Bất động sản phục hồi: Pháp lý, dòng tiền và thách thức tín nhiệm

Ngành bất động sản Việt Nam năm 2025 đang phục hồi mạnh mẽ

Năm 2025 đánh dấu bước ngoặt quan trọng của ngành bất động sản Việt Nam, khi hàng loạt chính sách pháp lý mới và dòng tiền quay trở lại tạo động lực mạnh mẽ cho sự phục hồi thị trường.

Nghị định 75/2025, có hiệu lực từ ngày 1/4/2025, đơn giản hóa quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại, giúp giải phóng nhiều dự án bị trì hoãn. Nghị định 76/2025 tiếp tục tháo gỡ rào cản pháp lý cho 64 dự án với quy định rõ ràng về tính phí sử dụng đất, mang lại lợi ích cho nhiều nhà phát triển lớn như Novaland, Sovico và Origin.

Theo Bộ Xây dựng, quy trình cấp phép dự án mới đã được cải thiện, tạo điều kiện để doanh nghiệp như Vingroup và Masterise triển khai nhanh chóng. Bên cạnh đó, Nghị quyết 68 cắt giảm 30% thủ tục hành chính, kết hợp chính sách miễn thuế bất động sản 20% và kế hoạch hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, đã khôi phục đáng kể niềm tin của nhà đầu tư sau giai đoạn khủng hoảng 2022-2023, khi tỷ lệ chậm trả trái phiếu bất động sản lên tới 15%.

Dòng tiền từ thị trường cũng đang góp phần thúc đẩy đà phục hồi. Nhu cầu ở thực gia tăng rõ rệt, đặc biệt từ nhóm người mua ưu tiên tiêu chí pháp lý minh bạch và khả năng tài chính, giúp thanh khoản phân khúc nhà ở riêng lẻ, nhà phố và đất nền cải thiện từ quý II đến quý IV/2025.

Song song đó, dòng vốn từ nhà đầu tư trong và ngoài nước quay trở lại, hưởng lợi từ lãi suất thấp và niềm tin được cải thiện. Thị trường phía Nam đang thu hút mạnh dòng tiền dịch chuyển từ phía Bắc, trong khi các phân khúc như nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề ghi nhận sự quan tâm gia tăng từ cả nhà đầu tư dài hạn lẫn nhóm mua để cho thuê hoặc tích trữ giá trị.

Những cải cách pháp lý cùng sự hỗ trợ từ dòng tiền thị trường đã thúc đẩy phát triển dự án, tăng cường giao dịch và minh bạch quản lý. Tuy vậy, sự phân hóa tín nhiệm giữa các doanh nghiệp vẫn là thách thức lớn với dòng tiền trong tương lai.

Về phía chủ đầu tư, theo ông Lê Việt Cường (VIS Rating), khoảng 70% doanh nghiệp bất động sản hiện đối mặt với dòng tiền hoạt động âm do vay nợ nhiều để phát triển dự án, trong khi chi phí tăng vì bảng giá đất mới. Dù vậy, ông dự báo nợ xấu sẽ ổn định vào cuối năm 2025 nhờ doanh số bán hàng cải thiện, với điều kiện quản trị dòng tiền hiệu quả.

Để giảm áp lực tài chính, nhiều chủ đầu tư áp dụng chiến lược linh hoạt: hợp tác chia sẻ lợi nhuận và rủi ro, chuyển nhượng dự án sớm để thu hồi vốn, hoặc phối hợp ngân hàng triển khai các gói vay mua nhà ưu đãi nhằm kích cầu. Vingroup và Masterise là ví dụ khi đẩy mạnh triển khai dự án gắn với chương trình vay ưu đãi, giúp tăng doanh số và cải thiện khả năng thanh toán nợ.

Ngược lại, các doanh nghiệp nhỏ hơn với dòng tiền yếu và phụ thuộc vào nợ ngắn hạn đối diện rủi ro tín nhiệm cao hơn, đòi hỏi quản trị dòng tiền chặt chẽ để tránh mất thanh khoản. Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên đánh giá triển vọng thương mại hóa của dự án, khả năng bán hàng và doanh thu, đồng thời xem xét năng lực tạo dòng tiền và lịch sử trả nợ của doanh nghiệp, thay vì chỉ dựa vào tài sản đảm bảo.

Về phía ngân hàng - một trong những nguồn tài chính quan trọng đối với thị trường bất động sản, ưu tiên hỗ trợ doanh nghiệp có dòng tiền ổn định và kế hoạch trả nợ rõ ràng là yếu tố then chốt. Việc sử dụng xếp hạng tín nhiệm để đánh giá mức độ rủi ro được xem là công cụ hiệu quả. Đồng thời, các gói vay lãi suất thấp cho người trẻ mua nhà lần đầu có thể vừa kích cầu phân khúc nhà ở vừa túi tiền, vừa khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này, góp phần cân bằng cung - cầu.

Ngành bất động sản Việt Nam năm 2025 đứng trước cơ hội lớn nhờ nền tảng pháp lý mới và nhu cầu nhà ở tăng cao. Tuy nhiên, áp lực tài chính và phân hóa tín nhiệm đòi hỏi cả nhà đầu tư lẫn ngân hàng phải thận trọng, áp dụng công cụ đánh giá hiện đại và chiến lược quản trị dòng tiền chặt chẽ, để tận dụng tối đa tiềm năng và hạn chế rủi ro.