Bất động sản công nghiệp đã đến lúc "xanh hóa"

Các đại biểu trao đổi ý kiến tại Diễn đàn Phát triển Khu Công nghiệp Việt Nam 2025

Những "nút thắt" cần gỡ bỏ

Hơn hai thập kỷ qua, các khu công nghiệp (KCN) đã khẳng định vị thế là một trong những động lực tăng trưởng kinh tế quan trọng của Việt Nam. Phát biểu tại Diễn đàn Phát triển Khu Công nghiệp Việt Nam 2025 diễn ra ngày 29/5, ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam, nhấn mạnh vai trò không thể phủ nhận này. Với hơn 400 KCN đã được quy hoạch, trong đó gần 300 KCN đang hoạt động, hệ thống này đã thu hút hàng trăm tỷ USD vốn đầu tư, tạo việc làm cho hàng triệu lao động và đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước.

Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với khát vọng xây dựng đất nước phồn vinh, hiện đại và bền vững. Trong bối cảnh đó, ông Phạm Thanh Bình, Giám đốc Trung tâm xúc tiến, thông tin và hỗ trợ đầu tư phía Bắc, Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính) khẳng định: "Các khu công nghiệp tiếp tục giữ vai trò then chốt trong thu hút đầu tư, phát triển công nghiệp và tạo lập động lực tăng trưởng vùng".

Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu, bức tranh toàn cảnh về KCN Việt Nam vẫn còn nhiều mảng tối cần được giải quyết. Theo Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam, có ba vấn đề lớn đang cản trở sự phát triển bền vững của các KCN. Nhiều KCN vẫn thiếu hụt trầm trọng nhà ở cho công nhân, dịch vụ xã hội thiết yếu, hạ tầng logistics hiện đại và hệ thống xử lý môi trường đạt chuẩn. Tình trạng phát triển rời rạc, thiếu liên kết giữa KCN với đô thị và các vùng kinh tế lân cận vẫn còn phổ biến, gây ra nhiều bất cập cho cả doanh nghiệp và người lao động.

Việt Nam vẫn chủ yếu thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các ngành thâm dụng lao động, giá trị gia tăng thấp và ít có khả năng lan tỏa công nghệ. Các mô hình KCN tiên tiến như KCN sinh thái, KCN công nghệ cao, hay KCN gắn liền với đô thị - dịch vụ vẫn còn hạn chế về số lượng và chưa tạo được tác động rộng lớn như kỳ vọng.

Đáng báo động, một số KCN vẫn chưa tuân thủ đầy đủ các quy định về bảo vệ môi trường. Hệ thống xử lý nước thải, chất thải công nghiệp còn yếu kém và thiếu đồng bộ, gây ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường địa phương và tiềm ẩn nguy cơ làm giảm sút niềm tin của các nhà đầu tư quốc tế.

Nhìn nhận những hạn chế này, ông Phạm Thanh Bình nhấn mạnh: "Mô hình khu công nghiệp truyền thống vốn chú trọng vào mở rộng diện tích, tận dụng lao động giá rẻ và ưu đãi về đất đang bộc lộ nhiều hạn chế như thiếu liên kết chuỗi, sử dụng tài nguyên chưa hiệu quả, áp lực môi trường và cản trở chuyển đổi xanh".

Để đáp ứng yêu cầu phát triển chất lượng cao và bền vững, KCN Việt Nam đang đứng trước yêu cầu cấp thiết về một cuộc “chuyển đổi mô hình” mang tính chiến lược. Đây không chỉ là việc nâng cấp hạ tầng hay thu hút thêm vốn đầu tư, mà còn là sự thay đổi tư duy, hướng tới các mô hình KCN hiện đại hơn, thông minh hơn, thân thiện với môi trường hơn và có khả năng tạo ra giá trị gia tăng cao hơn. Đây sẽ là chìa khóa để các KCN tiếp tục là đầu tàu, dẫn dắt nền kinh tế Việt Nam vươn tầm trong kỷ nguyên mới.

Bất động sản công nghiệp trước kỷ nguyên mới

Ông Bạch Ngọc Tùng - Công ty CP Công nghệ Xây dựng ACUD Việt Nam đã chỉ ra rằng, KCN đang trở thành tiêu chí lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư FDI. Mục tiêu của họ không chỉ dừng lại ở lợi ích kinh tế mà còn song hành với trách nhiệm đối với cộng đồng và xã hội. Tốc độ phát triển số lượng KCN lớn như hiện nay đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc chuyển đổi thành KCN xanh, sinh thái. Đây không chỉ là giải pháp tối ưu để đạt được hiệu quả kinh tế, môi trường, xã hội mà còn là bước đi quan trọng hướng tới kinh tế tuần hoàn, thay thế mô hình kinh tế tuyến tính truyền thống vốn đã bộc lộ nhiều hạn chế.

Các khu công nghiệp đã trở thành động lực tăng trưởng kinh tế quan trọng của Việt Nam

Bà Nguyễn Thi Dung, Phó Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam cho rằng “xanh hóa” KCN không chỉ là yêu cầu bắt buộc để bảo vệ môi trường mà còn là chìa khóa để thu hút FDI và nâng cao sức cạnh tranh. Với nhu cầu đất công nghiệp dự kiến tiếp tục tăng mạnh và nguồn cung mới được bổ sung đáng kể trong giai đoạn 2025 - 2030, đây là thời điểm vàng để các doanh nghiệp triển khai các dự án đầu tư phát triển hạ tầng KCN theo hướng bền vững.

Theo ông Trương Gia Bảo, cách mạng công nghiệp 4.0 và những biến động địa chính trị, kinh tế toàn cầu đang định hình lại bức tranh phát triển của KCN Việt Nam. Điểm mấu chốt nằm ở sự chuyển dịch sang mô hình KCN xanh, thông minh và bền vững. Điều này không chỉ là xu thế mà còn là tiêu chuẩn bắt buộc để đáp ứng các quy định môi trường ngày càng chặt chẽ, đồng thời gia tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là những doanh nghiệp có cam kết mạnh mẽ về ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị).

Ông Bảo nhấn mạnh, việc ưu tiên công nghệ sạch, năng lượng tái tạo, quản lý chất thải hiệu quả và tối ưu hóa tài nguyên sẽ là nền tảng vững chắc. Để hiện thực hóa điều này, quy hoạch và xây dựng KCN cần có tầm nhìn dài hạn, tạo ra một hệ sinh thái đồng bộ giữa chính sách vĩ mô và thực tiễn triển khai.

Tuy nhiên, yếu tố "xanh" cần đi đôi với hạ tầng đồng bộ và nguồn nhân lực chất lượng cao – những thách thức hiện hữu. Để thu hút và giữ chân nhà đầu tư, việc đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng kỹ thuật hiện đại, từ giao thông kết nối liên vùng đến hạ tầng số tiên tiến, là không thể thiếu. Song song đó, phát triển nguồn lao động có trình độ, đáp ứng yêu cầu công nghiệp 4.0 là yếu tố then chốt giúp KCN trở thành trung tâm sản xuất và đổi mới.

Để tạo đà cho sự phát triển bền vững, ông Bảo đề xuất triển khai đồng bộ nhiều giải pháp chiến lược. Trong đó, hạ tầng là yếu tố tiên quyết, cần được quy hoạch và phát triển hiện đại, kết nối liên thông với các tuyến giao thông huyết mạch, cảng biển, sân bay. Đồng thời, thúc đẩy mạnh mẽ việc xây dựng KCN sinh thái hoặc KCN chuyên đề như công nghệ cao, sản xuất sạch, không chỉ giúp tối ưu hóa sử dụng đất mà còn tạo ra hệ sinh thái công nghiệp chuyên biệt, nâng cao giá trị gia tăng và khả năng cạnh tranh cho bất động sản công nghiệp Việt Nam.