Đất đang thế chấp ngân hàng thì bị thu hồi, ai được nhận tiền bồi thường?

Thời báo Ngân hàng xin cảm ơn anh đã gửi câu hỏi. Sau đây là phần tư vấn:

Khi đất đang thế chấp tại ngân hàng thuộc diện Nhà nước thu hồi, nhiều người băn khoăn khoản tiền bồi thường sẽ thuộc về người sử dụng đất hay ngân hàng nhận thế chấp.

Theo quy định của pháp luật, người có đất bị thu hồi nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ được bồi thường theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng không đồng nghĩa với việc ngân hàng đương nhiên được nhận toàn bộ khoản tiền bồi thường.

Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất đang là tài sản bảo đảm cho khoản vay nên việc xử lý tiền bồi thường còn phải tuân thủ các quy định về giao dịch bảo đảm.

Theo quy định pháp luật, trường hợp tài sản bảo đảm không còn do Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, khoản tiền bồi thường hoặc tài sản thay thế theo quy định sẽ trở thành tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ đã được xác lập.

Như vậy, dù là người có quyền được bồi thường, người sử dụng đất không đương nhiên được toàn quyền sử dụng khoản tiền này khi nghĩa vụ được bảo đảm tại ngân hàng vẫn còn.

Chẳng hạn, một hộ gia đình đang thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay 800 triệu đồng. Khi đất bị thu hồi, gia đình được xác định có quyền nhận 1 tỷ đồng tiền bồi thường. Trong trường hợp khoản tiền này trở thành tài sản bảo đảm, việc quản lý và xử lý phải căn cứ vào thỏa thuận giữa các bên và quy định pháp luật, không có nghĩa ngân hàng mặc nhiên được nhận toàn bộ số tiền.

Nếu ngân hàng và khách hàng thống nhất sử dụng tiền bồi thường để tất toán khoản vay, số tiền thanh toán sẽ được xác định theo nghĩa vụ thực tế, bao gồm dư nợ gốc, lãi và các khoản phải trả hợp pháp khác nếu có. Phần tiền còn lại sau khi hoàn thành nghĩa vụ sẽ được giải quyết theo quyền lợi hợp pháp của các bên.

Do đó, khi nhận được thông báo thu hồi đất, người vay nên chủ động liên hệ ngân hàng, kiểm tra hợp đồng thế chấp, xác định nghĩa vụ trả nợ và thống nhất phương án xử lý tiền bồi thường nhằm bảo đảm quyền lợi, hạn chế tranh chấp phát sinh.