Bất động sản phía Đông và Tây Thủ đô "chuyển mình" mạnh mẽ

Khu vực phía Đông với quỹ đất lớn, cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh phát triển đã và đang thu hút khách mua bất động sản từ trung tâm Hà Nội.

Trong bức tranh quy hoạch Hà Nội, sự phát triển của mỗi khu vực rất khác nhau, tùy thuộc vào nhiều yếu tố. Nhưng trong bức tranh chung ấy, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận những thay đổi đáng kể về sản phẩm cũng như quy mô thị trường. Trong đó, nổi bật là sự phát triển mạnh mẽ của hai cực phía Tây và phía Đông Thủ đô với những đại đô thị được quy hoạch bài bản, hệ thống dịch vụ và hạ tầng đồng bộ.

Phía Tây Hà Nội có những chuyển động sớm hơn nên bức tranh đô thị hiện hữu đã rõ rệt. Bên cạnh đó, nhiều bộ, ngành và doanh nghiệp cũng dịch chuyển về phía Tây, tạo thành địa điểm tập trung của hàng nghìn doanh nghiệp lớn, nhỏ trong và ngoài nước, từ đó hình thành làn sóng chuyển dịch về khu vực này để an cư.

Tại khu vực này, sự phát triển của các tuyến đường như Tố Hữu - Lê Văn Lương, Vành đai 2, Vành đai 3 và dự kiến Vành đai 3,5 và Vành đai 4, hay đại lộ Thăng Long kèm các dự án đường sắt đô thị số 2A, số 3 đã tạo động lực cho việc phát triển các dự án bất động sản.

Các dự án quy mô lớn phát triển dọc theo các tuyến đường này ở khu vực phía Tây có thể kể đến: The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thăng Long, Mailand Ha Noi City...

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết theo ghi nhận của Savills, khu vực phía Tây nếu tính riêng các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy luôn dẫn đầu thị trường bất động sản Thủ đô về thị phần nguồn cung với khoảng 30%, tính từ năm 2011 đến nay. Đây đồng thời là khu vực có nguồn cung văn phòng lớn nhất Thủ đô, với 50% thị phần, tương đương 873.700 m2.

Theo đánh giá của bà Hằng, khu vực này vẫn sẽ là tâm điểm phát triển của Hà Nội trong thời gian sắp tới, với sự tập trung hơn về chất lượng cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông, cảnh quan để giảm áp lực về dân cư và lưu lượng đi lại.

Trong khi đó, cơ sở hạ tầng đồng bộ cũng mở thêm hướng phát tiển về phía Đông TP. Hà Nội. Theo Quy hoạch giao thông vận tải Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ xây dựng thêm 10 cây cầu lớn vượt sông Hồng, tiêu biểu như các dự án cầu: Vĩnh Tuy 2, Trần Hưng Đạo, Tứ Liên, Thăng Long mới, Thượng Cát, Hồng Hà 9.

Ngoài ra, sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng như đường Vành đai 2 kéo dài cùng quy hoạch đường Vành đai 4 sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội đến các địa phương khác, tăng thêm "hấp lực" tại phía Đông đối với cả những nhu cầu bất động sản từ những địa phương lân cận.

Thêm vào đó, quy hoạch nội đô lịch sử được đưa ra vào năm 2021 với mục tiêu xác định cần giảm khoảng 215.000 dân trong giai đoạn 2020-2030. Về tổng thể, 6 đồ án quy hoạch phân khu đô thị nội đô lịch sử có quy mô nghiên cứu trên 2.700 ha với yêu cầu chính là kiểm soát dân số, giảm từ 1,2 triệu dân (năm 2009) xuống còn 672.000 dân; đồng thời cải thiện hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Theo đánh giá của bà Hằng, các dự án nhà ở sẽ được hưởng lợi từ việc di dân từ khu vực nội đô lịch sử. Đặc biệt là sau khi đã có một số dân cư phố cổ trước đây chuyển sang các quận giáp ranh, mà nổi trổi là tại khu vực phía Đông, để sinh sống do các điều kiện hạ tầng tốt cùng việc đi lại thuận tiện.

Ở khu vực phía Đông (gồm các quận Long Biên, huyện Gia Lâm), nhờ quỹ đất lớn, cơ sở hạ tầng cũng đang được đẩy mạnh phát triển, cùng với sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn, thị trường bất động sản đã và đang thu hút khách mua từ trung tâm Hà Nội.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ tại phía Đông trong tương quan với tổng nguồn cung cả thị trường đã tăng từ mức rất thấp vào năm 2011 lên 12% vào nửa đầu năm 2023. Đây cũng là khu vực có tỷ trọng nguồn cung thấp tầng tăng trưởng mạnh mẽ nhất trong những năm gần đây, tăng từ 8% thị phần nguồn cung năm 2014 lên 15% trong nửa đầu năm 2023.

Trong khi đó, giá sơ cấp các sản phẩm nhà ở cũng có sự khác biệt giữa hai khu vực. Theo ghi nhận của Savills, tại khu vực phía Tây, giá sơ cấp căn hộ trung bình trong nửa đầu năm 2023 đạt 58 triệu đồng/m2, trong khi phía Đông có giá trung bình đạt khoảng 48 triệu đồng/m2.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, sự chênh lệch về giá nêu trên là do khu vực phía Đông hình thành và phát triển sau nhưng khá nhanh nên hiện vẫn còn có khoảng cách giá như vậy với khu vực phía Tây.

Nhận định về triển vọng, bà Hằng cho biết trong thời gian tới, nguồn cung mới tại khu vực phía Tây và phía Đông sẽ chiếm 40% thị phần cho căn hộ, còn đối với hạng mục thấp tầng thì tỷ trọng sẽ không lớn do quỹ đất hạn chế hơn so với các khu vực khác. Bên cạnh đó, sản phẩm bất động sản tại các khu vực này nói riêng và Hà Nội nói chung sẽ ngày càng được cải thiện.