Căn hộ giảm thanh khoản, giá bán vẫn neo cao: Ai đang giữ thế khó?

Thị trường căn hộ chững thanh khoản, giá bán vẫn neo cao ảnh: minh họa

Nguồn cung co hẹp, thanh khoản chịu sức ép

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng, thị trường căn hộ quý III/2026 ghi nhận mức sụt giảm nguồn cung mở mới mạnh nhất trong nhiều quý trở lại đây. Tại Hà Nội, lượng căn hộ mở bán mới chỉ đạt khoảng 2.200 căn, giảm 77% so với quý trước và 74% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp nhất kể từ quý III/2023.

Tại TP.HCM, nguồn cung mở mới đạt khoảng 2.500 căn, giảm 77% theo quý và 54% theo năm, thấp nhất kể từ quý II/2025. Diễn biến này phản ánh sự thận trọng ngày càng rõ của các chủ đầu tư trước bối cảnh sức mua suy yếu và thị trường tái cấu trúc.

Yếu tố mùa vụ, trong đó có tháng Ngâu, góp phần làm chậm hoạt động mở bán. Tuy nhiên, nguyên nhân chính còn nằm ở sự thay đổi chiến lược kinh doanh. Lượng nguồn cung dời lịch mở bán chiếm trên 40% tổng nguồn cung dự kiến ra hàng trong quý III/2026. Nhiều doanh nghiệp kéo dài thời gian giữ chỗ, thăm dò sức mua và đánh giá nhu cầu thực tế trước khi chính thức mở bán, thay vì tung sản phẩm theo kế hoạch ban đầu.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, sự sụt giảm không đơn thuần do yếu tố mùa vụ, mà phản ánh tâm thế phòng thủ của các chủ đầu tư trong quá trình tái cấu trúc thị trường. Việc trì hoãn mở bán cho thấy doanh nghiệp ưu tiên kiểm soát rủi ro, đánh giá khả năng hấp thụ và hạn chế áp lực vốn, thay vì chạy theo quy mô nguồn cung.

Nguồn cung co lại kéo theo lượng giao dịch sơ cấp giảm mạnh. Trong quý III/2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 1.700 căn hộ giao dịch, giảm 76% so với quý trước nhưng tăng 83% so với cùng kỳ năm 2025. Tại TP.HCM, lượng giao dịch đạt khoảng 1.600 căn, giảm 83% theo quý và 72% theo năm.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu tại Hà Nội đạt 67%, giảm 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ; tại TP.HCM đạt 43%, giảm 24 điểm phần trăm. Những con số này cho thấy sức mua suy yếu ngay cả khi nguồn cung mới đã thu hẹp đáng kể.

Trái ngược với thanh khoản, giá bán căn hộ sơ cấp vẫn neo cao. Tại khu vực trung tâm Hà Nội, giá bán trung bình đạt khoảng 127 triệu đồng/m², tăng 5% so với quý trước và 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng chủ yếu đến từ tỷ trọng lớn của các dự án hạng sang mới ra mắt. Trong khi đó, giá căn hộ tại Văn Giang (Hưng Yên) đi ngang ở mức 67 triệu đồng/m², giảm 3% so với cùng kỳ.

Tại TP.HCM, giá sơ cấp nhìn chung ổn định do nguồn cung hạn chế. Giá bán trung bình khu vực trung tâm đạt 104 triệu đồng/m², tăng 1% theo quý và 10% theo năm. Tại Bình Dương cũ, mức giá duy trì khoảng 60 triệu đồng/m²; Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đạt 67 triệu đồng/m², tăng 2% so với quý trước.

Nguồn cung và giao dịch cùng giảm nhưng giá bán chưa điều chỉnh tương ứng. Chi phí đất đai, xây dựng và nhân công tăng cao khiến dư địa giảm giá niêm yết của chủ đầu tư hạn chế.

Chủ đầu tư đổi cách bán, thị trường tìm điểm cân bằng

Khi giảm giá trực tiếp không phải lựa chọn dễ dàng, các chủ đầu tư chuyển trọng tâm cạnh tranh sang chính sách tài chính và phương thức thanh toán. Thay vì hạ giá niêm yết, doanh nghiệp tìm cách giảm áp lực dòng tiền ban đầu, kéo dài thời gian thanh toán và hỗ trợ lãi vay nhằm tăng khả năng tiếp cận sản phẩm.

Các chính sách được áp dụng khá đa dạng, từ lãi suất cố định ưu đãi sau thời gian ân hạn, chẳng hạn 7,5%/năm, đến hỗ trợ lãi suất kéo dài tới 5 năm. Một số dự án bàn giao thô để người mua chủ động chi phí hoàn thiện nội thất. Chính sách thanh toán giãn tiến độ, với mức đóng chỉ 0,5% mỗi tháng, cũng được sử dụng nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM cho biết, chủ đầu tư hiện ưu tiên giữ giá niêm yết, đồng thời hỗ trợ người mua thông qua các công cụ tài chính. Những hình thức phổ biến gồm hỗ trợ lãi suất, khoản vay có lãi suất cố định, ân hạn nợ gốc, chiết khấu khi thanh toán nhanh và giãn tiến độ thanh toán.

Theo bà Hương, các chính sách này giúp giảm áp lực dòng tiền mà không tác động trực tiếp đến mặt bằng giá dự án. Trong 6-12 tháng tới, giá nhà nhìn chung khó giảm mạnh do chủ đầu tư cũng chịu chi phí vốn lớn. Tuy nhiên, mức độ phân hóa giữa các sản phẩm có thể rõ rệt hơn. Dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng giữ giá ổn định; ngược lại, sản phẩm thiếu lợi thế cạnh tranh hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ chịu sức ép điều chỉnh.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, chuyển từ cạnh tranh bằng giá sang hỗ trợ tài chính là cách doanh nghiệp ứng phó với nghịch lý giá cao nhưng thanh khoản yếu. Khi chi phí phát triển dự án leo thang, giảm giá trực tiếp có thể ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và dòng vốn. Các gói hỗ trợ giúp hạ thấp rào cản tài chính ban đầu, khuyến khích giao dịch nhưng vẫn bảo toàn định vị sản phẩm.

Dù vậy, ưu đãi không thể thay thế khả năng chi trả thực tế. Hiệu quả kích cầu còn phụ thuộc vào tổng giá trị căn hộ, chi phí vay trong suốt thời hạn vay và mức độ phù hợp với nhu cầu ở thực. Trong môi trường lãi suất cao, người mua cần cân nhắc dòng tiền dài hạn, thay vì chỉ nhìn vào khoản thanh toán ban đầu hoặc lãi suất ưu đãi trong thời gian ngắn.

Về triển vọng nguồn cung, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, khi các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ, nguồn cung mở mới tại Hà Nội được kỳ vọng phục hồi nhẹ, đạt khoảng 28.000 căn vào năm 2027. Trong đó, 70% nguồn cung dự kiến nằm giữa Vành đai 3 và Vành đai 4. Tại TP.HCM, nguồn cung được dự báo duy trì ở mức 23.000-24.000 căn, tập trung tại khu Đông và khu Nam.

Giới chuyên gia nhận định nhu cầu đầu cơ ngắn hạn sẽ tiếp tục suy giảm, nhường chỗ cho người mua có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư dài hạn với tiềm lực tài chính vững vàng. Quá trình sàng lọc buộc chủ đầu tư chú trọng hơn đến chất lượng dự án, tính pháp lý, giá bán và phương án tài chính phù hợp.