiếp đến cấu trúc cạnh tranh, bởi yêu cầu đặt ra với nhà đầu tư không chỉ là năng lực tài chính, mà còn là khả năng tổ chức thực hiện những dự án có phạm vi và chức năng phức hợp.

Ông Tuấn dẫn chứng, một số dự án khu đô thị quy mô lớn tại Hà Nội được phê duyệt trong năm 2025, 2026 trên cơ sở các cơ chế, chính sách đặc thù của Thủ đô. Theo ông Tuấn, xu hướng này có thể thúc đẩy quá trình phân hóa năng lực và làm thay đổi cấu trúc cạnh tranh trong mô hình phát triển dự án. Những doanh nghiệp có kinh nghiệm, nguồn lực và khả năng phối hợp nhiều lĩnh vực sẽ có thêm cơ hội tham gia các dự án quy mô lớn; trong khi đó, các nhà đầu tư thiếu năng lực triển khai đồng bộ sẽ gặp nhiều sức ép.

Đáng chú ý, các khu đô thị thế hệ mới không chỉ tập trung vào chức năng nhà ở, mà hướng tới mô hình đa mục tiêu, tích hợp nhà ở, tái định cư, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thương mại, dịch vụ và các chức năng phát triển kinh tế - xã hội. Với mô hình này, nhà đầu tư không đơn thuần phát triển sản phẩm để bán, mà còn đảm nhận vai trò lớn hơn trong tổ chức không gian đô thị, huy động vốn và triển khai hệ thống hạ tầng đồng bộ.

Trong bối cảnh đó, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa giữa những dự án có pháp lý rõ ràng, kết nối hạ tầng, đáp ứng nhu cầu thực và những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá. Cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng không phân bổ đồng đều. Doanh nghiệp muốn tham gia chu kỳ mới cần chuyển trọng tâm từ mở rộng quỹ đất bằng mọi giá sang phát triển dự án có khả năng thực hiện, khai thác và duy trì giá trị. Đây cũng là điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn, đóng góp thực chất cho quá trình đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế.