Cải tạo chung cư cũ phải bảo đảm an toàn cho người dân

Hiện tại, TP. Hồ Chí Minh còn rất nhiều chung cư xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn rủi ro

Theo thống kê, TP. Hồ Chí Minh hiện có 474 chung cư xây dựng trước năm 1975 bị hư hỏng, xuống cấp. Trong đó, nhiều chung cư được xếp loại D - mức nguy hiểm cao nhất, có nguy cơ sập đổ, cháy nổ và không còn đủ điều kiện an toàn để tiếp tục sử dụng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, Luật Nhà ở 2023 đã tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý liên quan đến cải tạo chung cư cũ. Đặc biệt, cơ chế tạm cư được đồng bộ giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai đã tạo thuận lợi hơn cho việc phá dỡ, xây dựng lại các chung cư xuống cấp. Tuy nhiên, quá trình triển khai thực tế vẫn còn nhiều khó khăn. Các thủ tục đầu tư kéo dài, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng lớn trong khi hiệu quả đầu tư chưa thực sự hấp dẫn khiến nhiều doanh nghiệp chưa mạnh dạn tham gia.

Đáng chú ý, nhiều chung cư cũ nằm tại khu vực trung tâm thành phố, nơi có giá trị thương mại cao. Dù đây được xem là nguồn lực quan trọng để tái phát triển đô thị, nhưng nhiều khu đất vẫn chưa thể khai thác hiệu quả do vướng mắc trong quá trình cải tạo, xây dựng lại. Một số doanh nghiệp đã chủ động thỏa thuận với cư dân để tạo lập quỹ đất sạch, song việc đạt được đồng thuận vẫn còn nhiều khó khăn.

Cuối năm 2025, UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 785/QĐ-UBND phê duyệt Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố. Theo kết quả kiểm định, trong số 462 chung cư đã được đánh giá có 332 chung cư cấp B (72%), 114 chung cư cấp C (25%) và 16 chung cư cấp D (3%).

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, khó khăn lớn nhất hiện nay là tạo sự đồng thuận của cư dân và rút ngắn quy trình thủ tục đầu tư. Ông Vũ Anh Dũng, Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, tiến độ cải tạo chung cư cũ còn chậm do nhiều vướng mắc liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân.

Để đẩy nhanh tiến độ, thành phố chia chương trình cải tạo thành hai giai đoạn. Giai đoạn đầu tập trung hoàn tất công tác chuẩn bị phục vụ cải tạo các chung cư xây dựng trước năm 1994. Giai đoạn tiếp theo đến năm 2035 sẽ hoàn thành sửa chữa hoặc xây dựng lại các chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, đồng thời xử lý cơ bản các chung cư nguy hiểm cấp D hoặc hết niên hạn sử dụng xây dựng trong giai đoạn 1975-1994.

Cùng với đó, TP. Hồ Chí Minh cũng ban hành nhiều chính sách hỗ trợ nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ. Theo Nghị quyết 17/2025/NQ-HĐND, thành phố hỗ trợ 50% kinh phí hạ tầng, tối đa 10 tỷ đồng mỗi dự án và hỗ trợ 50% chi phí di dời, cưỡng chế. Thành phố cũng đang xây dựng thêm các cơ chế ưu đãi để tăng tính hấp dẫn cho lĩnh vực này.

Ngoài hỗ trợ nhà đầu tư, thành phố tập trung đẩy mạnh tuyên truyền, vận động cư dân tại các chung cư cấp D di dời đến nơi tạm cư hoặc tái định cư nhằm bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản. Trong trường hợp cần thiết, chính quyền sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế theo quy định.

TS. Nguyễn Hữu Nguyên, Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP. Hồ Chí Minh cho rằng, các cơ chế ưu đãi hiện nay là tín hiệu tích cực nhưng để tăng tính khả thi, thành phố cần xem xét điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc, đồng thời tăng nguồn cung tái định cư tại chỗ để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Theo ông Nguyên, ngoài phương án bồi thường rõ ràng, người dân cần được hỗ trợ thêm các cơ chế như mua nhà trả góp, hỗ trợ lãi suất và ưu tiên tái định cư tại chỗ. Đây là yếu tố quan trọng để tạo sự đồng thuận trong quá trình cải tạo chung cư cũ.

Góp ý thêm giải pháp, TS. Dư Phước Tân, nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu quản lý đô thị, Viện Nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh nhấn mạnh, cải tạo chung cư cấp D là vấn đề an sinh xã hội quan trọng nên Nhà nước cần tham gia sâu hơn trong quá trình đầu tư.

Theo ông Tân, Nhà nước có thể ứng vốn xây dựng lại chung cư, sau đó thu hồi vốn thông qua cơ chế trả góp dài hạn từ người dân. Cách làm này vừa bảo đảm an toàn cho cư dân, vừa góp phần đẩy nhanh tiến độ chỉnh trang đô thị trong bối cảnh doanh nghiệp còn e ngại tham gia do hiệu quả đầu tư thấp.

Với hàng trăm chung cư cũ đang xuống cấp nghiêm trọng, việc tháo gỡ các điểm nghẽn về cơ chế, vốn và tái định cư được xem là yêu cầu cấp bách để TP. Hồ Chí Minh bảo đảm an toàn cho người dân, đồng thời tái thiết không gian đô thị theo hướng văn minh, hiện đại và bền vững.