Cẩn trọng khi đầu tư bất động sản cho thuê

Theo nhận định của giới kinh doanh địa ốc (trong đó có sự hỗ trợ của một số kênh truyền thông) thì thị trường nhà cho thuê ở một số thành phố lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đang tăng trưởng và “sốt” trong thời gian vừa qua. Để có một cái nhìn chân thực về thị trường bất động sản (BĐS) chúng ta cần sự phân tích một cách thực chất, đúng đắn về xu hướng và cung cầu của phân khúc nhà cho thuê.

Cần phải thấy rằng việc đầu tư vào phân khúc nhà cho thuê hiên tại của thị trường BĐS ở các thành phố lớn là một kênh đầu tư không hề hiệu quả.

Đơn cử, nhà đầu tư có thể bỏ ra một số tiền khoảng 3 tỷ đồng để mua một căn hộ tại Hà Nội hoặc TP.Hồ Chí Minh. Nếu ở Hà Nội, nhà đầu tư có thể cho thuê với mức giá từ 10-12 triệu đồng/tháng, còn ở TP.Hồ Chí Minh, giá thuê có thể cao hơn, khoảng 14-16 triệu đồng/tháng. Trừ các khoản chi phí môi giới, sắm sửa nội thất theo yêu cầu khách hàng và thuế thu nhập sẽ mất khoảng 20% giá cho thuê. Như vậy tỷ suất lợi nhuận so với gửi tiết kiệm tại ngân hàng với lãi suất hiện tại trung bình là 7%/ năm còn thua xa. Tương tự như vậy, nếu đầu tư cho nhà đất hay biệt thự thì mức tỷ suất lợi nhuận lại càng thê thảm.

Lý giải về việc vẫn có đầu tư vào phân khúc nhà cho thuê, có thể thấy rằng khách hàng mua căn hộ, biệt thự hay nhà đất cho thuê đa phần là những người có vốn nhàn rỗi, họ đầu tư vào căn hộ, nhà đất cho những mục đích tương lai như: Mua để dành cho con khi con trưởng thành lập gia đình, mua để đầu tư chờ giá lên để bán… bởi đây là những đồng vốn tự có, nhàn rỗi nên việc tính toán hiệu quả cũng chưa phải là một yếu tố thiết yếu đối với các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, trong những năm vừa qua, diễn biến thị trường nhà đất của các thành phố lớn hầu như không hề có những biến động lớn, thậm chí có dấu hiệu sụt giảm, nhất là ở phân khúc căn hộ chung cư trung và cao cấp bởi nguồn cung ngày càng lớn.

Theo bà Võ Quốc Phương Trang, Trưởng Bộ phận Cho thuê nhà ở, Công ty TNHH CBRE (Việt Nam) thì các biến động của nền kinh tế khiến người thuê nhà thắt chặt chi tiêu. Trong khi đó, nguồn cung của thị trường ngày càng dồi dào và phong phú. Khách hàng ngày càng có nhiều lựa chọn hơn.

Đơn cử như khu đô thị Ciputra - một khu đô thị cao cấp có đầy đủ phân khúc từ căn hộ, nhà liền kề, biệt thự. Hàng chục năm qua, Ciputra là khu đô thị chiếm phần đông là các căn hộ và biệt thự cho thuê với phân khúc cao cấp. Tương tự như vậy, khu Phú Mỹ Hưng cũng là một chuẩn mực phân khúc nhà cho thuê cao cấp ở TP.Hồ Chí Minh.

Nhưng theo ông Ninh Văn Hiệu - một trong những nhân viên môi giới BĐS và nhà cho thuê có thâm niên hơn 10 năm tại khu vực Ciputra Hà Nội thì, từ những tháng đầu năm 2018, thị trường cho thuê ở Ciputra dường như chững lại, giá cho thuê giảm sút mà biệt thự và căn hộ vẫn không có người thuê. Lý giải về thực trạng này, ông Hiệu cho biết, hiện ở Hà Nội nguồn cung của phân khúc nhà cho thuê khá dồi đoàn và phong phú với nhiều chủng loại, nhiều diện tích, nhiều tiện nghi cao cấp… nên khách hàng có rất nhiều lựa chọn. Với Ciputra thì các nhà cho thuê đã được khai thác một thời gian dài nên nội thất xuống cấp, nếu vẫn lấy giá thuê theo chuẩn trước đây thì khó có khách thuê.

Nắm bắt được nhu cầu và xu thế phát triển các dự án cao cấp đã được các đơn vị có uy tín như Vin Group, Novaland, Sun Group, C.E.O Group… thực hiện ở nhiều vị trí đắc địa tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang… các dự án này không những có ưu thế về địa điểm trung tâm, thuận tiện mà môi trường, thiết kế, nội thất cũng tiện nghi và hiện đại hơn. Ngay khi phân khúc căn hộ bán cao cấp, biệt thự và đất liền kề đang gặp nhiều khó khăn thì các chủ đầu tư đưa ra những chiêu khuyến mại cho khách hàng là những nhà đầu tư thứ cấp bằng cách cho phép gia hạn thời gian thanh toán cho việc đầu tư vào phân khúc nhà cho thuê. Thậm chí có những chủ dự án khi chưa bán được sản phẩm thì trước mắt cứ cho thuê nhằm gỡ được đồng nào hay đồng đấy.

Cùng với nguồn cung dồi dào về những phân khúc nhà cho thuê cao cấp, hiện tại các căn hộ theo dạng homestay ở các khu dân cư trung tâm cũng được đầu tư một cách bài bản, chuyên nghiệp. Đây là một lựa chọn hợp lý dành cho những khách độc thân trẻ tuổi có nhu cầu ở trong một khoảng thời gian ngắn.

Từ những phân tích trên, với thị trường nhà cho thuê ở các thành phố lớn rõ ràng không hề là một kênh đầu tư hiệu quả và cũng không mang lại tỷ suất lợi nhuận từ 8-10% như những gì mà các dự án BĐS đang cam kết với các chủ đầu tư thứ cấp hiện nay.