Đánh thuế bất động sản thứ hai: Thiết kế thế nào cho hiệu quả?

Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai đang nhận được sự đồng thuận cao về mặt chủ trương. Nhưng cách thức triển khai vẫn là bài toán cần được cân nhắc kỹ lưỡng

Áp lực giá nhà và yêu cầu điều tiết thị trường

Ông Lê Hoàng Anh, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho biết, dòng tiền vào thị trường bất động sản hiện vẫn phần nhiều mang tính đầu tư, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực. Hệ quả là giá nhà tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã tăng lên mức tương đương 25-30 lần thu nhập bình quân năm của người lao động, trong khi thông lệ quốc tế chỉ dao động từ 4-6 lần. Khoảng cách này không chỉ phản ánh sự mất cân đối của thị trường, mà còn đặt ra bài toán lớn về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là người trẻ.

“Với mặt bằng giá hiện nay, một người trẻ phải lao động tới 30 năm mới có thể mua được một căn nhà. Điều này khiến niềm tin vào sự công bằng bắt đầu lung lay”, ông Lê Hoàng Anh nhấn mạnh.

Từ thực tế đó, ông đề xuất Chính phủ cần kiểm soát hoạt động đầu cơ bất động sản bằng các công cụ thị trường; đồng thời, cần sớm triển khai các chính sách thu phí sử dụng đất dựa trên hiệu quả kinh tế và thời gian đưa đất vào khai thác.

Ở góc độ chuyên gia, PGS.TS. Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế cho rằng, đánh thuế lũy tiến đối với hoạt động đầu cơ bất động sản không chỉ đơn thuần là thu về ngân sách, mà còn đóng vai trò như một “bộ lọc” thị trường.

Theo ông Long, trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, việc áp thuế cao đối với bất động sản thứ hai trở lên sẽ buộc các nhà đầu tư mang tính đầu cơ phải cân nhắc lại chiến lược, qua đó góp phần giải phóng nguồn cung. Tuy nhiên, ông Long cũng lưu ý rằng chính sách thuế cần được thiết kế một cách chính xác và công bằng.

“Không thể đánh thuế cào bằng theo số lượng. Cần phân loại dựa trên diện tích và giá trị tài sản”, ông Long nhấn mạnh.

Theo đó, việc xây dựng một “ngưỡng giá trị tối thiểu” là cần thiết để bảo vệ những người có tài sản tích lũy ở mức trung bình. Đồng thời, cần có chế tài mạnh đối với các hành vi trốn thuế thông qua việc nhờ người thân đứng tên.

Cùng quan điểm, GS.TS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc áp thuế bất động sản thứ hai là bước đi tất yếu nhằm chuyển đổi một phần hoạt động kinh tế từ dựa vào đầu cơ đất đai sang phát triển sản xuất.

Ông Võ chỉ ra rằng quy định thuế bất động sản hiện nay của Việt Nam còn ở mức rất thấp, chủ yếu quanh ngưỡng 0,03%, vô hình trung khuyến khích dòng tiền đổ vào đất đai thay vì các lĩnh vực sản xuất, công nghệ hay dịch vụ.

“Mục tiêu của thuế không phải là hạn chế quyền sở hữu, mà là đảm bảo mọi mét vuông đất đều được khai thác hiệu quả”, ông Võ khẳng định.

Cũng theo ông Võ, thuế lũy tiến cần được thiết kế để đánh vào phần giá trị gia tăng của đất không do chủ sở hữu tạo ra, mà đến từ đầu tư hạ tầng của Nhà nước.

Cân bằng giữa điều tiết và phát triển

Ở góc độ hiệp hội nghề nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đồng tình với việc cần có sắc thuế này để tạo sự công bằng cho thị trường, nhưng nhấn mạnh rằng chính sách phải được thiết kế theo hướng khuyến khích phát triển, thay vì kìm hãm thị trường.

Một trong những lo ngại lớn nhất, theo ông Châu, là việc chủ sở hữu có thể chuyển chi phí thuế vào giá bán hoặc giá thuê, từ đó làm gia tăng gánh nặng cho người mua có thu nhập thấp - nhóm đối tượng vốn đã gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh đó, ông Châu đề xuất cần phân biệt rõ giữa “đầu cơ” và “đầu tư kinh doanh”. Những trường hợp sở hữu nhiều bất động sản nhưng đưa vào khai thác cho thuê, tạo ra giá trị sử dụng cho xã hội và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế nên được hưởng mức thuế ưu đãi hơn.

“Chúng ta cần khuyến khích dòng tiền tạo ra giá trị sử dụng cho xã hội”, ông Châu nhấn mạnh, đồng thời kiến nghị cần có lộ trình áp dụng phù hợp, có thể thí điểm tại các đô thị đặc biệt và thông báo trước 1-2 năm để thị trường có thời gian thích ứng.

Ở góc nhìn chính sách, TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế cho rằng, việc đánh thuế bất động sản thứ hai là cần thiết nhưng cần thay đổi tư duy từ “đánh thuế theo số lượng” sang “đánh thuế theo giá trị”. Ông Thịnh lập luận rằng nếu chỉ dựa vào số lượng tài sản, chính sách sẽ dẫn đến bất công. Ví dụ, một người sở hữu hai căn nhà nhỏ ở nông thôn không thể bị đánh thuế cao hơn người sở hữu một căn biệt thự giá trị lớn tại trung tâm đô thị. Do đó, việc xác định “ngưỡng giá trị” là yếu tố then chốt để đảm bảo tính công bằng trong điều tiết.

Tuy nhiên, ông Thịnh cũng lưu ý rằng để chính sách đi vào thực tế mà không gây xáo trộn thị trường, Việt Nam cần hoàn thiện hệ thống định giá đất sát với thị trường, đồng thời đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.

“Nếu không làm tốt, sẽ xuất hiện tình trạng lách luật bằng cách phân tán tài sản, gây thất thu thuế và làm méo mó thị trường”, ông Thịnh cảnh báo.

Ở góc độ tư vấn chính sách thuế, bà Nguyễn Thị Cúc - Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam ủng hộ chủ trương đánh thuế nhà thứ hai nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường.

Tuy nhiên, bà Cúc nhấn mạnh rằng chính sách phải “rõ ràng, minh bạch và có các diện miễn trừ cụ thể”. Những trường hợp như nhà thừa kế, nhà có diện tích nhỏ hoặc nhà ở khu vực vùng sâu, vùng xa cần được xem xét loại trừ để đảm bảo tính nhân văn của chính sách.

Về vấn đề này, ông Võ nhấn mạnh vai trò của số hóa và minh bạch dữ liệu đất đai. Bởi theo ông, nếu không có một hệ thống quản lý bất động sản trực tuyến liên thông trên toàn quốc, việc xác định “nhà thứ hai” sẽ rất khó khả thi và dễ phát sinh tiêu cực.