Chờ tác động của hai Luật sửa đổi với thị trường địa ốc

Đức Ngọc - 07:57 | 18/12/2023

Doanh nghiệp bất động sản đang đặt nhiều kỳ vọng vào Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua. Dù vậy, giới chuyên gia cho rằng, ngay cả khi hai Luật này chính thức có hiệu lực thì tác động của các chính sách cũng cần thời gian để thẩm thấu và phát huy hiệu quả. Mặt khác, thị trường cũng phải chờ đợi vào Luật Đất Đai (sửa đổi) được thông qua.

Các nhà đầu tư đang đổ dồn về đâu trong bối cảnh thị trường địa ốc khan hiếm nguồn cung? Đất Xanh Miền Bắc “chơi lớn” giữa lúc thị trường địa ốc “ngủ đông”

Nhiều kỳ vọng từ những điểm mới

Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được thông qua vào cuối tháng 11 đã đem lại nhiều kỳ vọng cho giới đầu tư.

Theo đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội (NOXH) bao gồm: Miễn tiền sử dụng đất (TSDĐ)/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án NOXH mà không cần thủ tục xác định TSDĐ; không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho NOXH, và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ NOXH; và lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH chứ không phải trên toàn bộ dự án NOXH.

Theo các chuyên gia của CTCP Chứng khoán Vietcap (Vietcap), ở góc độ người mua nhà, Luật Nhà ở (sửa đổi) mở rộng nhóm đối tượng được mua NOXH và quy định người mua NOXH chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc bán cho đối tượng được mua NOXH với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Rõ ràng, điều này sẽ nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và chi trả NOXH cho người có thu nhập thấp, người lao động.

Còn với chủ đầu tư, sẽ có nhiều tác động tích cực đến những doanh nghiệp sở hữu dự án NOXH trong kế hoạch phát triển và có thể hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch tổng thể cho một vài dự án thương mại quy mô lớn khi đã có những đề xuất bố trí phần NOXH bên ngoài dự án.

Đáng chú ý, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định các yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn đối với các chủ đầu tư trước khi họ có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà. Điều này nhằm bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro trước khi chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Giá bất động sản ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đã tăng giá mạnh đối với những sản phẩm đã có giấy tờ sở hữu

VietCap đánh giá, các quy định này có thể khiến chủ đầu tư mất nhiều thời gian chuẩn bị để đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý cần thiết khi bắt đầu xây dựng trước khi triển khai bán hàng.

Ở góc nhìn của mình, ông Nguyễn Thế Minh – Giám đốc Phân tích CTCP Chứng khoán Yuanta Việt Nam kỳ vọng việc 2 Luật sửa đổi mới được thông qua sẽ là khung pháp lý quan trọng cho sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường địa ốc. Từ đó, dẫn đến xử lý được vấn đề thanh khoản của nhóm này. Nhờ vậy, các công ty này sẽ giải quyết được các nghĩa vụ về nợ trái phiếu, ngân hàng.

Chờ Luật Đất đai (sửa đổi)

Nhìn chung, cùng với thông tin thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), thị trường bất động sản vừa qua đón nhận nhiều thông tin tích cực khi tháng 10 và tháng 11/2023 ghi nhận nhiều dự án địa ốc ở tất cả các phân khúc ở không chỉ thành phố lớn, mà còn các tỉnh giáp ranh, được công bố ra thị trường và có lượng giao dịch tốt. Điểm nổi bật là các dự án này đều có pháp lý minh bạch, kết nối với trung tâm thuận lợi, hạ tầng hoàn chỉnh.

Chuyên gia VinaCapital chỉ ra 2 dấu hiệu sớm cho thấy giai đoạn khó khăn nhất nhất đã qua là khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây; và một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đã tăng giá mạnh đối với những sản phẩm đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng.

Giới chuyên gia và các doanh nghiệp địa ốc kỳ vọng, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) khi đi vào cuộc sống sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi tốt hơn. Tuy nhiên, các chính sách mới cũng càn có thời gian để thẩm thấu và phát huy hiệu quả.

Ông Minh bình luận: “Trước mắt Quốc hội đã thông qua 2 Luật sửa đổi, song đi vào thực tế thì còn cần các Nghị định, Thông tư hướng dẫn. Mặt khác, một vấn đề quan trọng là Định giá đất/Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được kỳ vọng sẽ được giải quyết tại cuộc họp thường kỳ tiếp theo của Quốc hội vào tháng 5/2024”.

Chưa kể, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với vấn đề thiếu nguồn cung các dự án nhà cho người lao động, tầng lớp trung lưu, người trẻ… trong khi nhu cầu của họ là rất lớn. Thống kê từ VinaCapital chỉ ra tỷ lệ trống dự án chung cư ở Việt Nam chỉ dưới 5% và không đủ nguồn cung mỗi năm để đáp ứng nhu cầu mua nhà của tầng lớp trung lưu. VinaCapital ước tính rằng nhu cầu về các đơn vị nhà ở vượt gấp đôi nguồn cung.

Mặt khác, Luật Đất Đai (sửa đổi) được hoãn thông qua cũng ít nhiều ảnh hưởng tới chính nguồn cung dự án – vốn đã rất thiếu.

Vietcap lưu ý rằng, điều này có thể gây ra rủi ro cho việc “hướng dẫn bổ sung về việc thực hiện các nghị định hiện hữu để tránh tình trạng kéo dài thủ tục pháp lý dự án cho các chủ đầu tư”. Cùng với đó, việc hoãn phê duyệt Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có tác động tiêu cực đến các chủ đầu tư có dự án tồn đọng khi thời gian giải quyết các vấn đề pháp lý và khởi động các dự án mới sẽ tiếp tục kéo dài. Dù vậy, mức độ ảnh hưởng cũng sẽ phụ thuộc vào tình trạng pháp lý cụ thể của từng dự án.

Giới chuyên gia nhìn nhận, khủng hoảng nguồn cung có thể kéo dài ít nhất 2-3 năm tới. Đi cùng với nguồn cung khan hiếm, giá các dự án chung cư vẫn sẽ tiếp tục neo cao.

Đức Ngọc

Tin khác

Vịnh Tiên: Nơi nhịp sống sôi động “Quận Nhất” đặt trong không gian rừng - biển rộng mở

Trong suốt một thế kỷ qua, Quận 1 lịch sử đã định hình nhịp sống phồn hoa và trái tim kinh tế - văn hóa của TP.HCM. Trong kỷ nguyên TP.HCM hướng ra biển, khu Vịnh Tiên thuộc Vinhomes Green Paradise đang hội tụ mọi điều kiện để trở thành “Quận Nhất mới”, nhờ sự kết hợp giữa những trải nghiệm đô thị đỉnh cao, khả năng kết nối thuận tiện đi khắp nơi và nhịp sống nghỉ dưỡng ven biển mà Quận 1 cũ chưa từng có.

Sống tại Vinhomes Green Paradise: Thở cùng nhịp rừng và biển mỗi ngày ngay tại tổ ấm

Trong chuẩn mực sống hiện đại, khoảng cách đến thiên nhiên ngày càng trở thành một thước đo chất lượng sống. Tại Vinhomes Green Paradise, biển rộng mở phía trước, 75.000ha rừng ngập mặn Cần Giờ phía sau cùng hệ thống công viên trong bán kính khoảng 500m từ mỗi ngôi nhà kiến tạo một chuẩn sống xanh khác biệt khi cư dân được “thở nhịp rừng biển” mỗi ngày.

Hà Nội đề xuất thêm loạt dự án nhà ở xã hội

Hà Nội công khai thông tin về nhiều khu nhà ở xã hội được đề xuất tại các xã, phường. Các khu đất có quy mô từ hơn 13.000 m² đến khoảng 22,5 ha, phân bổ tại Thượng Cát, Yên Nghĩa, Xuân Phương, Vĩnh Hưng, Sơn Đồng, Ô Diên và Phúc Thịnh.

Dòng vốn FDI thế hệ mới tập trung vào dự án giá trị cao

Khi dòng vốn FDI ngày càng tập trung vào các dự án có giá trị cao và yêu cầu chuyên môn sâu, khả năng cung cấp mặt bằng sản xuất phù hợp, sẵn sàng đưa vào vận hành sẽ trở thành một lợi thế cạnh tranh ngày càng quan trọng đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Xung quanh vấn đề này ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng nhu cầu của các nhà đầu tư ngoại đang có sự dịch chuyển.

Khởi công dự án Serena Riverside tổng vốn đầu tư 1.175 tỷ đồng

Serena Riverside xây dựng trên khu đất rộng gần 6000m2, có tổng vốn đầu tư là 1.175 tỷ đồng, cung cấp 622 sản phẩm.

Đặc quyền nghỉ dưỡng tại gia của cư dân Ocean City: Biệt thự đẳng cấp, không gian riêng tư, chuẩn sống resort

Một căn biệt thự sang trọng có thể tạo nên không gian riêng tư. Một hệ sinh thái đủ đầy có thể mang trải nghiệm nghỉ dưỡng cho từng ngày sống. Tại Ocean City, hai giá trị ấy gặp nhau trong mô hình “resort tại gia”: tĩnh tại sau cánh cổng riêng nhưng chỉ vài phút để bước vào thế giới tiện ích giáo dục, y tế, thể thao, mua sắm và giải trí đã vận hành.

TP. Hồ Chí Minh kích hoạt “luồng xanh” cho gần 200.000 căn nhà ở xã hội

TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển gần 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, chiếm khoảng 1/5 chỉ tiêu cả nước. Để thực hiện khối lượng lớn trong thời gian ngắn, thành phố đang áp dụng cơ chế “luồng xanh”, cắt giảm thời gian xử lý thủ tục và triển khai đồng loạt nhiều dự án, hướng tới không chỉ hoàn thành mà còn vượt chỉ tiêu được giao.

SCB bán đấu giá 02 bất động sản tại Đà Nẵng, tiếp tục đẩy mạnh xử lý tài sản bảo đảm

Hai bất động sản thương mại dịch vụ tại Khu đô thị số 7B (Sentosa City), phường Điện Bàn Đông, TP. Đà Nẵng có tổng diện tích 1.680 m², thời hạn sử dụng đến năm 2068, đang được tổ chức bán đấu giá trực tuyến vào ngày 17/9/2026, tổng mức giá khởi điểm từ 25,1 tỷ đồng.

Việt Nam dẫn đầu Châu Á - Thái Bình Dương về phát triển bất động sản hàng hiệu

Sự gia tăng tài sản nội địa và nhu cầu sở hữu bất động sản chất lượng cao đang trở thành động lực mới cho phân khúc bất động sản hàng hiệu (Branded Residences) tại Việt Nam

Thị trường văn phòng TP.HCM: Nguồn cung đứng yên, cuộc đua chất lượng tăng tốc

Nguồn cung văn phòng tại TP.HCM không tăng, tỷ lệ lấp đầy cải thiện, nhưng cuộc đua mới đang chuyển mạnh sang chất lượng và trải nghiệm khách thuê, theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam.

Cà phê với CEO

Dòng vốn dài hạn sẽ lựa chọn những doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, quản trị minh bạch, sử dụng vốn hiệu quả và đủ năng lực tăng trưởng trong một thế giới mà tiền ngày càng đắt đỏ, chọn lọc hơn.