Giá căn hộ sơ cấp Hà Nội tăng “phi mã”

Thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2025 chứng kiến diễn biến trái chiều

Giá căn hộ thứ cấp hạ nhiệt

Báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam về thị trường bất động sản quý I/2025 vừa công bố đã chỉ ra những diễn biến trái chiều đáng chú ý. Theo đó, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng mạnh trong 5 năm qua, với mức tăng trung bình lên đến 22% mỗi năm.

Đáng chú ý, khu vực Đông Anh dẫn đầu về tốc độ tăng giá, ghi nhận mức nhảy vọt ấn tượng 42% so với cùng kỳ năm trước. Theo sát nút là khu vực Tây Hồ với mức tăng trưởng giá 40%/năm. Hiện tại, Tây Hồ đang giữ vị trí quán quân về giá sơ cấp trung bình căn hộ, chạm ngưỡng 185 triệu VNĐ/m2.

Tuy nhiên, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, bức tranh thị trường lại xuất hiện sự phân hóa rõ rệt giữa giá bán căn hộ sơ cấp từ chủ đầu tư và giá căn hộ thứ cấp trên thị trường. Trong quý vừa qua, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp đạt 79 triệu VNĐ/m2, cao hơn đáng kể so với mức 60 triệu VNĐ/m2 của thị trường thứ cấp.

Khảo sát của Savills trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội cho thấy, có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm trung bình trên thị trường căn hộ thứ cấp trong quý I/2025 là khoảng 1%.

Đáng chú ý, khoảng cách về giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp đang ngày càng nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Tại các dự án hạng A, mức chênh lệch giá lên tới 52%, trong khi ở phân khúc hạng B là 21%. Điều này cho thấy áp lực điều chỉnh giá đang diễn ra mạnh mẽ hơn ở các sản phẩm bất động sản có giá trị cao.

Lý giải về việc giá sơ cấp neo ở mức cao, bà Hằng chỉ ra nguyên nhân chính là do nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các dự án đại đô thị. Trong quý I/2025, Hà Nội ghi nhận 7.940 căn hộ mới gia nhập thị trường. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 33% theo quý và 14% theo năm. Mặc dù vậy, số lượng căn hộ bán được vẫn đạt 7.914 căn, giảm 41% so với quý trước nhưng lại tăng trưởng ấn tượng 49% so với cùng kỳ năm 2024, trong đó phân khúc hạng B chiếm phần lớn với 99% giao dịch thành công. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt mức cao 84%.

Một yếu tố quan trọng khác tác động đến xu hướng giảm giá của căn hộ thứ cấp đến từ sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của giới đầu tư. Trong bối cảnh giá sơ cấp duy trì ở ngưỡng cao, người mua có xu hướng chuyển sang thị trường thứ cấp để tìm kiếm cơ hội với mức giá hợp lý hơn.

Trước tình hình này, nhiều nhà đầu tư đã đạt được lợi nhuận kỳ vọng trong giai đoạn trước đang có động thái điều chỉnh chiến lược. Họ chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm, đồng thời tái phân bổ dòng vốn vào các thị trường khác được đánh giá là phù hợp hơn với khẩu vị đầu tư hiện tại. Chính động thái này đang tạo ra một làn sóng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội.

Giá căn hộ sơ cấp Hà Nội khó giảm trong ngắn hạn

Theo nhận định mới nhất từ giới chuyên gia, thị trường bất động sản thứ cấp tại Hà Nội đang chứng kiến quá trình điều chỉnh giá trên diện rộng, cho thấy áp lực cân bằng cung - cầu ngày càng rõ rệt. Tuy nhiên, biên độ giảm giá hiện tại vẫn chưa đủ sức hấp dẫn để kích hoạt làn sóng giao dịch mạnh mẽ giữa người mua và người bán.

Bà Hằng dự báo xu hướng giảm giá trên thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Người mua hiện có nhiều lựa chọn hơn, đồng thời thị trường đang dần trở nên linh hoạt hơn, tạo điều kiện cho việc điều chỉnh giá xuống.

Trái ngược với thị trường thứ cấp, triển vọng giá căn hộ sơ cấp trong quý II/2025 được đánh giá là khó có khả năng giảm sâu. Mặc dù khó xảy ra tình trạng tăng nóng như các giai đoạn trước, nhưng với nguồn cung mới dự kiến khoảng 7.400 căn hộ trong năm 2025, phân khúc hạng B tiếp tục chiếm ưu thế với 67%.

Đáng chú ý, trong quý II/2025, thị trường sẽ đón nhận các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, sở hữu vị trí đắc địa, chủ đầu tư uy tín và chất lượng xây dựng cao. Mức giá chào bán dự kiến của các dự án này có thể dao động quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với mặt bằng giá sơ cấp trung bình hiện tại là 79 triệu đồng/m². Điều này củng cố nhận định về việc giá sơ cấp khó giảm trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, bà Hằng cũng lưu ý về khả năng điều chỉnh giá sơ cấp trong nửa cuối năm 2025. Từ quý 3 đến quý 4/2025, khi các đại dự án của một tập đoàn bất động sản lớn hoàn tất mở bán, thị trường có thể xuất hiện thêm các dự án ở vị trí kém thuận lợi hơn. Điều này có thể tạo dư địa để mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội có sự điều chỉnh nhẹ. Dù vậy, bà Hằng cho rằng mức giá hiện tại vẫn đang ở ngưỡng cao so với khả năng chi trả của phần lớn người mua.

Hướng tới năm 2026, bà Hằng dự báo thị trường sơ cấp sẽ chứng kiến xu hướng giảm giá khi các chủ đầu tư có kế hoạch tái khởi động phát triển các sản phẩm căn hộ hạng C - phân khúc đang gần như vắng bóng trên thị trường. Việc cung cấp trở lại các căn hộ có mức giá dưới 2 tỷ đồng được kỳ vọng sẽ giúp thị trường tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực của người dân, đồng thời tạo ra sự cân bằng cung - cầu bền vững hơn.