Bất động sản phục hồi nhưng còn "điểm nghẽn"

4 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở khởi sắc

Ngày 9/5, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức sự kiện thường niên - "Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và gặp mặt Hội viên năm 2025".

Thị trường bất động sản phục hồi chậm nhưng hé mở kỳ vọng mới

Phát biểu tại Hội nghị, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh vai trò trụ cột của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân. Lĩnh vực này không chỉ thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư mà còn tạo ra tài sản cố định giá trị lâu dài, đóng vai trò là động lực tăng trưởng, thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa và thay đổi diện mạo đô thị.

Theo bà Hạnh, thị trường bất động sản còn tạo hiệu ứng lan tỏa sâu rộng đến các ngành tài chính - tiền tệ, xây dựng, vật liệu xây dựng và logistics, giữ vai trò là mắt xích quan trọng trong tiến trình phát triển bền vững.

Đánh giá về tình hình thị trường năm 2024 và 4 tháng đầu năm 2025, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi dù tốc độ còn chậm.

Về dòng vốn, TS. Cấn Văn Lực cho biết, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2024 ước đạt 3,2 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Đáng chú ý, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng mạnh 18%, trong khi tín dụng nhà ở tăng khoảng 6,5%, đưa tổng mức tăng trưởng tín dụng bất động sản lên khoảng 12%.

Trong năm 2024, có 4.580 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới (giảm nhẹ 2,7%), với tổng vốn đăng ký giảm 0,3%. Tuy nhiên, điểm sáng là số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động tăng vọt 42% (3.227 doanh nghiệp), song song với đó, 4.225 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động (tăng 14%).

Đáng chú ý, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong 4 tháng đầu năm nay đã tăng trưởng ấn tượng 15,1%, đạt 1.580 đơn vị. Cùng với đó, số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động cũng ghi nhận mức tăng mạnh 42%, lên tới 1.858 đơn vị. Đây là dấu hiệu cho thấy sự phục hồi và thích ứng mạnh mẽ của cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam. Mặc dù vậy, một điểm đáng lưu ý là tổng vốn đăng ký của các doanh nghiệp mới trong giai đoạn này lại sụt giảm 10,8%.

Theo TS. Cấn Văn Lực, lĩnh vực bất động sản tiếp tục cho thấy sức hấp dẫn đối với dòng vốn ngoại. Năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt khoảng 6,3 tỷ USD, chiếm 16,5% tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam. Vốn giải ngân đạt 1,84 tỷ USD, tương đương 7,2%.

Đà tăng trưởng này tiếp tục được duy trì trong 4 tháng đầu năm 2025, khi FDI đăng ký vào bất động sản đạt 1,5 tỷ USD, chiếm tỷ trọng cao 26,9% tổng vốn FDI đăng ký. Mức giải ngân cũng đạt 533 triệu USD, chiếm 7,9%.

Bức tranh thị trường nhà ở thương mại trong quý I/2025 cho thấy sự phục hồi về nguồn cung khi tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, so với quý liền trước, nguồn cung mới vẫn chỉ đạt 50%.

Giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực với số lượng giao dịch tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, quy mô giao dịch lại giảm một nửa so với quý IV/2024. Một vấn đề đáng lưu tâm là dù nguồn cung có xu hướng cải thiện, nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường.

Các động lực mới từ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý KCN và khu kinh tế, cùng với việc đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh, đang mở ra kỳ vọng mới cho thị trường bất động sản.

Vượt mắc pháp lý trói chân dự án

Theo bà Tống Thị Hạnh, thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua đã phải gánh chịu những tác động tiêu cực kép từ cả yếu tố nội tại và bối cảnh kinh tế toàn cầu đầy biến động. Áp lực lạm phát cùng với những bất ổn kinh tế thế giới đã ảnh hưởng không nhỏ đến năng lực sản xuất và kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Cùng chung quan điểm, Tiến sĩ Cấn Văn Lực chỉ rõ những thách thức mà thị trường bất động sản đang đối mặt. Năm 2024 chứng kiến sự sụt giảm 1,7% lợi nhuận sau thuế và 2% giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, chủ yếu do chi phí hoạt động tăng mạnh tới 31,1%.

Bước sang quý I/2025, dù lợi nhuận sau thuế của nhóm này có sự tăng trưởng đột biến 63% so với cùng kỳ năm trước nhờ kết quả kinh doanh ấn tượng của một số "ông lớn", nhưng vẫn giảm đáng kể 58,8% so với quý liền kề. Giá cổ phiếu ghi nhận mức tăng 17,7% so với cuối năm 2024, cho thấy tín hiệu phục hồi của thị trường, tuy nhiên, tốc độ này vẫn còn chậm và chưa đồng đều.

Đáng chú ý, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cũng chỉ ra tình trạng giá bất động sản tiếp tục leo thang. Trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng tới 59%, vượt xa mức tăng của nhiều quốc gia khác như Mỹ (+54%), Úc (+49%), Nhật Bản (+41%) và Singapore (+37%). "Với tốc độ tăng giá hiện tại, một công chức bình thường phải mất gần 26 năm mới có thể mua được một căn hộ chung cư", ông Lực nhấn mạnh.

Trong bối cảnh cả nước đang thực hiện sắp xếp lại các đơn vị hành chính, ông Phạm Lâm, Trưởng Văn phòng đại diện VNREA tại khu vực phía Nam bày tỏ lo ngại về những vướng mắc pháp lý mà nhiều dự án bất động sản tại các địa phương đang gặp phải do thiếu cơ chế giải quyết đặc thù. Tình trạng này có nguy cơ kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, gây tắc nghẽn nguồn cung và lãng phí nguồn lực xã hội.

Để giải quyết vấn đề này, ông Phạm Lâm kiến nghị cần sớm thành lập các tổ công tác chuyên trách tại từng địa phương, tập trung tháo gỡ các nút thắt dự án tồn đọng, qua đó giúp địa phương phục hồi kinh tế và kịp thời bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Nhìn về tương lai, ông Lê Hoàng Hoán, Chủ tịch Tập đoàn Đất Việt, nhận định rằng trong bối cảnh chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ, lĩnh vực bất động sản truyền thống cũng đang tích cực tiếp cận và ứng dụng các công nghệ hiện đại, đặc biệt là trí tuệ nhân tạo (AI). Theo ông Hoán, việc áp dụng hiệu quả AI không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý, tiếp thị và giao dịch mà còn mang lại trải nghiệm tốt hơn cho khách hàng và tối ưu hóa chi phí vận hành cho doanh nghiệp.

Ông Hoán dẫn chứng những tiềm năng của AI trong việc mô phỏng dữ liệu lớn để dự đoán xu hướng quy hoạch, tự động hóa thiết kế kiến trúc, phân tích hình ảnh vệ tinh, bản đồ GIS, và phát hiện các xung đột thiết kế hay vi phạm quy chuẩn xây dựng.