Đô thị lớn tạo “xương sống” tăng trưởng cho thị trường bất động sản

Sức hấp thụ nguồn cung mới vẫn ở mức tích cực

Đô thị lớn dẫn dắt

Ngày 7/10, Batdongsan.com.vn đã tổ chức sự kiện online “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025” với chủ đề “Nhịp dẫn”.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy khả năng thích ứng mạnh mẽ sau giai đoạn nhiều biến động, với các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng và Đà Nẵng đóng vai trò dẫn dắt rõ rệt. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giai đoạn 2021-2025, Hà Nội ghi nhận mức tăng giá ấn tượng nhất với 112%, tiếp đến là Hải Phòng (+71%), Đà Nẵng (+53%) và TP. Hồ Chí Minh (+42%).

Ông Hà Nghiệm - Giám đốc chi nhánh Đà Nẵng, Batdongsan.com.vn cho biết, đây là bốn cực tăng trưởng tạo thành khung xương sống cho thị trường cả nước - nơi hội tụ các yếu tố hạ tầng, công nghiệp, thương mại, du lịch và nguồn cầu dân cư lớn. Trong khi Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thể hiện vai trò trung tâm đầu tàu về tài chính - đô thị, thì Hải Phòng và Đà Nẵng nổi lên nhờ mô hình phát triển công nghiệp - logistics - cảng biển và du lịch, mở rộng không gian phát triển vùng ven.

Tại miền Trung, cụm Đà Nẵng - Quảng Nam đang chứng kiến sự bứt phá ngoạn mục trong quý 3/2025, dựa trên ba trụ cột: thương mại - du lịch, công nghiệp - logistics và kinh tế cửa khẩu. Đà Nẵng trở thành trung tâm tài chính - thương mại - du lịch sôi động, trong khi Liên Chiểu và Chu Lai phát triển mạnh công nghiệp - logistics, còn Nam Giang đóng vai trò cửa khẩu chiến lược. Sự liên kết này tạo nên “tam giác tăng trưởng” mới của khu vực miền Trung.

Theo dữ liệu quý III/2025, mức độ quan tâm bất động sản tại Đà Nẵng tăng 24% và tại Quảng Nam tăng tới 58% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán cũng leo thang đáng kể, tăng 30% tại Đà Nẵng và 32% tại Quảng Nam. Đáng chú ý, dòng tiền ngoại tỉnh chiếm vai trò chủ đạo, với mức quan tâm từ Hà Nội tăng tới 141% và từ TP. Hồ Chí Minh tăng 32%, vượt xa nhà đầu tư bản địa.

Ông Hà Nghiệm cho hay, đất nền và chung cư là hai phân khúc “dẫn sóng” tại Đà Nẵng. So với quý I/2023, giá đất nền tăng 68%, còn chung cư tăng 50%. Hai khu vực Ngũ Hành Sơn và Sơn Trà nổi bật nhất với mức tăng giá lần lượt 33% và 41%. Đặc biệt, chung cư Đà Nẵng lọt top thành phố du lịch có hiệu suất đầu tư cao nhất cả nước, tăng tới 146% trong hai năm qua.

Ở Quảng Nam, đất nền chiếm tới 83% lượng quan tâm, tập trung tại Điện Bàn (+36%) và Núi Thành (+22%), nơi hưởng lợi từ làn sóng đầu tư vào công nghiệp và khu kinh tế cửa khẩu.

Theo ông Hà Nghiệm, sau sáp nhập, TP. Đà Nẵng sở hữu hạ tầng hiện đại cùng quỹ đất rộng, mở ra không gian phát triển mới. Bất động sản trở thành lĩnh vực hưởng lợi rõ nét, với mức tăng giá và quan tâm vượt trội so với các địa phương khác. Đất nền Đà Nẵng dù tăng mạnh trong năm 2025 nhưng mới vượt đỉnh 2019 khoảng 15%, vẫn còn dư địa lớn cho giai đoạn tới.

Miền Bắc và miền Nam: Hai cực tăng trưởng bổ trợ

Bà Nguyễn Thị Ngọc Thương - Giám đốc chi nhánh Hải Phòng của Batdongsan.com.vn cho biết, tại phía Bắc, Hải Phòng đang khẳng định vị thế trung tâm công nghiệp - thương mại - logistics hàng đầu, nhờ nền tảng kinh tế vững và chiến lược sáp nhập mở rộng. Sau khi hợp nhất với Hải Dương, thành phố trở thành nền kinh tế lớn thứ ba cả nước, với GRDP đạt 658 nghìn tỷ đồng, thu hút mạnh vốn đầu tư trong và ngoài nước.

Trong quý III/2025, thị trường Hải Phòng ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực: giá chung cư tăng 17% so với quý 1/2023, lợi suất cho thuê đạt 4,6%, chỉ sau Bắc Ninh. Nhà riêng tăng mạnh 32%, đặc biệt ở Lê Chân và Kiến An. Dù mức độ quan tâm đất nền chưa phục hồi hoàn toàn, giá vẫn tăng 38%, cho thấy nhu cầu thật ở khu vực trung tâm còn rất lớn. Lượng người tìm kiếm từ Hà Nội tăng nhanh, minh chứng cho sức hút liên vùng ngày càng rõ rệt.

Theo bà Nguyễn Thị Ngọc Thương: “Sự sáp nhập giúp Hải Phòng hình thành mô hình siêu đô thị biển, tích hợp sản xuất - logistics - thương mại - đô thị trong cùng cấu trúc hành chính. Đây là cực tăng trưởng mới có tầm quốc gia, mở ra cơ hội lớn cho nhiều loại hình bất động sản từ công nghiệp, dịch vụ đến nhà ở và cho thuê”.

Các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đang trở thành điểm tựa phục hồi của thị trường bất động sản

Trong khi đó, Hà Nội vẫn giữ vai trò thị trường đầu tàu với mức tăng giá ổn định. Năm 2025, giá rao bán tăng 13%, thấp hơn năm 2024 (39%) nhưng vẫn duy trì xu hướng tích cực. Chung cư tiếp tục là phân khúc tâm điểm, với mức tăng giá 95% so với quý I/2023, đặc biệt tại Tây Hồ và Ba Đình, nơi giá đạt 130-210 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, mức giá cao khiến 56% người khảo sát cho rằng chung cư hiện “khó tiếp cận”. Trái lại, phân khúc trung cấp và phổ thông dưới 55 triệu đồng/m² ghi nhận hiệu suất tăng giá cao (+57-71%), đồng thời có lợi suất cho thuê tốt nhất. Các khu vực Đông Anh, Gia Lâm và Long Biên đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn mới nhờ hạ tầng và quỹ đất thuận lợi.

Đáng chú ý, nhà riêng Hà Nội tăng 63% so với quý I/2023, thể hiện tâm lý chuộng tài sản sở hữu lâu dài của người dân. Đất nền tăng 50%, đặc biệt bứt phá ở khu vực cận trung tâm (+95%) và vùng ven (+75%). Tuy nhiên, do nhạy cảm với biến động vĩ mô, mức độ quan tâm phân khúc này vẫn còn thận trọng.

TP. Hồ Chí Minh lấy lại phong độ, vùng ven “nổi sóng”

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thị trường TP. Hồ Chí Minh đang bật lại mạnh sau giai đoạn quan sát. Nguồn cung cải thiện, thanh khoản nhích lên nhờ sự trở lại của dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực. Điều này mở ra kỳ vọng cho chu kỳ tăng trưởng mới giai đoạn 2025-2030.

TP.Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ phục hồi mạnh mẽ sau thời gian trầm lắng. Dữ liệu quý 3/2025 từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình đạt 99 triệu đồng/m² - mức cao nhất trong hai năm qua, cùng với mức độ quan tâm lập đỉnh mới.

Giá chung cư khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ tăng 35% so với đầu 2023, đạt 72 triệu đồng/m², trong khi Bình Dương tăng 30% lên 41 triệu đồng/m². Mức độ quan tâm tăng 19% tại TP. Hồ Chí Minh và 48% tại Bình Dương, phản ánh dòng tiền đầu tư và nhu cầu thực quay trở lại. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn chững, cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong vùng.

Tại nội đô, chung cư hạng sang ở Quận 1 vẫn giữ vị thế dẫn đầu, giá trung bình 222 triệu đồng/m², tăng 39% trong hai năm. Điểm sáng mới nằm ở TP. Thủ Đức, nơi giá chung cư tăng 32-48% kể từ đầu 2023, đặc biệt ở các khu vực quận 2, quận 9 và trung tâm Thủ Đức. Với hạ tầng hiện đại và vai trò “thành phố trong thành phố”, Thủ Đức đang trở thành cực tăng trưởng mới, thu hút mạnh nhà đầu tư trung - dài hạn.

Các tỉnh giáp ranh như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng cho thấy tín hiệu tích cực. Giá chung cư ở Vũng Tàu tăng 12% lên 45 triệu đồng/m²; Thuận An và Dĩ An tăng 6-8%. Thủ Dầu Một đạt lợi suất cho thuê 5,1% - cao nhất khu vực, gấp đôi TP. Hồ Chí Minh cũ. Điều này cho thấy xu hướng dịch chuyển dòng vốn sang các đô thị vệ tinh, nơi giá còn “mềm” và khả năng sinh lời tốt hơn.

Nguồn cung căn hộ vùng ven vẫn là động lực chủ lực. Thuận An và Dĩ An có hơn 13.000 căn hộ mở bán, giá 40-60 triệu đồng/m², trong khi Thủ Đức đạt khoảng 11.800 căn với giá 80-120 triệu đồng/m². Các dự án tập trung dọc các tuyến vành đai 3, 4 và metro, thể hiện xu thế giãn dân rõ nét.

Ông Đinh Minh Tuấn cho biết, phân khúc đất nền cũng khởi sắc trở lại sau nhiều quý trầm lắng. Giá đất trung bình tại TP. Hồ Chí Minh cũ tăng 6%, đạt 69 triệu đồng/m², còn Bình Dương tăng 5%, lên 21 triệu đồng/m².