Cuộc đua tăng giá căn hộ chưa có dấu hiệu hạ nhiệt

Giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy

Ngày 8/1, CBRE Việt Nam công bố Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2024.

Giá căn hộ tăng chóng mặt

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Hà Nội, kết thúc năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận diễn biến đáng chú ý nhất là cả phân khúc sơ cấp và thứ cấp đều chứng kiến mức tăng giá ấn tượng, lần lượt là 36% và 26-28% so với năm trước.

Song song với sự tăng giá, nguồn cung căn hộ mới cũng tăng mạnh, vượt ngưỡng 30.000 căn, đánh dấu sự trở lại của giai đoạn thị trường sôi động trước đại dịch. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp, khiến thị trường thiếu hụt sản phẩm giá rẻ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam cho biết, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội tăng gấp ba so với năm 2023, vượt 30.900 căn và là nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ năm 2020.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ bán mở bán mới tại TP Hồ Chí Minh thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 căn hộ mở bán mới. Dù vậy, riêng trong quý cuối năm, TP Hồ Chí Minh đã ghi nhận nguồn cung mở bán mới tăng mạnh so với quý trước đó, gấp 26 lần quý III/2024.

Giá bán căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội quý IV/2024 đạt 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT, phí bảo trì chung cư). Còn giá bán sơ cấp căn hộ chung cư ở Hà Nội năm 2024 tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại Hà Nội.

Phần lớn nguồn cung mới trong quý này tập trung vào các dự án cao cấp có pháp lý đầy đủ, được phát triển trong các đại đô thị ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm vốn đã đi vào hoạt động với một lượng cư dân nhất định. Điều này đã dẫn đến việc tăng giá bán sơ cấp cũng như tốc độ bán hàng vượt mức 70% ở các dự án.

Theo ông Kiệt, thị trường căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh đang chứng kiến mức tăng giá đáng kể. Giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt 76 triệu đồng/m2, tăng gần 24% so với năm trước. Nguyên nhân chính của sự tăng trưởng này là do sự gia tăng của các dự án cao cấp và hạng sang, chiếm hơn 70% nguồn cung mới. Đặc biệt, các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo còn điều chỉnh giá bán tăng thêm từ 10% đến 40%. Điển hình như dự án tại khu vực Thủ Thiêm, với mức giá chào bán lên đến 490 triệu đồng/m2 cho giai đoạn cuối.

Thị trường chung cư thứ cấp Hà Nội đang ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, với giá bán trung bình đạt 48 triệu đồng/m2, chỉ thấp hơn TP. Hồ Chí Minh 1 triệu đồng/m2. Cụ thể, giá bán thứ cấp tại Hà Nội đã tăng 5% so với đầu năm và tăng mạnh 26% so với cùng kỳ năm ngoái, lập kỷ lục tăng trưởng mới. Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận mức tăng nhẹ 1% theo quý và 7% theo năm.

Kỳ vọng thị trường nhà ở ổn định

Nhìn về năm 2025, bà An chia sẻ, thị trường nhà ở và chung cư Hà Nội dự báo sẽ tiếp tục sôi động với nguồn cung dồi dào. Việc có nhiều dự án mới ra mắt được xem là tín hiệu tích cực, góp phần ổn định thị trường và tạo điều kiện cho người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn.

"Trong quý IV/2024, thị trường chứng kiến sự giảm tốc rõ rệt so với đà tăng trưởng mạnh mẽ của các quý trước đó. Mặc dù cả năm 2024 vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá chung, nhưng tốc độ tăng đã có dấu hiệu chững lại trong những tháng cuối năm. Dự báo nguồn cung dồi dào trong thời gian tới sẽ góp phần ổn định thị trường và hạn chế các biến động giá mạnh như năm 2024", bà An cho hay.

Tuy nhiên, cần lưu ý thêm một yếu tố quan trọng có thể ảnh hưởng đến giá, đó là việc vừa qua chúng ta đã đón nhận những sửa đổi mới về luật đất đai. Khung pháp lý hiện nay đang trong quá trình hoàn thiện và cụ thể hóa.

Tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh, bảng giá đất mới đã được triển khai, dự kiến sẽ tác động đáng kể đến các chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt là chi phí đầu tư của các chủ đầu tư. Khi kỳ vọng về chi phí, nhất là chi phí đất đai tăng lên, giá bán sản phẩm cũng có thể điều chỉnh theo để đảm bảo lợi nhuận.

Để đánh giá tác động lâu dài của các quy định mới như bảng giá đất, chúng ta cần theo dõi thêm. Hiện tại, các quy định này mới chỉ áp dụng cho lĩnh vực bất động sản. Nếu nhìn vào lịch sử biến động giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh, chúng ta thấy giá nhà thường tăng ổn định trong thời gian dài. Chỉ trong những giai đoạn kinh tế khó khăn, lãi suất tăng cao hoặc có biến động lớn về vĩ mô, giá nhà mới có thể giảm hoặc điều chỉnh cục bộ trong ngắn hạn và ở một số dự án riêng lẻ.

Bà An chia sẻ: "Chúng tôi chưa nhận thấy dấu hiệu giảm giá trên thị trường bất động sản Việt Nam. Dựa trên các nghiên cứu và quan sát hiện tại, chúng tôi dự đoán mặt bằng giá nhà đã đạt đến đỉnh điểm sau giai đoạn tăng trưởng nhanh. Với triển vọng kinh tế vĩ mô ổn định, chúng tôi kỳ vọng mặt bằng giá mới sẽ được duy trì".