Đà Nẵng: Bất động sản có chiều hướng biến động nóng

Có dấu hiệu về “thâu tóm - đẩy giá”

Giao dịch đất nền chủ yếu ở nhóm giá phổ biến từ 44-54 triệu đồng/m², tăng trung bình khoảng 3% so với quý trước. Cùng đà đó, phân khúc căn hộ cũng bùng nổ với nguồn cung sơ cấp 4.228 căn, tăng 87% so với cùng kỳ; lượng tiêu thụ 2.874 căn với tỷ lệ hấp thụ 68%. Dẫn đầu nguồn cung mới với khoảng hơn 3.000 căn tại các dự án mở bán mới tại Hòa Xuân, Ngũ Hành Sơn và Hòa Cường.

Tuy nhiên, trong khi đất nền và căn hộ tăng mạnh thì phân khúc nhà phố, biệt thự chỉ đạt nguồn cung sơ cấp 430 căn, giảm 15% so với cùng kỳ; lượng tiêu thụ chỉ 97 căn với tỷ lệ hấp thụ 23%. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thậm chí đang trong trạng thái đóng băng như: biệt thự nghỉ dưỡng 146 căn nhưng chỉ tiêu thụ 2 căn (1,4%), condotel nguồn cung 617 căn nhưng không giao dịch sơ cấp.

Những con số trên cho thấy 2 phân khúc dẫn dắt ngành: đất nền và căn hộ cao cấp. Cơ cấu nguồn cung đang có dấu hiệu mất cân đối khi phân khúc căn hộ hạng A chiếm tới 81% tổng nguồn cung sơ cấp, nghĩa là phần lớn sản phẩm hướng tới nhóm khách hàng đầu tư hoặc có khả năng tài chính mạnh, không phải là nhu cầu ở thực. Mức giá căn hộ tại Đà Nẵng sơ cấp hiện được ghi nhận dao động từ 80-100 triệu đồng/m², thậm chí ở các vị trí đắc địa mức giá còn cao hơn.

Một điều đáng báo động, thị trường đất nền đang được đẩy mạnh giao dịch tại các khu vực “hot” như Ngũ Hành Sơn và Hòa Xuân, với giá tăng đáng kể. Trong khi, ở khu vực Tây Bắc Đà Nẵng, giá đất nền tăng mỗi lô từ 100-200 triệu đồng so với giữa năm 2024. Bên cạnh đó, Đà Nẵng vừa điều chỉnh bảng giá đất lần thứ 2 trong năm 2025, với đường Bạch Đằng ven sông Hàn có mức điều chỉnh gần 341 triệu đồng/m², tăng tới 170% so với bảng giá cũ. Theo đó, nhiều khu vực khác cũng được điều chỉnh tăng, điều này làm cho giá đất nền vốn đang “nóng”, lại có thêm chất xúc tác để “đẩy giá”...

Có nhiều yếu tố khiến thị trường bất động sản Đà Nẵng nóng lên: đầu tiên là nhu cầu thật từ hạ tầng và kinh tế địa phương. Thứ hai là nguồn cung mới tăng mạnh, phân khúc căn hộ dự kiến có thêm 850-950 sản phẩm mới trong quý IV/2025 theo DKRA. Nhưng cũng chính các yếu tố này tạo ra môi trường khiến bất động sản dễ bị đẩy giá, “gom hàng” và kỳ vọng lợi nhuận nhanh.

Cùng với đó, sự lệch pha cung - cầu giữa các phân khúc càng làm tăng thách thức: căn hộ giá thấp cho người ở thực rất khan hiếm; phần lớn nguồn cung dịch vụ hướng đến phân khúc cao cấp. Điều này làm cho nguồn cầu ở thực bị bỏ lại, tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ. Từ đó, các chuyên gia khuyến cáo: “Bất động sản không còn là chuyện mua rồi để đó sẽ tự tăng giá như trước”.

Các chuyên gia khuyến cáo, cần giữ cái đầu lạnh trước những diễn biến bất thường của thị trường bất động sản

Vấn đề pháp lý và quy hoạch

Trước những biến động “nóng” trên thị trường bất động sản, chính quyền TP. Đà Nẵng đã tăng cường kiểm tra, rà soát, xử lý các hành vi thao túng giá, đầu cơ đất đai. Theo Công văn số 2795/UBND thành phố, UBND TP. Đà Nẵng giao các đơn vị phối hợp thanh tra hoạt động định giá đất cụ thể, đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường thu hồi đất. Trong đó, nhấn mạnh cần phải “kịp thời ngăn chặn, chấn chỉnh và xử lý nghiêm các hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để thao túng giá, thổi giá lên cao nhằm trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản”. Theo các chuyên gia, vấn đề pháp lý và quy hoạch là những yếu tố đáng quan ngại đối với các giao dịch bất động sản trong thời gian gần đây, người mua rất có thể đối mặt với rủi ro đáng kể.

Song song với đó, khả năng hấp thụ thực cũng là yếu tố đáng quan tâm. Với phân khúc cao cấp chiếm ưu thế, người mua ở thực khó tiếp cận. Nguồn cung tăng nhanh nhưng không đồng bộ. Vẫn có phân khúc như nghỉ dưỡng đang gần như “đóng băng”. Và nếu nguồn cung tăng mạnh hơn nhu cầu thực, giá có thể điều chỉnh. Như nhận định của các chuyên gia, “trước khi ra quyết định, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ yếu tố pháp lý, dư địa tăng giá, khả năng khai thác sử dụng”.

Vậy nên, đối với người mua ở thực, nên ưu tiên lựa chọn dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và mức giá phù hợp với nhu cầu.

Đối với nhà đầu tư, cần cảnh giác với việc tham gia phân khúc “hot” mà thiếu minh bạch thông tin, hoặc đẩy vốn vào phân khúc không phù hợp. Thay vào đó, nên phân tích kỹ vùng địa lý tăng giá hợp lý, nguồn cung mới và khả năng khai thác thực.

Đối với cơ quan quản lý, việc tăng cường kiểm soát đấu giá quyền sử dụng đất, minh bạch thông tin quy hoạch, bảng giá đất và xử lý nghiêm hành vi đầu cơ rất quan trọng để giữ cho thị trường phát triển lành mạnh. Việc này không chỉ giúp môi trường đầu tư ổn định, mà còn bảo vệ quyền lợi người dân có nhu cầu nhà ở thực.

Thị trường bất động sản Đà Nẵng trong năm 2025 đang trải qua một giai đoạn tăng trưởng khá mạnh; đặc biệt ở phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp. Nhưng đi kèm với đó là nhiều dấu hiệu cảnh báo về việc thâu tóm, đẩy giá và mất cân đối nguồn cung. Khi mà giá đất nhanh chóng bị “thổi”, phân khúc thấp cho người ở thực bị bỏ lại, pháp lý dự án chưa đồng đều, thì việc “ngủ quên” trong kỳ vọng tăng giá dễ dẫn tới rủi ro.

Đà Nẵng có tiềm năng lớn từ hạ tầng, du lịch, kinh tế vùng đến thu hút đầu tư quốc tế. Song để được phát huy bền vững, cả nhà đầu tư và người mua ở thực cần tỉnh táo; còn chính quyền cần giữ “mắt thần” thanh tra, xử lý nghiêm và minh bạch thông tin. Khi đó, thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ phát triển lành mạnh hơn, rủi ro sẽ được kiểm soát tốt hơn.