Gỡ khó cho chuyển nhượng dự án nhà đất

Nhu cầu bán vốn dự án tăng mạnh

Theo thông tin từ Becamex IDC, trong tháng 12/2022, doanh thu của tập đoàn này có thể tăng vọt nhờ thương vụ chuyển nhượng 7 lô đất có tổng diện tích 18,9 ha thuộc Khu đô thị mới, Khu Liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương cho Tập đoàn CapitaLand, với tổng giá trị hợp đồng hơn 242 triệu USD.

Phía Becamex IDC cho biết, thời gian qua doanh nghiệp này cũng đã chuyển nhượng thành công dự án Uni Galaxy và đang xúc tiến chuyển nhượng thêm một số dự án lớn tại Khu công nghiệp Cây Trường và Khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng.

Tháo gỡ về mặt pháp lý sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp giải phóng hàng tồn kho và hoàn thiện các dự án nhà ở đang dang dở

Không chỉ Becamex IDC, hiện nay làn sóng chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua hình thức bán vốn chủ sở hữu tại các khu đô thị, khu dân cư đã bắt đầu lan tỏa khá mạnh. Chẳng hạn, CTCP Bất động sản Phát Đạt mới đây đã ghi nhận chuyển nhượng thành công cổ phần tại Công ty Địa ốc SG-KL - chủ đầu tư dự án Astral City (Bình Dương). Doanh nghiệp này cũng đã thông qua chủ trương bán 28,4 triệu cổ phần (gần 285 tỷ đồng) tại Địa ốc Hòa Bình - chủ đầu tư dự án Khu phức hợp Hòa Bình - Thanh Yến (quận Bình Thạnh, TP.HCM).

Trước đó, Thuduc House đã ký hợp đồng bán toàn bộ 51% vốn góp tại dự án Centum Wealth (TP. Thủ Đức). Hay một doanh nghiệp khác là One Capital Hospitality, đã quyết định chuyển nhượng toàn bộ dự án khách sạn 4 sao StarCity Airport cho Ocean Group và thoái toàn bộ 5,14 triệu cổ phần tại CTCP Tân Việt – đơn vị đang sở hữu nhiều dự án bất động sản ven TP.HCM.

Theo các chuyên gia lĩnh vực bất động sản, nhu cầu chuyển nhượng dự án chung cư, dự án khu đô thị, khu phức hợp hiện nay đang rất cao bởi nhiều doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản gặp khó về tài chính do các kênh huy động vốn chủ yếu là vốn tín dụng, vốn trong dân (thông qua bán sản phẩm) và vốn trái phiếu đều đang rơi vào tình trạng bế tắc.

Trên các kênh thương mại bất động sản trong khoảng 2 tháng trở lại đây, nhu cầu bán dự án nhà đất, kể cả khu công nghiệp “rẻ hơn thị trường 20-30%” đã xuất hiện khá phổ biến. Tỷ lệ rao bán chiếm 85%-90% trong khi thông tin về nhu cầu mua chỉ chiếm khoảng 5%-10%.

Thực tế, theo một số sàn giao dịch nhà đất tại TP.HCM, hiện nay, mặc dù nhu cầu chuyển nhượng dự án khá cao nhưng thanh khoản rất thấp và tỷ lệ giao dịch thành công không đáng kể. Do vướng mắc về các pháp lý chuyển nhượng dự án nhà đất, hiện nay một số doanh nghiệp đã bắt đầu “lách luật” bằng cách chuyển nhượng quyền thực hiện dự án đầu tư; thành lập công ty mẹ - công ty con rồi chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ sang công ty con để cơ cấu dòng tiền.

Cơ chế cần thông thoáng

Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, Đồng Nai và Bình Dương việc chuyển nhượng dự án hiện nay là một trong những giải pháp tối ưu nhất để “giải cứu” thế bế tắc của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các pháp lý liên quan đến điều kiện chuyển nhượng dự án và thủ tục chuyển nhượng đang cản trở nhiều doanh nghiệp thực hiện các giao dịch mua bán.

Cụ thể, theo bà Trịnh Thùy Trang, Giám đốc CTCP Bất động sản Đông Nam, hiện nay, theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, nếu doanh nghiệp có dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước phê duyệt, có bản đồ tỷ lệ 1/500 và thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng, thì được chuyển nhượng dự án đầu tư mà không phân biệt phương thức trả tiền sử dụng đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần. Tuy nhiên Luật Đất đai 2013 thì không cho phép doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Vì vậy, rất nhiều dự án không thể chuyển nhượng được.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, các quy định cứng nhắc về pháp lý hiện nay đang khiến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản gặp ách tắc. Với quy định bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong suốt các năm 2020-2021 tại TP.HCM không có dự án nào chuyển nhượng thành công. Trong 9 tháng đầu năm 2022 vừa qua cũng chỉ có một dự án được cho phép chuyển nhượng.

Ông Châu cho rằng, để tháo gỡ những ách tắc này, Chính phủ cần đề xuất với Quốc hội cho phép thí điểm áp dụng tương tự Nghị quyết số 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội khoá XIV. Theo đó, cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Lê Văn Cường, Giám đốc Công ty tư vấn Luật HT cho biết, về lâu dài các cơ quan chức năng cần thay đổi cách tiếp cận vấn đề chuyển nhượng dự án trong đợt sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi. Cụ thể, nên coi việc đầu tư là quá trình lâu dài, bao gồm nhiều công đoạn nối tiếp nhau mà không phải doanh nghiệp nào cũng đảm bảo chắc chắn sẽ đi hết cả chặng đường. Từ đó tạo ra cơ chế cho phép doanh nghiệp được tự do lựa chọn một hoặc một số giai đoạn để thực hiện, không nên bó buộc doanh nghiệp vào các quy định như phải thực hiện xong giải phóng mặt bằng, đóng xong tiền sử dụng đất để được cấp sổ đỏ… rồi mới được chuyển nhượng dự án. Vì làm như vậy sẽ khiến thị trường bị trì trệ, gây ách tắc nguồn cung và có thể làm tăng giá nhà, đất do đội giá, chậm tiến độ kéo dài.