Dòng vốn ngoại ‘đổi khẩu vị’, bất động sản bước vào cuộc chơi mới

Bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ mới khi dòng vốn ngoại gia tăng ảnh hưởng - Ảnh minh họa

Biến động địa chính trị, kinh tế thế giới giảm tốc cùng chi phí vốn, xây dựng gia tăng đang tạo sức ép lên thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương, trong đó có Việt Nam. Tuy nhiên, trong thách thức, thị trường đang chứng kiến một quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ, khi dòng vốn chuyển từ chiến lược mở rộng quy mô sang tập trung vào chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và dòng tiền bền vững.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, chi phí xây dựng đắt đỏ, lãi suất tăng và gián đoạn chuỗi cung ứng kéo dài đã đẩy chi phí vốn lên cao, đồng thời trì hoãn nhiều quyết định đầu tư bất động sản trong khu vực.

Trong bối cảnh đó, dòng vốn từ các tổ chức đang duy trì chiến lược kỷ luật và chọn lọc hơn. Thay vì chạy theo mở rộng danh mục, nhà đầu tư ưu tiên cải thiện thu nhập hoạt động ròng (NOI), giảm đòn bẩy tài chính và gia tăng hợp tác liên doanh thay cho việc mua lại toàn bộ tài sản.

“Đây chính là sự dịch chuyển tư duy đầu tư từ mở rộng quy mô sang tập trung vào giá trị”, ông David Jackson nhận định.

Theo đó, chất lượng tài sản, hiệu suất vận hành và khả năng tạo dòng tiền bền vững đang trở thành ba yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư. Xu hướng này cũng đang thể hiện rõ tại Việt Nam, khi nhiều thương vụ hợp tác, mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản có sự tham gia của các nhà đầu tư quốc tế.

Mới đây, CapitaLand (Singapore) đã chi khoảng 533 triệu USD để mua lại một phần dự án khu đô thị từ Becamex IDC tại Bình Dương. Đại diện CapitaLand cho biết mục tiêu của tập đoàn là nâng tổng giá trị tài sản tại Việt Nam lên mức 5-7 tỷ USD trong giai đoạn tới.

Trong khi đó, Khang Điền và Keppel Land Việt Nam mới đây ký biên bản ghi nhớ hợp tác phát triển các dự án dân cư và khu đô thị tại TP.HCM. Theo công bố, tập đoàn đến từ Singapore đã chi khoảng 3.180 tỷ đồng để sở hữu 49% vốn tại hai dự án của Khang Điền. Hai bên dự kiến cùng phát triển hơn 200 căn nhà thấp tầng và trên 600 căn hộ cao tầng với tổng vốn đầu tư khoảng 10.200 tỷ đồng.

Những thương vụ này diễn ra trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam tiếp tục ghi nhận những chỉ số tích cực. Sáu tháng đầu năm 2026, GDP toàn quốc tăng 8,18% so với cùng kỳ, xác lập mức tăng trưởng cao nhất trong vòng 16 năm qua. Tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ hai về thu hút FDI, với 5,1 tỷ USD, chiếm 17,9% tổng vốn đăng ký.

Trong phân khúc nhà ở, thị trường sau giai đoạn giảm tốc đột ngột đang bước vào quá trình điều chỉnh cần thiết để khôi phục niềm tin và cải thiện tỷ lệ hấp thụ.

Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư đang sử dụng chính sách thanh toán linh hoạt để kích cầu. Trên thị trường thứ cấp, chi phí vay tăng buộc nhà đầu tư điều chỉnh giảm giá bán kỳ vọng nhằm đẩy nhanh giao dịch.

Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Đáng chú ý, tiêu chí lựa chọn của người mua ngày càng đa dạng. Bên cạnh giá bán, vị trí và tiềm năng tăng giá, người mua ở thực quan tâm nhiều hơn tới pháp lý, chất lượng sống, kết nối hạ tầng, không gian xanh và hệ thống tiện ích.

Điều này tạo lợi thế cho những chủ đầu tư có khả năng bàn giao dự án đúng tiến độ, công bố pháp lý rõ ràng và kiến tạo cộng đồng cư dân hoàn chỉnh.

Trong thời gian tới, căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội được kỳ vọng trở thành những phân khúc chủ lực, khi nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn trở thành hai nền tảng quan trọng của quá trình phục hồi.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, sự chuyển dịch khẩu vị đầu tư cũng diễn ra rõ nét. Sáu tháng đầu năm 2026, tổng số khu công nghiệp khởi công trên cả nước gấp đôi cùng kỳ 2025, phản ánh nguồn vốn tư nhân tăng tốc sau giai đoạn điều chỉnh quy hoạch và phê duyệt chủ trương đầu tư mới.

Phần lớn nguồn cung tương lai được đầu tư theo hướng thông minh, bền vững và tuân thủ tiêu chuẩn ESG. Các nhà phát triển ngày càng chú trọng chất lượng hạ tầng và dịch vụ giá trị gia tăng nhằm tăng khả năng lấp đầy, đồng thời thu hút nhóm khách thuê chất lượng cao.

“Sự cạnh tranh giữa các khu công nghiệp không còn phụ thuộc vào giá thuê. Hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng yêu cầu chi tiết hơn của thế hệ nhà đầu tư mới chính là yếu tố tạo nên sự khác biệt”, ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Dịch vụ Khu công nghiệp chia sẻ.

Theo ông Vũ Minh Chí, khi Việt Nam nỗ lực chuyển đổi sang các ngành sản xuất có hàm lượng công nghệ và giá trị cao, những khu công nghiệp được phát triển, quản lý bài bản sẽ có lợi thế trong việc đón đầu làn sóng đầu tư nước ngoài tiếp theo.

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự gia tăng của dòng chảy tri thức và dịch vụ chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, sự dịch chuyển này cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ đến từ quy mô dân số, tốc độ đô thị hóa và dư địa phát triển, mà còn từ nhu cầu ngày càng lớn đối với dịch vụ tư vấn chuyên sâu, năng lực quản trị hiện đại và các giải pháp phát triển dự án theo tiêu chuẩn quốc tế.

Vì vậy, Việt Nam đang từng bước trở thành điểm đến không chỉ của dòng vốn đầu tư, mà còn của dòng chảy tri thức, kinh nghiệm và các mô hình phát triển bất động sản tiên tiến trên thế giới.

Trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, thành công của thị trường sẽ được đo bằng chất lượng tài sản thay vì tốc độ mở rộng danh mục hay kỳ vọng tăng giá thiếu thực tế. Những tài sản đáp ứng nhu cầu cốt lõi, tạo dòng tiền ổn định và vận hành hiệu quả sẽ có khả năng phục hồi nhanh hơn các tài sản mang tính đầu cơ.