Căn hộ cao cấp: Mắc kẹt với bài toán tối đa lợi nhuận

	Bất động sản công nghiệp và thời cơ vàng
	Thị trường BĐS phía Nam gặp khó, vì sao vẫn có nhiều DN trụ vững?

Khu vực trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh vốn được mệnh danh là các khu đất vàng, đất kim cương. Chính vì lẽ đó các chủ đầu tư khi đã sở hữu những khu đất này việc đầu tiên là họ sẽ tối đa hoá lợi nhuận. Đương nhiên việc các công trình nằm ở vị trí trung tâm đắc địa thì bản thân nó cũng đã có giá trị, tuy nhiên các nhà đầu tư vẫn muốn nâng giá trị cao hơn nữa bằng việc xây tổ hợp căn hộ, văn phòng cao cấp. Bản thân những công trình được gọi là cao cấp thì các tiêu chuẩn của nó cũng rất mơ hồ. Ngoài tiêu chí nằm ở vị trí trung tâm, đắc địa, đất vàng, đất kim cương thì nhà đầu tư cũng đưa ra nhiều tiêu chí như thiết kế theo phong cách châu Âu, tân cổ điển, tiện ích dịch vụ 5, 6 sao, được quản lý bởi tập đoàn nước ngoài, cộng đồng dân cư văn minh…

Những căn hộ cao cấp tại các khu nhà cao tầng mọc lên san sát tại các trung tâm các thành phố liệu có trở thành con gà đẻ trứng vàng cho các nhà đầu tư, đầu cơ BĐS nữa hay không?

Đóng vai một người đi tìm mua một căn hộ ở khu vực trung tâm, phóng viên được các nhân viên bán BĐS săn đón giới thiệu với những quảng cáo hoa mỹ như dự án D' El Dorado của Tân Hoàng Minh nằm bên Hồ Tây, thủ đô Hà Nội tầm nhìn thoáng rộng, tiện ích sống chuẩn 6 sao, thiết kế theo phong cách kiến trúc châu Âu; Hay một quảng cáo của khu căn hộ tại đảo Kim cương, Quận 2, TP.Hồ Chí Minh là khu căn hộ tọa lạc tại ví trí vàng, tiếp giáp 3 mặt sông, được thiết kế với những tiện ích hàng đầu, đẳng cấp, độc đáo và vô cùng thân thiện…

Có một điều dễ nhận thấy hiện nay khiến người mua có thể nản chí là giá thành căn hộ cao cấp. Với dự án của Tân Hoàng Minh tại hồ Tây thì giá bán dao động từ 60-70 triệu đồng/m2 còn với các dự án căn hộ cao cấp tại đảo Kim cương thì giá phải từ 70-80 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí của căn hộ.

Như vậy với một căn hộ trung bình từ 40-50m2 thì người mua phải thanh toán số tiền khoảng 3 đến 4 tỷ đồng, nhưng cũng với số tiền này với những dự án có vị trí cùng khu vực hồ Tây như dự án chung cư Sunshine Golden River hay Oriental Westlake … khách hàng có thể mua được được một căn hộ diện tích từ 80-100m2. Tương tự như vậy, tại khu vực quận 2, TP.Hồ Chí Minh, với số tiền từ 2-3 tỷ đồng khách hàng có thể mua được 1 căn hộ có diện tích 80-100m2 tại dự án The River Thủ Thiêm, thậm chí có thể với kinh phí từ 1,8-2 tỷ đồng, khách hàng đã có thể sở hữu 1 căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 70m2 tại dự án Chung cư Bình Khánh, quận 2.

Những thông tin trên đã cho khách hàng thấy rằng, mức chênh lệch của một căn hộ cùng diện tích với khu vực tương tự tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh khi được gắn mác căn hộ cao cấp giá thành có thể đội lên từ 40-50%.

PGS.TS.Trần Thanh Hà, nguyên trưởng Khoa Quy hoạch, trường Đại học Kiến trúc TP.Hồ Chí Minh nhận xét, việc các nhà đầu tư nâng tầm, nâng cấp của các công trình xây dựng nằm tại các khu vực trung tâm để tối đa hoá lợi nhuận là điều hiển nhiên của các nhà kinh doanh. Tuy nhiên việc khủng hoảng thừa các căn hộ cao cấp như hiện nay cho ta thấy được sự khiếm khuyết trong công tác quy hoạch của các thành phố lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh.

Ông Trần Thanh Hà nêu quan điểm, việc đầu tư thêm một chút tiện ích, một chút ngoại thất, nội thất sang trọng để gọi là cao cấp sau đó dựa vào đó các nhà đầu tư đầu cơ tăng giá bán liệu có công bằng với người mua hay không? Ở những nước phát triển, việc quy hoạch và phân loại các công trình của họ rất chuẩn mực. Cái mà họ quan trọng là mật độ xây dựng, tiện ích giao thông, tỷ lệ cây xanh, môi trường sống… chứ không phải nội thất ngoại thất để đánh giá nó có cao cấp hay không. Ở Việt Nam bất chấp việc giao thông có bảo đảm hay không, mật độ và chiều cao công trình có đảm bảo hài hoà với không gian, môi trường sống hay không? Họ không cần quan tâm miễn là xây được cao, được nhiều và bán được giá cao. Chính vì lẽ đó hiện tại các nhà đầu tư, đầu cơ BĐS đang bị mắc kẹt ngay trong bài toán tối đa hoá lợi nhuận của họ.

PGS.TS.Vũ Kim Dũng, nguyên trưởng Khoa Kinh tế học, trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội cho biết, việc khủng hoảng thừa các căn hộ cao cấp tại các thành phố lớn đã phản ảnh việc bài toán cung, cầu đã bị phá vỡ khi các nhà đầu tư, đầu cơ tối đa hoá lợi nhuận bằng những sản phẩm cao cấp, giá cao, bất chấp khả năng thanh toán của đại đa số khách hàng.

Theo PGS.TS.Vũ Kim Dũng, ngoài việc để tự bản thân các quy luật thị trường cung, cầu sẽ điều tiết số lượng giá cả cho căn hộ cao cấp đưa ra thị trường thì cũng cần có vai trò của quản lý nhà nước trong việc quy hoạch, cấp phép tỷ lệ xây dựng các căn hộ cao cấp hạng sang, tránh tính trạng nhà ở thì vẫn thiếu nhưng căn hộ hạng sang vẫn thừa như hiện nay.

BĐS cao cấp, hạng sang cần phải điều chỉnh giảm giá để hút khách mua. Trong khi BĐS hạng trung và bình dân đáp ứng nhu cầu ở thực thì cần phải tăng số lượng đồng thời điều chỉnh giá hợp lý với khả năng thanh toán của đại đa số người dân, có như vậy bài toán cung cầu mới được cân đối. Đó là những khuyến cáo của ông Dũng cho tương lai của thị trường BĐS tại các thành phố lớn của Việt Nam.