Cơ hội và thách thức cho bất động sản công nghiệp tại “siêu đô thị” TP. Hồ Chí Minh

Tại Hội thảo "Cơ hội vàng từ bất động sản công nghiệp TP. Hồ Chí Minh" diễn ra sáng này (17/7), bà Cao Thị Phi Vân, Phó Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC), đã nhấn mạnh tiềm năng to lớn của "siêu đô thị" mới.

Quang cảnh Hội thảo "Cơ hội vàng từ bất động sản công nghiệp TP. Hồ Chí Minh".

Nếu như trước kia, TP. Hồ Chí Minh đóng vai trò là trung tâm hành chính, tài chính, dịch vụ và là đầu tàu kinh tế quốc gia với quy mô GRDP năm 2024 lên đến hơn 70 tỷ USD. Thành phố chiếm hơn một nửa tổng giá trị GDP của ba địa phương hợp nhất. Cơ cấu kinh tế của Thành phố nghiêng mạnh về dịch vụ với hơn 46,4 tỷ USD, tương đương gần 66% tổng GRDP, cho thấy đây là hạt nhân thương mại, tài chính của vùng.

Ngược lại, Bình Dương là một hình mẫu của phát triển công nghiệp hiện đại với GRDP năm 2024 hơn 21 tỷ USD. địa phương này có tỉ lệ đóng góp từ công nghiệp, xây dựng chiếm đến 13,5 tỷ USD, tức khoảng 65% GRDP. Đặc biệt, lĩnh vực chế biến, chế tạo tại đây rất phát triển, là điểm đến hàng đầu của vốn FDI trong khu vực phía Nam.

Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu giữ vai trò trung tâm khai thác tài nguyên và dịch vụ cảng biển, logistics với GRDP năm 2024 khoảng hơn 17 tỷ USD. Cơ cấu kinh tế tại đây có tỉ trọng lớn trong công nghiệp khai khoáng và xây dựng; khu vực nông, lâm, thủy sản đạt 1,49 tỷ USD, cao hơn đáng kể so với TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương, thể hiện vai trò như là vành đai xanh của vùng đô thị.

Bà Vân khẳng định: "Sau khi sáp nhập, chúng ta đang có một thành phố đặc biệt với nền kinh tế đa trụ cột: TP. Hồ Chí Minh mới sở hữu đồng thời năng lực tài chính, thương mại của trung tâm quốc gia, động lực công nghiệp tiên tiến từ Bình Dương và hệ sinh thái logistics cảng biển cùng với tiềm năng nông nghiệp và du lịch biển từ Bà Rịa - Vũng Tàu. Sự hội tụ này có thể tạo ra chuỗi giá trị nội vùng khép kín, giúp giảm chi phí giao dịch và gia tăng năng lực cạnh tranh của toàn vùng".

Cơ hội cho bất động sản công nghiệp theo định hướng vùng

Cấu trúc kinh tế của TP. Hồ Chí Minh mới được định hướng rõ ràng, tạo ra các khu vực chuyên biệt với tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp khác nhau. Khu vực lõi trung tâm (TP. Hồ Chí Minh cũ) tiếp tục là trung tâm tài chính, dịch vụ và đổi mới sáng tạo. Thành phố tập trung thu hút đầu tư vào công nghệ tài chính (fintech), trí tuệ nhân tạo (AI), khởi nghiệp đổi mới sáng tạo, giáo dục chất lượng cao và y tế tiêu chuẩn quốc tế.

Đây là vùng lõi hấp dẫn cho các nhà đầu tư chiến lược trong lĩnh vực công nghệ cao, trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D) và dịch vụ chất lượng cao. Đặc biệt, Trung tâm Tài chính Quốc tế đang được triển khai, hứa hẹn kết nối các dòng vốn trong khu vực ASEAN.

Khu vực phía Bắc TP. Hồ Chí Minh (trước đây là Bình Dương) sẽ là động lực tăng trưởng công nghiệp của toàn vùng. Với nền tảng hạ tầng khu công nghiệp vững chắc, khu vực này được định hướng trở thành trung tâm công nghiệp thông minh, công nghệ cao và logistics nội vùng. Các dự án ưu tiên tập trung vào công nghệ sạch, sản xuất thông minh và logistics kết nối khu vực Tây Nguyên, Đông Nam Bộ và cảng biển, với các dự án nổi bật như 2 Khu Logistics 1 và 2 (cảng cạn ICD và kho ngoại quan).

Trong khi khu vực phía Nam TP. Hồ Chí Minh (trước đây là Bà Rịa - Vũng Tàu) là cửa ngõ ra biển, định vị trở thành Trung tâm Kinh tế biển Quốc gia. Chính quyền sẽ đẩy mạnh thu hút đầu tư vào cảng biển nước sâu, công nghiệp nặng (lọc hóa dầu, năng lượng tái tạo), logistics cảng biển và du lịch biển cao cấp.

Kết nối giao thông thủy - bộ - đường sắt sẽ được phát triển mạnh mẽ để hình thành trục logistics biển chiến lược. Khu vực này có 22 dự án trọng tâm, bao gồm cảng biển và dịch vụ logistics (5 dự án), công nghiệp (3 dự án), du lịch và đô thị (12 dự án), dịch vụ (2 dự án). Một số dự án nổi bật gồm: Bến cảng khách quốc tế Vũng Tàu, Khu công nghiệp Phú Mỹ, Nhà máy nhiệt điện LNG Long Sơn.

Ông Trần Việt Hà, Phó trưởng Ban Quản lý Các Khu chế xuất và Khu công nghiệp TP. Hồ Chí Minh, cho biết thành phố hiện có 66 khu chế xuất và khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 27.000 ha. Theo Quy hoạch tầm nhìn đến năm 2050, con số này sẽ lên tới 105 khu, với hơn 49.000 ha, khẳng định vị thế trung tâm công nghiệp hàng đầu quốc gia.

Giai đoạn 2025 - 2030, các khu chế xuất và khu công nghiệp đặt mục tiêu thu hút đầu tư từ 20 - 21 tỷ USD, với suất đầu tư bình quân từ 8 triệu USD/ha đến 10 triệu USD/ha. Thành phố tập trung thu hút 4 ngành công nghiệp chủ lực (chú trọng công nghệ cao, giá trị gia tăng lớn, thân thiện môi trường) và các ngành công nghiệp tiềm năng, chiến lược như điện tử - bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, máy học, dữ liệu lớn, chuỗi khối, công nghệ sinh học, vật liệu mới, công nghiệp môi trường.

Đáng chú ý, ông Hà cho biết thành phố đang triển khai Đề án thí điểm chuyển đổi mô hình hoạt động của một số khu chế xuất, khu công nghiệp, đặc biệt là Khu công nghiệp Hiệp Phước sang mô hình sinh thái, khuyến khích doanh nghiệp tham gia chuỗi cộng sinh và tiếp cận kinh tế tuần hoàn.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Cấp cao bất động sản Công nghiệp Việt Nam CBRE, đánh giá cao Khu công nghiệp Hiệp Phước với lợi thế quỹ đất sạch rộng lớn, vị trí hấp dẫn và pháp lý hoàn thiện, hứa hẹn trở thành tâm điểm thu hút giới đầu tư.

Lợi thế dân số và chính sách thu hút đầu tư

TP. Hồ Chí Minh mới có tổng dân số hơn 13,5 triệu người và tỷ lệ đô thị hóa đạt 78%, tạo ra thị trường lao động dồi dào và thu hút đầu tư quốc tế. Cơ cấu lao động của ba địa phương đều có tỷ lệ cao lao động đã qua đào tạo, cho phép thành phố mới tiến sâu hơn vào các ngành công nghệ cao, dịch vụ chuyên môn và đổi mới sáng tạo.

Bên cạnh đó, TP. Hồ Chí Minh đang có môi trường đầu tư ổn định, thông suốt và hấp dẫn dựa trên việc tiếp tục triển khai mạnh mẽ các cơ chế, chính sách đặc thù, vượt trội từ nhiều Nghị quyết quan trọng của Quốc hội và Bộ Chính trị, tập trung vào khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, hội nhập quốc tế và phát triển kinh tế tư nhân.

Đây là cơ hội để các doanh nghiệp quốc tế đầu tư vào các lĩnh vực có hàm lượng tri thức và công nghệ cao như sản xuất thông minh, AI, bán dẫn, công nghệ sinh học, đô thị thông minh và các giải pháp xanh, bền vững.

Mặc dù có nhiều tiềm năng, các chuyên gia cũng chỉ ra những thách thức lớn. Bà Cao Thị Phi Vân cho biết: "Bên cạnh sự thuận lợi, chúng ta sẽ đối diện với thách thức như khác biệt về cấu trúc kinh tế, trình độ phát triển hạ tầng và văn hóa quản trị giữa ba địa phương có thể gây khó khăn trong xây dựng chiến lược thống nhất và hiệu quả".

Trong thời gian tới, việc dung hòa các ưu tiên phát triển, nhất là trong phân bổ đầu tư công, quản lý đất đai và kết nối hạ tầng, sẽ đòi hỏi một cơ chế điều phối vùng linh hoạt và hiệu quả.