Doanh nghiệp bất động sản đối mặt rủi ro tái cấp vốn

Khoảng 100 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2025

Doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn

Phát biểu tại buổi họp báo "Tâm điểm tín dụng Việt Nam 2025" do Tổ chức S&P Global Ratings và Công ty FiinRatings phối hợp tổ chức ngày 27/2, ông Xavier Jean - Giám đốc Điều hành Xếp hạng Doanh nghiệp, S&P Global Ratings cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn đầy thách thức, với nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với khó khăn. Dù kinh tế vĩ mô vẫn duy trì động lực tích cực, việc đạt được tăng trưởng doanh thu và tỷ suất lợi nhuận bền vững sẽ trở nên khó khăn hơn trong những năm tới.

Trong giai đoạn trước, nhiều doanh nghiệp ưu tiên mở rộng thị phần hơn là tối ưu hóa lợi nhuận, tận dụng chi phí vốn rẻ. Tuy nhiên, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt cùng với các yếu tố bất ổn thương mại đã tạo thêm áp lực lên hoạt động của doanh nghiệp.

"Mức độ đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp Việt Nam vẫn ở mức trung bình, nhưng đã tăng nhanh trong nhóm doanh nghiệp lớn, đặc biệt là các tập đoàn đa ngành. Điều này khiến các doanh nghiệp lớn dễ bị tổn thương hơn trước các cú sốc kinh tế, rủi ro tái cấp vốn và biến động tâm lý thị trường", ông Xavier Jean chia sẻ.

Ông Xavier Jean cảnh báo: "Nếu xảy ra sự kiện căng thẳng tài chính tại một tập đoàn lớn, rủi ro lan truyền sang toàn bộ khu vực doanh nghiệp có thể tái diễn, tương tự cuộc khủng hoảng bất động sản giai đoạn 2021-2023".

Một trong những vấn đề lớn nhất mà các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt là rủi ro tái cấp vốn cao. Việc phụ thuộc chủ yếu vào nợ ngắn hạn khiến doanh nghiệp dễ bị ảnh hưởng bởi biến động thanh khoản, trong khi thị trường trái phiếu trong nước vẫn còn hạn chế và việc tiếp cận nguồn vốn nước ngoài còn nhiều rào cản.

Theo VIS Rating, khoảng 100 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2025, trong đó 1/3 là trái phiếu đã được tái cơ cấu từ năm 2023, tạo ra áp lực rất lớn lên các doanh nghiệp.

Thị trường dần ổn định

Theo ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý Cấp cao, Xếp hạng Doanh nghiệp Phi tài chính, FiinRatings, thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu ổn định trở lại, với giai đoạn suy thoái nghiêm trọng nhất đã qua. Số lượng giao dịch bất động sản dần đi vào quỹ đạo ổn định và tâm lý của nhà đầu tư cũng như người mua nhà đang có sự cải thiện.

"Dù vẫn còn nhiều thách thức, ngành bất động sản đang hướng tới một giai đoạn phục hồi bền vững hơn, khi các văn bản pháp lý mới có hiệu lực và được áp dụng thực tế trong thời gian tới", ông Hoàng nhận định.

Ông Nguyễn Nhật Hoàng cho biết, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm 2025, cho thấy sự hỗ trợ thanh khoản dành cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, không phải tất cả các chủ đầu tư đều hưởng lợi như nhau. Các chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững chắc và cơ cấu vốn minh bạch sẽ có lợi thế trong việc tiếp cận nguồn vốn hơn, trong khi những doanh nghiệp có thanh khoản yếu hơn có thể gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn, dẫn đến rủi ro trì hoãn dự án hoặc cần tái cấu trúc hoạt động.

Thị trường đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu, với những doanh nghiệp lớn dẫn dắt đà phục hồi. Top 5 chủ đầu tư hàng đầu chiếm tới 62% nguồn cung mới trong năm 2024, cho thấy mức độ tập trung cao của ngành và vai trò quan trọng của các doanh nghiệp dẫn đầu trong việc định hình xu hướng thị trường.

Tuy nhiên, khả năng chi trả của người mua nhà vẫn là một vấn đề đáng lo ngại. Giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng mạnh trong 2-3 năm qua, khiến việc sở hữu nhà ở trở nên khó khăn hơn đối với những hộ gia đình có thu nhập trung bình thấp. Nếu đà tăng giá tiếp tục mà không đi kèm với sự gia tăng thu nhập tương ứng, khả năng chi trả có thể bị thu hẹp, từ đó làm suy yếu nhu cầu thực và có thể gây mất cân đối thị trường.

Theo Lê Hồng Khang, Giám đốc Phân tích, FiinRatings, bức tranh đối lập về tăng trưởng tín dụng giữa phát triển bất động sản và vay mua bất động sản là một dấu hiệu cho thấy sự phục hồi của thị trường sẽ diễn ra chậm chạp. Tăng trưởng tín dụng đối với vay mua bất động sản vẫn ở mức thấp, dao động quanh mức 7-9%, trong khi trước năm 2023, con số này luôn duy trì ở mức hai con số.

"Chúng tôi đánh giá rằng thị trường sẽ phục hồi chậm trong thời gian tới và chỉ có thể quay lại đà tăng trưởng mạnh mẽ khi nhu cầu vay mua bất động sản được cải thiện đáng kể so với mức hiện tại", ông Khang nhận định.

Bất chấp những thách thức hiện tại, triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực khi các yếu tố nền tảng tiếp tục hỗ trợ tăng trưởng. Quá trình đô thị hóa, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và dòng vốn đầu tư nước ngoài là những động lực quan trọng giúp thị trường phát triển trong dài hạn. Dù các biến động ngắn hạn có thể tiếp diễn, các doanh nghiệp có năng lực thích ứng, năng lực tài chính được kiểm chứng và chiến lược phát triển bền vững sẽ có lợi thế lớn trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.