Cổ phiếu BĐS khu công nghiệp: Những thách thức ngày càng lộ diện

Với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022, tới nay đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động. Chính vì vậy, nơi đây sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Nguồn cung mới cho giai đoạn 2024-2027 cũng khá hạn chế, khoảng 1.388ha. Một số dự án đáng chú ý trong tương lai chủ yếu đến từ các nhà phát triển KCN lớn như: KCN Cây Trường, do Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp (BCM) sở hữu và KCN Nam Tân Uyên mở rộng do CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) sở hữu.

Với thị trường miền Bắc, mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, song tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757ha đất KCN được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.

Mặt khác, trong khi Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia và Malaysia tập trung vào chuỗi cung ứng xe điện với một số nhà đầu tư chính như Tesla, BYD và Huyndai đang đầu tư sản xuất pin xe điện tại Indonesia và Samsung đang đầu tư vào Malaysia. Sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, khiến cho Việt Nam có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Cùng với đó, thời điểm áp dụng Thuế tổi thiểu toàn cầu (GMT) đang ngày càng tới gần, sẽ làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia khác có cơ chế chia sẻ lợi ích liên quan đến quy định thuế mới này. Để thích ứng với GMT, trong khi một số quốc gia trong khu vực đang dần áp dụng Thuế tối thiểu bổ sung nội địa đạt chuẩn, Việt Nam vẫn chưa đưa ra biện pháp cụ thể về vấn đề này.

Trong bối cảnh khó khăn đó, các chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS khu công nghiệp sẽ được định hình lại bởi những xu hướng chuyển dịch: thứ nhất, các nhà đầu tư dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 khi quỹ đất thị trường cấp 1 hạn chế; thứ hai, sự gia tăng của các kho nhiều tầng đa dụng sẽ thay thế cho các kho đơn giản.

Trong bối cảnh đó, cổ phiếu KBC được đánh giá khả quan khi Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc có thể hoàn tất các thủ tục pháp lý để có thể đưa vào kinh doanh KCN Tràng Duệ 3 (687ha) trong phần còn lại của năm 2023, đặc biệt là sau khi Hải Phòng phê duyệt dự án này trong quy hoạch tổng thể. Các chuyên gia nhận thấy nhiều thách thức hơn đối với các nhà phát triển bất động sản KCN trong 2 năm tới do quy trình phê duyệt dự án chậm và nguồn vốn hạn chế. Tuy nhiên, điều này có thể sẽ tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất cho thuê như KBC...

CTCP Sonadezi Châu Đức (mã cổ phiếu SZC) cũng được đánh giá khả quan khi sở hữu nhiều lợi thế để đáp ứng nhu cầu về BĐS công nghiệp KCN ngày càng tăng ở miền Nam nhờ có quỹ đất lớn (hơn 560ha), chiếm ưu thế tại Bà Rịa-Vũng Tàu.