Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản: Nên theo thời gian nắm giữ

Để ngăn chặn tình trạng “lách thuế”, đầu cơ

Dự thảo về mức thuế suất 20% trên phần thu nhập thực tế từ chuyển nhượng bất động sản hiện đang bộc lộ nhiều vấn đề khó khả thi. Ông Quê cho rằng, một bất cập lớn nằm ở quy định hiện hành trong Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản dưới luật. Theo đó, việc chuyển nhượng bất động sản lần đầu từ chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện qua ngân hàng. Trong khi đó, giao dịch mua bán giữa người dân hoặc chuyển nhượng đất đai cá nhân lại chưa có yêu cầu này. Hệ quả là thường xảy ra tình trạng khai thấp giá, khai lỗ hoặc lãi giả để trốn thuế.

Theo ông Quê, cần xem xét tính chất tác động của quy định thuế. Về hình thức, thuế đánh vào người bán, nhưng trên thực tế, người mua mới là đối tượng chịu ảnh hưởng chính. Người bán có xu hướng cộng phần thuế phát sinh vào giá bán, dẫn đến việc giá bất động sản có thể còn tăng lên.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý về bất động sản chia sẻ, thực ra, việc tính thuế trên phần thu nhập thực tế từ chuyển nhượng bất động sản, tức phần chênh lệch giữa giá bán và tổng chi phí (chênh lệch giá mua và giá bán) chúng ta đã từng áp dụng trước đây. Cụ thể, tại Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định mức thu với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan). Tuy nhiên, tình trạng “lách thuế” vẫn xảy ra nếu hai bên thoả thuận khoản tiền chênh ở mức thấp, thậm chí ngang bằng hoặc thấp hơn giá đầu vào.

“Phương án tính thuế trên phần lãi chỉ thực sự khả thi khi Nhà nước có phương pháp tính chi phí đầu vào và đầu ra chính xác, minh bạch. Muốn làm được điều này thì hạ tầng công nghệ thông tin, dữ liệu đất đai (các lần mua bán, giá bán từng lần….) của các thửa đất phải được thể hiện đầy đủ. Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất (bảng giá đất các địa phương, giá đất theo từng thửa đất đã số hóa…) phải có đủ độ chính xác. Giá đất trong Bảng giá đất hiện nay tại nhiều địa phương vẫn chưa điều chỉnh sau khi đã có Luật Đất đai 2024”, Luật sư Tuấn chia sẻ.

Tại Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Trung ương đặt ra yêu cầu nghiên cứu “quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”. Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, đề xuất của Bộ Tài chính đã hướng đến ngăn chặn hành vi đầu cơ. Tuy nhiên, phương án tính thuế suất 20% khó khả thi trong bối cảnh hiện nay.

Đánh thuế bất động sản 20% trên phần thu nhập thực tế sẽ khó khả thi nếu như không có phương pháp tính chi phí đầu vào, đầu ra chính xác

Cần đồng bộ và thực tế để đạt hiệu quả

Theo ông Nguyễn Anh Quê, để các quy định về thuế thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, trước hết cần sửa đổi quy định về thanh toán trong giao dịch bất động sản. Thay vì chỉ áp dụng cho dự án mua bán lần đầu, quy định chuyển khoản qua ngân hàng cần được mở rộng cho tất cả các loại hình mua bán bất động sản. Bên cạnh đó, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng như ngân hàng, cơ quan thuế, công an, báo chí và văn phòng công chứng trong việc giám sát các giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Đồng thời, cần có những chế tài xử phạt nghiêm khắc hơn, thậm chí hình sự hóa đối với các hành vi trốn thuế, gian lận.

Hiện tại, ông Quê cho rằng, việc lựa chọn giữa phương án tiếp tục áp dụng mức thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng hay phương án thuế suất 20% vẫn chưa có câu trả lời rõ ràng về tính khả thi. Điều này phụ thuộc lớn vào cách thức triển khai của cơ quan nhà nước. Nếu không có sự điều chỉnh đồng bộ trong các quy định và sự phối hợp hiệu quả giữa các ban, ngành, rất có thể sẽ thất thu thuế nhiều hơn so với hình thức cũ, khi mà dù lãi, lỗ hay hòa vốn người bán đều phải chịu mức thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch.

“Theo quan điểm của tôi, nên xem xét phương án điều chỉnh thuế suất theo thời gian nắm giữ bất động sản, ví dụ: 6% cho giao dịch dưới 3 tháng, 4% cho giao dịch dưới 6 tháng và 2% cho giao dịch trên 12 tháng, tính trên tổng giá trị giao dịch. Với cách này, ngay cả khi có tình trạng khai giá thấp hoặc tồn tại hợp đồng ngoài luồng, tổng số thuế nhà nước thu được vẫn cao hơn. Đồng thời, tạo ra tính răn đe mạnh mẽ đối với những nhà đầu tư mua đi bán lại trong thời gian ngắn, góp phần giải quyết vấn nạn đầu cơ trên thị trường bất động sản”, ông Quê chia sẻ.

Có cùng quan điểm trên, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng: “Mức thuế thu nhập chuyển nhượng trong lĩnh vực bất động sản nên áp dụng theo mức thuế lũy tiến căn cứ vào thời gian nắm giữ bất động sản. Mức thuế cao khi thời gian nắm giữ ngắn và thấp hơn nếu thời gian nắm giữ dài hơn. Về lý thuyết, điều này có thể góp phần hạn chế được tình trạng đầu cơ, làm giảm những chiêu trò “lướt sóng” bất động sản”.