Chờ tác động của hai Luật sửa đổi với thị trường địa ốc

Nhiều kỳ vọng từ những điểm mới

Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được thông qua vào cuối tháng 11 đã đem lại nhiều kỳ vọng cho giới đầu tư.

Theo đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội (NOXH) bao gồm: Miễn tiền sử dụng đất (TSDĐ)/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án NOXH mà không cần thủ tục xác định TSDĐ; không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho NOXH, và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ NOXH; và lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH chứ không phải trên toàn bộ dự án NOXH.

Theo các chuyên gia của CTCP Chứng khoán Vietcap (Vietcap), ở góc độ người mua nhà, Luật Nhà ở (sửa đổi) mở rộng nhóm đối tượng được mua NOXH và quy định người mua NOXH chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc bán cho đối tượng được mua NOXH với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Rõ ràng, điều này sẽ nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và chi trả NOXH cho người có thu nhập thấp, người lao động.

Còn với chủ đầu tư, sẽ có nhiều tác động tích cực đến những doanh nghiệp sở hữu dự án NOXH trong kế hoạch phát triển và có thể hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch tổng thể cho một vài dự án thương mại quy mô lớn khi đã có những đề xuất bố trí phần NOXH bên ngoài dự án.

Đáng chú ý, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định các yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn đối với các chủ đầu tư trước khi họ có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà. Điều này nhằm bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro trước khi chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Giá bất động sản ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đã tăng giá mạnh đối với những sản phẩm đã có giấy tờ sở hữu

VietCap đánh giá, các quy định này có thể khiến chủ đầu tư mất nhiều thời gian chuẩn bị để đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý cần thiết khi bắt đầu xây dựng trước khi triển khai bán hàng.

Ở góc nhìn của mình, ông Nguyễn Thế Minh – Giám đốc Phân tích CTCP Chứng khoán Yuanta Việt Nam kỳ vọng việc 2 Luật sửa đổi mới được thông qua sẽ là khung pháp lý quan trọng cho sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường địa ốc. Từ đó, dẫn đến xử lý được vấn đề thanh khoản của nhóm này. Nhờ vậy, các công ty này sẽ giải quyết được các nghĩa vụ về nợ trái phiếu, ngân hàng.

Chờ Luật Đất đai (sửa đổi)

Nhìn chung, cùng với thông tin thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), thị trường bất động sản vừa qua đón nhận nhiều thông tin tích cực khi tháng 10 và tháng 11/2023 ghi nhận nhiều dự án địa ốc ở tất cả các phân khúc ở không chỉ thành phố lớn, mà còn các tỉnh giáp ranh, được công bố ra thị trường và có lượng giao dịch tốt. Điểm nổi bật là các dự án này đều có pháp lý minh bạch, kết nối với trung tâm thuận lợi, hạ tầng hoàn chỉnh.

Chuyên gia VinaCapital chỉ ra 2 dấu hiệu sớm cho thấy giai đoạn khó khăn nhất nhất đã qua là khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây; và một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đã tăng giá mạnh đối với những sản phẩm đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng.

Giới chuyên gia và các doanh nghiệp địa ốc kỳ vọng, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) khi đi vào cuộc sống sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi tốt hơn. Tuy nhiên, các chính sách mới cũng càn có thời gian để thẩm thấu và phát huy hiệu quả.

Ông Minh bình luận: “Trước mắt Quốc hội đã thông qua 2 Luật sửa đổi, song đi vào thực tế thì còn cần các Nghị định, Thông tư hướng dẫn. Mặt khác, một vấn đề quan trọng là Định giá đất/Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được kỳ vọng sẽ được giải quyết tại cuộc họp thường kỳ tiếp theo của Quốc hội vào tháng 5/2024”.

Chưa kể, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với vấn đề thiếu nguồn cung các dự án nhà cho người lao động, tầng lớp trung lưu, người trẻ… trong khi nhu cầu của họ là rất lớn. Thống kê từ VinaCapital chỉ ra tỷ lệ trống dự án chung cư ở Việt Nam chỉ dưới 5% và không đủ nguồn cung mỗi năm để đáp ứng nhu cầu mua nhà của tầng lớp trung lưu. VinaCapital ước tính rằng nhu cầu về các đơn vị nhà ở vượt gấp đôi nguồn cung.

Mặt khác, Luật Đất Đai (sửa đổi) được hoãn thông qua cũng ít nhiều ảnh hưởng tới chính nguồn cung dự án – vốn đã rất thiếu.

Vietcap lưu ý rằng, điều này có thể gây ra rủi ro cho việc “hướng dẫn bổ sung về việc thực hiện các nghị định hiện hữu để tránh tình trạng kéo dài thủ tục pháp lý dự án cho các chủ đầu tư”. Cùng với đó, việc hoãn phê duyệt Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có tác động tiêu cực đến các chủ đầu tư có dự án tồn đọng khi thời gian giải quyết các vấn đề pháp lý và khởi động các dự án mới sẽ tiếp tục kéo dài. Dù vậy, mức độ ảnh hưởng cũng sẽ phụ thuộc vào tình trạng pháp lý cụ thể của từng dự án.

Giới chuyên gia nhìn nhận, khủng hoảng nguồn cung có thể kéo dài ít nhất 2-3 năm tới. Đi cùng với nguồn cung khan hiếm, giá các dự án chung cư vẫn sẽ tiếp tục neo cao.