Cơ hội tăng cung bất động sản công nghiệp

Số liệu tổng hợp đến cuối tháng 6/2024 của ACBS Research cho thấy, các khu công nghiệp tại Việt Nam đã thu hút khoảng 15,2 tỷ USD trong nửa đầu nay (tăng 13,1% so với cùng kỳ). Trong số này, lượng vốn các nhà đầu tư nước ngoài đăng ký đầu tư đã giải ngân đạt trên 10,8 tỷ USD.

Tại các tỉnh, thành phố có nhiều khu chế xuất, khu công nghiệp như: Bắc Giang, Hưng Yên, Đồng Nai, Bình Dương, Long An… tốc độ thu hút vốn FDI vào các khu công nghiệp đều có mức tăng mạnh.

Chẳng hạn, tại Đồng Nai, từ giữa tháng 5 đến cuối tháng 7/2024, các khu công nghiệp đã thu hút 27 lượt dự án FDI tăng vốn với 77 triệu USD và 15 dự án đầu tư mới với mức vốn đăng ký 108 triệu USD. Tính chung 7 tháng đầu năm nay, địa phương này đã thu hút 55 dự án FDI đăng ký mới (với giá trị vốn 627 triệu USD) và 67 dự án tăng vốn (với giá trị vốn 392 triệu USD), vượt 146% so với kế hoạch đặt ra.

Tương tự, tại Bình Dương, đến cuối tháng 7, lượng vốn FDI trong các khu công nghiệp đã thu hút được đạt mức 825 triệu USD. Lũy kế 7 tháng đầu năm nay, tỉnh này có hơn 4.300 dự án FDI từ 65 quốc gia đầu tư vào các khu công nghiệp với tổng vốn đăng ký gần 41 tỷ USD. Nhiều khả năng, cả năm 2024, các khu chế xuất, khu công nghiệp tại Bình Dương sẽ thu hút khoảng 1,2-1,3 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài để phát triển các dự án sản xuất, chế biến xuất khẩu.

Quỹ đất mở rộng các khu công nghiệp tại các địa phương được bổ sung thêm hàng trăm nghìn hecta trong các năm tới

Theo nhận định của CBRE, hiện nay tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp khá cao. Nguồn quỹ đất khu công nghiệp ở hầu hết các tỉnh, thành phố không còn nhiều để cho thuê. Tuy nhiên, giá thuê đất khu công nghiệp vẫn đang có xu hướng tăng tịnh tiến và dự báo sẽ không dừng lại.

Theo đó, hiện nay giá thuê (sơ cấp) tại các tỉnh, thành phía Bắc đạt khoảng 134 USD/m2/kỳ hạn, tăng 4,5% so với cùng kỳ; tại phía Nam đạt khoảng 173 USD/m2/kỳ hạn, tăng 1% so với cùng kỳ. Dự kiến giá thuê trong giai đoạn 2024 - 2026 tiếp tục tăng trưởng 6-7%/năm ở phía bắc và 3-7% ở phía Nam.

Nhận định về vai trò “lòng chảo” thu hút vốn FDI của khối khu chế xuất, khu công nghiệp, giới phân tích cho rằng, trong năm 2024-2025 lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường. Theo đó, mức đóng góp của các khu công nghiệp, khu kinh tế trong tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam hàng năm sẽ đạt khoảng 35-40%. Nhiều khả năng sẽ tăng cao hơn do bất động sản khu công nghiệp đang có nhiều thuận lợi để mở rộng nguồn cung vào các năm tới.

Trong khi đó theo KB Securities Vietnam, tính đến cuối tháng 6/2024, 56 tỉnh, thành phố đã thông qua quy hoạch cấp tỉnh. Đặc biệt, các địa phương có quỹ đất khu công nghiệp lớn như: Bình Phước, Bà Rịa-Vũng Tàu, Tây Ninh, Hưng Yên đã thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Các địa phương trọng điểm công nghiệp khác là Đồng Nai, Bình Dương cũng đã lên kế hoạch công bố quy hoạch sử dụng đất trong năm nay. Điều này sẽ tạo cơ sở để các dự án tiếp tục quá trình đầu tư và đẩy mạnh thu hút vốn.

Theo đó, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, quy định về giá đất và Quyết định số 227/QĐ-TTg về chỉ tiêu sử dụng đất.

Theo KB Securities, các văn bản pháp lý này sẽ kích thích rất mạnh đối với việc mở rộng nguồn cung quỹ đất khu công nghiệp tại các địa phương, nhất là các thành phố lớn. Bởi các quy định mới tại Nghị định số 12 kể trên đã khắc phục cơ bản các hạn chế trong hoạt động định giá đất trước đây - vốn dựa phần lớn vào các tính toán giả định và thiếu hướng dẫn cụ thể. Khi nghị định này được áp dụng sẽ gỡ được các vướng mắc về tính tiền sử dụng đất, đẩy nhanh tiến độ nộp tiền sử dụng đất cho các dự án khu công nghiệp.

Ngoài ra, Quyết định số 227/QĐ-TTg ban hành vào tháng 3/2024 đã điều chỉnh, bổ sung chỉ tiêu sử dụng đất cho nhiều tỉnh, thành phố. Trong đó, các tỉnh tập trung nhiều nguồn vốn FDI như Bắc Ninh, Bình Phước… đều được điều chỉnh tăng thêm 600-700 hecta đất công nghiệp. Song song đó, TP. Hồ Chí Minh mới đây cũng đã đề xuất đưa thêm 11 khu công nghiệp mới (tổng diện tích hơn 4.100 ha) vào quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn trong những năm tới. Vì thế, nguồn cung bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ tăng trưởng rất mạnh trong các năm từ 2025-2030.