Chuyển đổi khu công nghiệp xanh - nâng cao vị thế Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu

Hiện nay, TP. Hồ Chí Minh đang thí điểm chuyển đổi những KCN, KCX sắp hết hạn thuê đất theo hướng xanh và bền vững, nhằm khắc phục tình trạng mất cân bằng cung - cầu hạ tầng công nghiệp cho thuê. Vậy theo ông, mô hình này có tác động như nào đến sự phát triển của ngành công nghiệp của Thành phố nói riêng và Việt Nam nói chung?

Có thể nói, vấn đề cơ sở hạ tầng xuống cấp và thời hạn thuê đất sắp hết hạn là điểm nghẽn nhiều năm của thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp TP. Hồ Chí Minh trước sáp nhập. Trong 20 qua, với các KCN, KCX đang hoạt động, hơn một nửa đã cho thuê toàn bộ và sẽ hết hạn thuê đất trước năm 2050. Trong khi đó, nhu cầu thuê từ khối sản xuất, xuất khẩu và công nghệ cao ngày càng tăng. Do đó, việc chuyển đổi sang KCN xanh và bền vững vừa là yêu cầu cấp bách để giải quyết sự mất cân bằng cung cầu kéo dài, vừa là đòn bẩy để Việt Nam leo lên nấc thang cao hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Chính vì vậy, nhằm tối ưu quỹ đất và nâng cao hiệu quả kinh tế, từ năm 2023 đến nay, TP. Hồ Chí Minh chuẩn bị từng bước để thí điểm chuyển đổi năm KCN, KCX còn tối thiểu 15 năm hoặc một nửa thời hạn hoạt động như KCX Tân Thuận, thời hạn còn lại là 15 năm chuyển đổi sang KCN cao - sinh thái, KCN Hiệp Phước giai đoạn 1 còn 20 năm định hướng chuyển đổi sang KCN sinh thái - đô thị - cảng, hay LCN Tân Bình còn 21 năm chuyển sang KCN đô thị dịch vụ, còn KCN Cát Lái thời hạn còn 27 năm định hướng thành Trung tâm logistics Cát Lái…

Thực tế, thành phố đã bắt đầu dịch chuyển cơ cấu ngành sang hướng ưu tiên công nghệ cao, ít thâm dụng đất đai và lao động từ hơn 5 năm trước. Tính riêng giai đoạn 2021-2023, 11 nhà máy dệt may - da giày hết hạn thuê đất đã được di dời khỏi các KCN trong TP. Hồ Chí Minh về các tỉnh giáp ranh.

Đây là tiền lệ tích cực, nhưng kịch bản lần này phức tạp hơn nhiều. Chuyển đổi không chỉ là việc gia hạn thuê đất mà là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch - chức năng - nhà đầu tư để tạo ra không gian công nghiệp đạt tiêu chuẩn cao hơn về kinh tế, công nghệ và môi trường. Tuy nhiên đến nay, lộ trình này vẫn chưa hoàn thành.

Áp lực còn đến từ phía cầu, thời hạn thuê còn lại quá ngắn cản trở việc kêu gọi đầu tư. Trước đây doanh nghiệp tìm quỹ đất sạch, thời hạn thuê từ 25 đến 30 năm, nhưng giờ đây các nhà đầu tư nước ngoài FDI yêu cầu thuê ít nhất 35 năm kèm nhiều điều kiện khác để tính dòng tiền đầu tư.

Vậy đâu là lý do thực sự khiến các KCN, KCX truyền thống không còn sức hút với các nhà đầu tư nước ngoài, thưa ông?

Ngoài thời hạn, thì hạ tầng trong các KCN, KCX truyền thống hiện nay đã không còn đủ sức thu hút nhà đầu tư. Hay nói cách khác, tìm đất rẻ, nhiều ưu đãi rồi xây càng nhanh càng tốt không còn là công thức thành công của BĐS công nghiệp. Những lĩnh vực mới về năng lượng, công nghệ và hạ tầng số đòi hỏi khả năng đáp ứng điều kiện kỹ thuật đặc thù của từng ngành để đảm bảo chi phí vận hành và hệ sinh thái công nghiệp.

Hiện tại, “mô hình ra quyết định tích hợp” được áp dụng để tư vấn cho nhà đầu tư. Mô hình này đánh giá 12 yếu tố, chia thành hai nhóm, có tính quyết định đối với hiệu quả của khoản đầu tư trong dài hạn. Đối với điều kiện tiên quyết cần phải có như khả năng tiếp cận chuỗi cung ứng đầu vào, yếu tố pháp lý (quyền sở hữu, cấp phép, quy hoạch và môi trường), nhân lực số và hạ tầng giao thông, năng lượng (điện, nước, kết nối kỹ thuật số). Ngoài ra, phải kể đến những động lực khách quan như chính sách ưu đãi của Nhà nước (miễn, giảm thuế phí), chính sách thương mại và thuế quan, logistics đầu ra, mức độ ứng dụng công nghệ và tự động hóa, quy định ESG, định giá carbon…

Tại TP. Hồ Chí Minh, thực tế thị trường đã đi trước một bước. Đơn cử, kho lạnh âm sâu của VNVC tại thành phố được đặt trên đường Hoàng Văn Thụ, gần các bệnh viện lớn và điểm tiêm chủng vệ tinh để đảm bảo cung ứng vaccine nội đô đủ nhanh, tối ưu việc đầu tư hệ thống dây chuyền bảo quản lạnh, vốn rất tốn kém. Các kho phân loại của các sàn thương mại điện tử Shopee và Lazada được đặt ở vành đai logistics của TP. Hồ Chí Minh cũ (Củ Chi, Bình Chánh, Bình Dương) để tăng tốc giao hàng chặng cuối.

Dẫn chứng trên cho thấy, mỗi ngành nghề có logic vị trí khác nhau, và tiền thuê hay chính sách ưu đãi là những chi tiết nhỏ trong bức tranh lớn về chiến lược địa điểm của nhà đầu tư. Giá thuê rẻ cũng vô nghĩa nếu không tìm được nhân lực có tay nghề và kinh nghiệm phù hợp, hay chuỗi cung ứng và logistics tại khu vực không đủ đáp ứng nhu cầu sản xuất. Tương tự, việc miễn giảm thuế phí sẽ kém hấp dẫn đi nhiều nếu hạ tầng năng lượng chưa đủ tin cậy, hay quy trình cấp phép kéo dài làm tăng chi phí tuân thủ pháp lý.

Nhiều nhà phát triển sơ cấp và thứ cấp nhắm đến các điểm nóng công nghiệp dù giá đất và giá thuê cao vì ở đó có nguồn lực, hạ tầng và chuỗi cung ứng hoàn thiện, nên khả năng cho thuê cao hơn. TP. Hồ Chí Minh, với lịch sử công thương lâu đời, nguồn lực dồi dào và hạ tầng liên vùng ngày càng kết nối, hoàn toàn có thể thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao nếu chuyển đổi các KCN, KCX theo hướng đáp ứng những gì nhà đầu tư đang tìm kiếm khi tham khảo theo “Mô hình ra quyết định tích hợp”.

Trong bối cảnh thị trường nhiều biến động hiện nay, đâu là cơ hội để Việt Nam vươn lên trên nấc thang giá trị toàn cầu?

Thực tế thời gian qua, chuyển đổi KCN tại TP. Hồ Chí Minh không chỉ là bài toán BĐS mà còn là “đòn bẩy” để Việt Nam thoát khỏi bẫy gia công truyền thống.

Việt Nam đã vượt Trung Quốc trở thành nhà cung cấp hàng đầu cho Hoa Kỳ trong một số danh mục điện tử then chốt. Tuy nhiên, phần lớn vẫn dừng lại ở khâu lắp ráp cuối, phụ thuộc chip và màn hình nhập khẩu. Trong ngành điện - điện tử, hàm lượng giá trị gia tăng nội địa chỉ đạt 26,9%, thấp hơn đáng kể so với Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ, Trung Quốc và Hàn Quốc.

Trong lĩnh vực bán dẫn, nâng cao chất lượng hạ tầng KCN tại TP. Hồ Chí Minh sẽ giúp Việt Nam tăng khả năng và cơ hội thu hút các tập đoàn công nghệ (như Intel, Samsung Electronics và Qualcomm) đưa công đoạn nghiên cứu & phát triển (R&D) và thiết kế vào trong nước.

Ngoài ra, quá trình này cũng thúc đẩy nội địa hóa mạng lưới nhà cung ứng. Các nhà sản xuất OEM (nhà sản xuất thiết bị gốc như Foxconn, Luxshare và Goertek) và nhà cung ứng linh kiện Tier 1, Tier 2 từ Trung Quốc đang đẩy mạnh đầu tư nhà máy tại Việt Nam, vừa giúp đáp ứng quy tắc xuất xứ để hưởng thuế suất ưu đãi, vừa tạo cơ hội cho doanh nghiệp trong nước nâng cấp năng lực để tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Hiện TP. Hồ Chí Minh có mười dự án trung tâm dữ liệu đang và sắp triển khai nhưng chỉ ba dự án đi vào vận hành. Cạnh tranh bằng ưu đãi thuế, tiền thuê đất hay nhân công giá rẻ đã không còn phù hợp. Cơ hội tái định nghĩa năng lực đang nằm ở năm KCN, KCX đang được chuyển đổi tại TP. Hồ Chí Minh. Nắm bắt đúng tín hiệu thị trường và triển khai nhanh ngay thời điểm này có thể giúp Việt Nam chuyển mình thành một trung tâm sản xuất hiện đại và bền vững hơn.

Xin cảm ơn ông!