Chung cư có niên hạn: Không đồng nghĩa với “mất trắng” tài sản

Việc luật hóa niên hạn chung cư sẽ giúp đẩy nhanh quá trình cải tạo các chung cư cũ - Ảnh minh họa

Làm rõ giá trị căn hộ khi công trình hết niên hạn

Thời gian gần đây, thông tin về việc căn hộ chung cư có thể được xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình đang thu hút sự quan tâm của thị trường. Nhiều người mua nhà băn khoăn liệu quy định này có làm suy giảm giá trị căn hộ, kéo theo giá bán giảm mạnh hay ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản.

Anh Tú Anh (Hà Nội), một người đang có nhu cầu mua nhà, đặt câu hỏi liệu căn hộ có thời hạn sẽ tác động như thế nào đến giá trị tài sản trong dài hạn, đặc biệt khi công trình hết niên hạn sử dụng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng của công trình và quyền sử dụng đất. Đây cũng là điểm đang gây nhiều cách hiểu khác nhau trên thị trường.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam kênh Batdongsan cho biết, nhiều người đang hiểu nhầm rằng khi công trình hết niên hạn, người dân sẽ mất quyền sở hữu căn hộ. Theo ông, đất xây dựng nhà ở thương mại được giao ổn định, lâu dài; người mua sở hữu phần quyền sử dụng đất thông qua tỷ lệ phân bổ diện tích trong toàn dự án.

Do đó, khi công trình hết niên hạn, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu vẫn được bảo vệ thông qua cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư. Niên hạn công trình không nên được hiểu là “mốc kết thúc” quyền tài sản.

Theo ông Tuấn, mọi công trình đều có vòng đời nhất định, phụ thuộc vào thời gian sử dụng, chất lượng xây dựng, điều kiện khai thác, vận hành và bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Giá trị căn hộ gồm hai cấu phần là giá trị công trình và quyền sử dụng đất. Công trình có thể xuống cấp theo thời gian, nhưng giá trị đất tại những khu vực có vị trí và hạ tầng tốt thường tăng lên. Vì vậy, khi công trình hết niên hạn, chủ sở hữu vẫn còn giá trị quyền sử dụng đất gắn với tài sản. Việc đánh giá tác động của quy định mới tới giá căn hộ cần được nhìn nhận toàn diện, thay vì chỉ dựa vào tuổi thọ công trình.

Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, cần làm rõ định hướng mới không thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao ổn định, lâu dài.

Điểm điều chỉnh nằm ở thời hạn sử dụng căn hộ, được xác định theo niên hạn công trình, gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà. Theo bà Miền, cách tiếp cận này phù hợp với bản chất tài sản, khi quyền sử dụng đất có thể ổn định lâu dài nhưng công trình luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng xây dựng, khai thác, vận hành và bảo trì.

Việc xác định niên hạn công trình vì vậy phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn. Ở góc độ thị trường, vấn đề không chỉ là căn hộ có “mất giá” mà còn phụ thuộc vị trí, hạ tầng, chất lượng vận hành và giá trị quyền sử dụng đất - những yếu tố quan trọng cấu thành tổng giá trị tài sản.

Gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ

TS. Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế cho rằng, Nghị quyết số 21 có thể góp phần tháo gỡ “điểm nghẽn thể chế” tồn tại nhiều năm trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tuy nhiên, theo ông Nhân, đây mới là điều kiện cần; để giải quyết triệt để vấn đề vẫn cần thêm những “điều kiện đủ”.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, công tác cải tạo chung cư cũ gặp không ít khó khăn bởi một nghịch lý: nhiều công trình đã hết niên hạn sử dụng, thậm chí được xác định là nguy hiểm, nhưng quyền sử dụng căn hộ lại được hiểu theo nghĩa gần như vô thời hạn. Khi chưa đạt được đồng thuận về phương án bồi thường hoặc tái định cư, việc cải tạo, xây dựng lại rất khó triển khai.

Theo ông Nhân, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình sẽ giúp xác lập rõ hơn quyền và nghĩa vụ của các bên ngay từ đầu, qua đó giảm tranh chấp khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hệ thống pháp luật cần có quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp nhằm hạn chế tâm lý bất ổn và tránh gây xáo trộn thị trường.

Theo ông Đính, dự luật cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở các tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo đảm minh bạch, thống nhất và dễ áp dụng. Cùng với đó, cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi công trình hết niên hạn cũng cần được cụ thể hóa, nhất là quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng lại và cơ chế phân chia quyền, nghĩa vụ tài chính.

Đây được xem là yếu tố then chốt để người mua nhà hiểu rõ tài sản của mình ngay từ thời điểm giao dịch, thay vì chỉ nhìn vào khái niệm “có niên hạn” rồi hình thành tâm lý lo ngại.

Ở góc độ thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, giá trị lớn của Nghị quyết 21 không chỉ nằm ở khả năng giảm giá nhà, mà còn ở việc định hình lại thị trường theo hướng đề cao giá trị sử dụng thay vì đầu cơ.

Theo ông Châu, khi đất đai không còn là công cụ tích lũy siêu lợi nhuận và căn hộ trở về đúng bản chất là nơi ở, thị trường sẽ phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở đô thị vẫn cao, đây có thể là nền tảng để hình thành thị trường minh bạch, ổn định, với mức giá phù hợp hơn với thu nhập người dân.

Câu chuyện “chung cư có niên hạn” cũng đặt ra yêu cầu nhìn nhận lại giá trị bất động sản. Giá trị căn hộ không chỉ nằm ở công trình mà còn bao gồm quyền sử dụng đất, vị trí, hạ tầng và khả năng khai thác.

Theo đó, điều cần quan tâm là cơ chế bảo đảm quyền tài sản, tái thiết công trình và phân bổ lợi ích giữa các bên. Nếu được thiết kế minh bạch, niên hạn công trình có thể trở thành động lực cải tạo chung cư cũ, thay vì rào cản đối với thị trường.

Theo TS. Lê Bá Chí Nhân, để chính sách đi vào thực tế, cần xây dựng cơ chế minh bạch về bồi thường, tái định cư, phân chia lợi ích và trách nhiệm tài chính giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Khi quyền tài sản được pháp luật bảo đảm và thực thi theo một quy trình rõ ràng, việc cải tạo chung cư cũ sẽ giảm sự phụ thuộc vào những cuộc thương lượng kéo dài.