Cổ phiếu bất động sản kém hấp dẫn?

	Dẫn vốn cho thị trường BĐS bằng mã hóa
	Cơ hội và thách thức cho xu hướng mới

Trước hết phải nhìn nhận một cách khách quan rằng, năm 2019 khả năng bong bóng BĐS sẽ khó có khả năng xảy ra bởi nguồn cung không nhiều cũng như tình hình tài chính đang dần thắt chặt. Nhưng đó cũng chính là những khó khăn cho các DN kinh doanh trong lĩnh vực này.

Ảnh minh họa

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM, 2019 sẽ là năm đầy thách thức đối với thị trường BĐS do nguồn cung dự án sụt giảm, hiện đã giảm hơn 15%. Số lượng sản phẩm cũng sụt giảm. Đáng quan ngại sản phẩm vừa túi tiền giảm đến 69%. Chưa kể, từ ngày 1/1/2019, theo quy định thì các ngân hàng thương mại chỉ được dùng 40% vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, thay vì 45% nên sẽ rất khó để DN tiếp cận tín dụng.

Theo ông Châu, tình hình thị trường 2019 sẽ có rất nhiều thách thức bên cạnh cơ hội từ cuộc chiến tranh thương mại Trung-Mỹ… là sự dịch chuyển dòng vốn từ các nước, Việt Nam hưởng lợi ở các phân khúc BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê và dịch vụ đi kèm.

Ngoài ra, theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin-cho", làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho DN và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba". Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp.

Bên cạnh đó, không thể không nhắc tới khó khăn về nguồn “đất sạch” trên địa bàn thành phố. Vướng mắc chủ yếu tới từ khía cạnh đền bù giải tỏa, với quỹ đất mà DN có để thực hiện dự án trong thời gian tới. Trong những trường hợp này, chỉ cần vướng một chút xíu thủ tục, một chút xíu quy định cũng gây khó khăn cho DN. Hiện nay, ngay cả dự án “da beo” cũng tốn rất nhiều thời gian để hoàn thành.

Chính vì thế, không ít DN (khoảng 40% -PV) đã đổ về các tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai, Bà Rịa… để tìm quỹ đất sạch an toàn. Hướng đi này đang rộ lên trong 1-2 năm trở lại đây. Tuy nhiên, cũng có cảnh báo rằng đây là một bước đi tương đối mạo hiểm.

Bởi thực tế không phải địa phương nào cũng có thể tạo ra được giá trị BĐS như kỳ vọng. Cho nên sẽ lãng phí nếu dự án đó không thu hút được người mua. Bởi ở các tỉnh mật độ cư dân thấp, người dân không dễ dàng chi tiền mua đất ở dự án với giá cao hơn nhiều so với nền nhà riêng lẻ bên ngoài. Do đó, DN cũng như nhà đầu tư cá nhân phải cân nhắc, nếu đầu ra tiêu thụ chậm sẽ bị chôn vốn.

Ngoài những khó khăn như trên, thị trường BĐS còn gặp phải không ít vấn đề về thủ tục hành chính, chuyển nhượng dự án, tín dụng… Chính vì thế, DN BĐS sẽ khó có thể bật lên trong thời gian trước mắt. Và đây cũng là nguyên nhân dẫn đến giá trị cổ phiếu ngành này không ổn định.

Theo ông Trương Hiền Phương, đại diện CTCP Chứng khoán KIS, cho rằng nếu để đầu tư 1 cổ phiếu BĐS giai đoạn này, ngoài xét 2 chỉ số tài chính thuần là P/E (hệ số giá trên lợi nhuận của một cổ phiếu) và P/B (giá cổ phiếu trên giá ghi sổ sách), cao hơn 1 thì có thể mua nhưng các nhà đầu tư cần đi sâu vào phân tích hoạt động kinh doanh của DN, dựa trên nhiều tiêu chí, trong đó có việc phát triển dự án, định hướng phát triển kinh doanh chứ không chỉ chỉ tiêu tài chính.

Tham chiếu giá trị cổ phiếu BĐS trong thời gian gần đây có thể nhận thấy rằng, ngoài những tác động mang tính khách quan của thị trường chứng khoán nói chung thì cổ phiếu ngành BĐS đang có dấu hiệu bất ổn khi tỷ lệ đỏ sàn của các cổ phiếu BĐS chiếm đa số trong các mã. Không những thế, không ít cổ phiếu BĐS đã giảm 20%-30% trong vòng 1 tháng trở lại đây.