Chung cư Hà Nội, TP.HCM hụt hơi giữa cơn bão nguồn cung mới

Nguồn cung chung cư bùng nổ, người mua vẫn quay lưng với giá cao ảnh: Hà Sơn

Giá cao vượt sức mua

Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới tăng mạnh, phản ánh nỗ lực đẩy nhanh tiến độ mở bán của các chủ đầu tư sau thời gian dài chuẩn bị dự án. Tuy nhiên, trái ngược với sự cải thiện về nguồn cung, thanh khoản đang có dấu hiệu giảm tốc rõ rệt khi mặt bằng giá liên tục lập đỉnh, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Giới chuyên gia nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc, trong đó các sản phẩm có mức giá hợp lý vẫn duy trì sức hút, còn phân khúc cao cấp ngày càng đối mặt áp lực tiêu thụ.

Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý II/2026, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận nguồn cung sơ cấp cải thiện đáng kể so với quý đầu năm.

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 9.300 căn, tăng 6% theo quý và tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới, tăng 51% so với cùng kỳ năm 2025.

Dù nguồn cung dồi dào hơn, sức cầu trên thị trường lại có dấu hiệu chững lại dưới tác động của bối cảnh kinh tế vĩ mô và mặt bằng giá neo ở mức cao.

One Mount Group cho biết, thay vì giảm đồng loạt, thanh khoản đang phân hóa rất rõ theo mặt bằng giá. Các dự án có giá dưới 120 triệu đồng/m² vẫn duy trì tốc độ hấp thụ tích cực, trong khi các dự án có giá trên 120 triệu đồng/m² phải đối mặt với chu kỳ bán hàng kéo dài hơn.

Tại Hà Nội, quý II ghi nhận khoảng 7.100 căn hộ được giao dịch thành công, giảm 3% theo quý và giảm 8% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 50%, thấp hơn 18 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, nhóm căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m² chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 53%, giảm mạnh so với mức 69% cùng kỳ năm trước.

Ở TP.HCM, thị trường ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 50%, giảm 2 điểm phần trăm so với quý I/2025. Phân khúc giá từ 60-120 triệu đồng/m² tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm 53% tổng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ 59%. Trong khi đó, nhóm sản phẩm trên 120 triệu đồng/m² chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 20%, phản ánh áp lực tiêu thụ ngày càng lớn ở phân khúc cao cấp.

Thị trường bước vào cuộc sàng lọc

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho rằng, sự suy giảm thanh khoản của phân khúc chung cư từ tháng 3/2026 đến nay là diễn biến đã được dự báo.

Theo ông Toản, sau hai năm giá căn hộ liên tục tăng mạnh, sức chịu đựng tài chính của người mua ở thực đã chạm ngưỡng giới hạn. Trong khi các chủ đầu tư đồng loạt tung nguồn hàng mới nhằm thu hồi vốn và giải phóng quỹ đất, lượng khách hàng đủ khả năng mua nhà ngày càng thu hẹp. Cùng lúc đó, nhà đầu tư cá nhân cũng trở nên thận trọng hơn vì lo ngại rủi ro mua ở vùng giá đỉnh.

Một điểm nghẽn khác là sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung. Theo ông Toản, phân khúc thị trường có nhu cầu lớn nhất hiện nay là căn hộ bình dân và nhà ở xã hội lại rất khan hiếm, trong khi phần lớn dự án mới đều thuộc phân khúc cao cấp, tập trung tại các đại đô thị với mức giá cao.

"Khi dòng tiền của nền kinh tế vẫn còn thắt chặt, cung và cầu không gặp nhau là điều tất yếu. Hệ quả là lượng hàng tồn kho gia tăng, còn giao dịch thực tế giảm mạnh", ông Toản nhận định.

Theo chuyên gia này, sự suy giảm thanh khoản cũng đang tạo áp lực lên thị trường thứ cấp. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong giai đoạn trước buộc phải giảm giá từ 10-15% để thu hồi vốn nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm người mua.

Ở góc nhìn nghiên cứu thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho biết, nguồn cung mở bán mới đã đạt mức cao nhất kể từ năm 2020.

Riêng trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới. Tuy nhiên, tổng lượng giao dịch chỉ đạt hơn 5.800 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 68%, thấp hơn nhiều so với mức trên 90% trong giai đoạn 2024-2025.

Theo bà Hoài An, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc mặt bằng giá sơ cấp đã bị đẩy lên quá cao. "Mặt bằng giá liên tục lập kỷ lục đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực", bà Hoài An nhận định.

Bà An cũng cho rằng tâm lý thị trường đã thay đổi rõ rệt. Nếu giai đoạn trước người mua chịu tác động của tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" (FOMO), thì hiện nay họ chuyển sang trạng thái quan sát, chờ đợi và có nhiều thời gian để so sánh giữa các dự án nhờ nguồn cung ngày càng phong phú.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, thanh khoản hiện chỉ dao động từ 48-68% tùy từng phân khúc, phản ánh tâm lý phòng thủ rõ nét của người mua.

Theo bà Hằng, nguồn cung gia tăng đã xóa bỏ tâm lý FOMO từng đẩy giá căn hộ lên cao trong các năm trước. Người mua hiện không còn vội vàng xuống tiền mà tập trung đánh giá kỹ vị trí, uy tín chủ đầu tư và đặc biệt là tính pháp lý của dự án trước khi đưa ra quyết định.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cũng nhìn nhận thị trường căn hộ đang bước vào cuộc cạnh tranh bán hàng gay gắt nhất trong nhiều năm trở lại đây. Khi người mua nắm quyền chủ động, các chủ đầu tư buộc phải tăng chiết khấu, kéo dài tiến độ thanh toán và đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu.

Theo doanh nghiệp này, nếu mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao trong khi thu nhập của người dân chưa cải thiện tương ứng, thanh khoản sẽ rất khó phục hồi, bất chấp nguồn cung tiếp tục gia tăng.

Các chuyên gia nhận định, thị trường chung cư đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Để khơi thông dòng tiền, các chủ đầu tư sẽ phải chấp nhận điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, đưa giá bán về mức hợp lý hơn hoặc tập trung phát triển các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội nhằm đáp ứng đúng nhu cầu của người mua ở thực. Đây được xem là điều kiện quan trọng để thị trường lấy lại đà tăng trưởng bền vững trong chu kỳ phát triển mới.