Đề xuất 4 giải pháp hoá giải xung đột ở các tòa nhà chung cư

Ảnh minh họa

Tại buổi báo cáo thị trường bất động sản Nhà ở TPHCM quý 3/2020, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D, Công ty nghiên cứu DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) cho biết, trong quý 3 vừa qua, ngoại trừ phân khúc đất nền không phát sinh nguồn cung mới, thị trường sơ cấp ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Thế nhưng hiện nay, hàng loạt tranh chấp, khiếu nại giữa các cư dân với Ban quản lý, Ban quản trị, chủ đầu tư... cho thấy cần phải có những giải pháp để hóa giải xung đột.

Theo DKRA Vietnam, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện đang vấp phải nhiều thách thức. Thống kê tại TP. Hồ Chí Minh, hiện có khoảng hơn 1.400 tòa nhà chung cư với khoảng hơn 300.000 căn hộ (tăng gấp đôi so với năm 2019). Tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn Thành phố và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây. Bước sang quý cuối năm 2020, DKRA Vietnam dự báo, đất nền vẫn tiếp tục là kênh đầu tư được chọn lựa hàng đầu. Tuy nhiên nguồn cung mới tiếp tục duy trì sự khan hiếm các dự án được triển khai đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Quận 9...

Trong khi đó, phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể duy trì mức tương đương so với quý 3, dao động ở mức 6.500- 7.000 căn. Sức cầu chung toàn thị trường có thể duy trì xu hướng tăng như ở quý 3. Tương tự, nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự có thể sẽ tăng so với quý 3, dao động ở mức 800 – 1.000 căn. Sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ nhưng khó có sự gia tăng đột biến trong ngắn hạn.

Về mặt pháp luật, hệ thống các chính sách, văn bản quy định pháp lý hoạt động quản lý và sử dụng nhà chung cư đã tương đối đầy đủ. Trong đó, gần nhất có Thông tư số 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng chỉnh sửa bổ sung Thông tư số 2/2016/TT-BXD chính thức có hiệu lực từ đầu năm nay có các nội dung quy định khá sát để tháo gỡ các xung đột, tranh chấp giữa các bên tại khu vực chung cư, song thưc tế, các xung đột vẫn chưa thể chấm dứt.

Việc tranh chấp khiếu kiện, xuất phát từ xung đột giữa các bên đã xảy ra tại các dự án chung cư gần đây ở vùng TP.HCM đến từ các nguyên nhân như chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng (giao nhà không như nhà mẫu, bất nhất quy định sử dụng tiện ích chung và riêng...); không minh bạch chi phí tài chính vận hành, bảo hành chung cư; ban quản lý thiếu chuyên môn nghiệp vụ...

Chính vì vậy, để giải quyết các xung đột trên cơ sở dung hòa lợi ích và duy trì quan hệ cân bằng giữa ba bên: Cư dân – ban quản lý - chủ đầu tư, Ban Quản lý chung cư đóng vai trò rất quan trọng. Mặc dù là đơn vị trung gian không có quyền quyết định tuyệt đối, Ban Quản lý sở hữu lợi thế của đơn vị quản lý vận hành độc lập, có chuyên môn nghiệp vụ và các tổ chức vận hành bài bản,… Ban Quản lý có thể tư vấn cho chủ đầu tư và Ban Quản trị cách thức hoạt động đúng quy định pháp luật, đảm bảo công khai và minh bạch tài chính trong quá trình sử dụng các nguồn kinh phí với đầy đủ chứng từ thu - chi cần thiết. Từ đó, góp phần hạn chế tối đa các sai sót ảnh hưởng liên đới đến chủ đầu tư và cư dân.

Từ hiện trạng và những nguyên nhân trên, ông Vũ Tiến Thành - CEO DKRA Property Management (DKRA Vietnam) DKRA Vietnam đề xuất một số giải pháp thực tiễn để giải quyết xung đột.

Theo ông Thành, trước hết, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật”, nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tùy vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như: thương lượng, hòa giải, phán quyết của tòa án,… Kế đến, cơ quan quản lý Nhà nước sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để các bên liên quan nghiêm túc thực hiện.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần minh bạch mọi thông tin liên quan đến khả năng phát sinh xung đột như tình hình tài chính, bàn giao kinh phí, báo cáo thu chi, sử dụng số dư, thực hiện đúng thỏa thuận sở hữu và sử dụng diện tích riêng/chung… Cuối cùng, các ban quản lý cần phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột, ứng dụng công nghệ, thể hiện là đơn vị khách quan, có năng lực chuyên môn. Để làm được điều này đòi hỏi cư dân có sự lựa chọn nghiêm túc từ Ban quản trị để có một Ban quản lý khách quan, đảm bảo quyền lợi các bên.